Un cambio de negocio y de visión

Los siete largos años durante los cuales la crisis ha azotado el mercado inmobiliario en España de forma dramática, han provocado cambios sustanciales en torno a esta actividad y todos los implicados en ella.

Las entidades financieras son ahora muchísimo más prudentes a la hora de financiar no sólo al promotor, sino también al comprador finalista, si bien en los últimos meses están abriendo de nuevo el grifo del crédito ante la constatación de que algo está cambiando; la demanda ha dado un giro radical y ya no compra todo lo que le ponen por delante, sino que se ha vuelto mucho más exigente y busca un producto que se adapte como un guante a sus necesidades; y otro tanto de lo mismo ha ocurrido en el negocio de la promoción inmobiliaria, que difiere notablemente del existente antes de 2008, obligado a adaptarse a un entorno mucho más severo y a hacer las cosas de un modo diferente. Durante los últimos tiempos, han ido entrando además en escena nuevos actores, ya sea implicados en la financiación, en la propia actividad promotora, en la consultoría o en la comercialización, ayudando al sector a resurgir y beneficiándose del mismo. Una retroalimentación que está propiciando el nacimiento de una industria inmobiliaria llamada a ser, como antaño, uno de los pilares básicos de la economía española en general, y andaluza en particular.

Por otra parte, con el objeto de trasladar a los empresarios y profesionales de la actividad de la promoción inmobiliaria información de primera mano de su máximo interés, la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC) y su Asociación de Promotores Inmobiliarios (ASPRICA) han organizado en febrero, en el Palacio de Congresos gaditano, una Jornada Anual Inmobiliaria, integrada por una ponencia y dos mesas redondas. La sensación general transmitida en este foro ha sido de que algo está cambiando, que el sector afronta el inicio de un nuevo ciclo marcado por tres cuestiones fundamentales: el regreso del interés financiero por la actividad promotora; la necesidad de promover y construir de un modo diferente de ahora en adelante; y la constatación de que los nuevos actores que irrumpieron con fuerza hace un par de años en el nuevo escenario inmobiliario han venido a cambiar el mercado, de una forma tal que nada tiene que ver con el de hace una década.

 

Pocos ponen en duda la importancia de la actividad promotora y constructora en la salida definitiva de la actual situación. Nuevos sectores productivos están emergiendo con fuerza en la economía española, con el turismo y la agroindustria como sostenes permanentes. Pero ante la lentitud del sistema en la creación de puestos de trabajo y la capacidad generadora de empleo del sector inmobiliario, cuya intensiva demanda de mano de obra es una realidad, como lo ha sido siempre, su resurgir se antoja fundamental.

Los efectos del descenso de la actividad de construcción edificatoria y de las actividades inmobiliarias han sido, durante todos estos años, muy acusados, en términos de producción y empleo tanto en el propio sector como en las industrias auxiliares al mismo, en el negocio financiero (una parte muy importante de los ingresos de la banca procedieron, en los años anteriores a la crisis, de los numerosos créditos promotor o hipotecarios concedidos a empresas y familias), en la Administración Pública, ante la caída de los ingresos tributarios derivados de dicha actividad, y en la caída de la riqueza y, consecuentemente, el consumo de los hogares.

Por este efecto arrastre del sector sobre la actividad y el empleo, su recuperación ha de considerarse, por la sociedad en su conjunto, una prioridad. Hay mimbres suficientes para conseguirlo: hay empresarios solventes y sobradamente preparados, profesionales muy cualificados y especializados, potentes nichos de mercado e incipiente regreso de la financiación, además de haberse superado, al menos en gran medida, esa visión negativa de esta industria que durante demasiado tiempo ha planeado sobre la opinión pública.

Un nuevo modelo para el sector

Pero aun reconociendo este hecho, esta necesidad de impulso colectivo a la actividad promotora y constructora, no es menos cierto que el modelo del sector inmobiliario anterior a la crisis se ha quedado obsoleto, como también el marco en el que se desarrolla. La nueva era que ahora comienza impone a los profesionales y empresarios que lo integran un cambio de negocio y de visión, acomodando a los nuevos actores que han entrado en escena, reinventando la forma de hacer las cosas, superando barreras y evitando la repetición de errores. A partir de ahí, es necesario echar a andar con decisión, sin los desmanes y desproporciones del pasado, sin pretensiones de volver al punto de partida inicial, pero con la convicción de que sin un impulso a esta industria es imposible que la economía se dinamice al ritmo deseado.

Esta nueva era que afronta el sector debe tener muy en cuenta las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías y la innovación, el potencial español en materia de eficiencia energética, las actuales características demográficas y las nuevas costumbres sociales de la población, nuestra estratégica ubicación geográfica -con gran potencial para incrementar la fuerza de las actividades relacionadas con el turismo residencial y vacacional-, la excelente preparación técnica y el reconocido prestigio de profesionales y empresas, o la importancia de saber sacar el máximo rendimiento a la entrada en escena de nuevos actores muy potentes como los Fondos y los servicers, entre otros.

Todos los agentes involucrados han de propiciar un modelo de negocio donde la tecnología tenga un peso creciente, y donde la eficiencia y la sostenibilidad no sean conceptos vacíos; sólo apostando por este cambio se incrementará la competitividad del sector, imprescindible en un mundo globalizado como el actual. Y también todos deben luchar por la simplificación burocrática y normativa, y por la eficiencia y transparencia de los trámites urbanísticos. Es asimismo urgente configurar planes de formación entre los profesionales del sector, de manera que, por un lado, sepan extraer el máximo rendimiento de las múltiples posibilidades que ofrece la tecnología, especialmente en nuevos métodos y materiales constructivos y en conocimiento de la demanda; y, por otro, sean capaces de rentabilizar las oportunidades que los nuevos actores ponen en su camino. Esta mayor cualificación propiciaría no sólo un sector más competitivo dentro del propio país, sino también más posibilidades de empleo para esos trabajadores fuera de las fronteras nacionales.

Sostenibilidad y conocimiento de la demanda

Apostar por un modelo productivo en la construcción más eficiente y menos contaminante también es futuro, tanto en lo referente a las edificaciones como a las ciudades. Europa lo impone, y el sentido común también. Los edificios y las ciudades concebidos bajo parámetros de sostenibilidad, que contribuyan a reducir las emisiones contaminantes y el consumo energético, tendrá un valor añadido cada vez mayor, a medida que la conciencia ecológica vaya tomando posiciones cada vez más privilegiadas entre los ciudadanos. En un futuro no muy lejano, las edificaciones que incorporen parámetros ecológicos serán sinónimo de alta calidad, lo que incrementará su atractivo y hará más fácil su comercialización. Del mismo modo, la nueva construcción debe apostar por el uso de materiales sostenibles y por la rehabilitación, fomentando al tiempo la propia sostenibilidad social del modelo de negocio.

El estudio de la demanda al detalle, dando a cada cual según su necesidad particular, también es indispensable en la nueva actividad promotora. Es necesario tener en cuenta las características de la población y sus modos de vida, sus costumbres y sus preferencias, teniendo muy claro que lo que vale para unos ciudadanos no vale para otros, y que sus exigencias son cada vez mayores. Analizando la demanda, es posible detectar nuevos nichos de mercado donde acudir. Trabajar desde la oferta en este contexto carece de sentido.

El crédito y los nuevos actores

Esta nueva manera de promover y construir seguirá estando condicionada, en cualquier caso, por el acceso a la financiación. El crédito, como queda constatado en numerosos foros sectoriales, empieza a fluir aunque lentamente y cargado de exigencias, ante la mejoría de la situación de los bancos. Frente a lo que ocurría hasta hace apenas un año, ahora la banca ha cambiado el grifo cerrado por la mano tendida. Cada operación, como cada hipoteca, se examinan con lupa y deben superar numerosos filtros, pero a partir de una serie de condicionantes imprescindibles, no hay entidad financiera que no esté de nuevo cerca del promotor o de la compraventa de una vivienda. Un buen proyecto, presentado por un promotor solvente y creíble, con suelo propio y bien localizado y con unas preventas razonables, va a ser objeto de estudio y tiene muchas posibilidades de salir adelante.

Y en esta nueva era, en la que han aparecido en el escenario nuevos actores, los promotores deben aprovechar la sinergia generada en torno a la actividad promotora y utilizarla en su favor. De esta manera, el papel promotor que están llamados a desarrollar Fondos y servicers (los más potentes también al servicio de la Sareb), lejos de ser un obstáculo, debe convertirse en una oportunidad para trabajar juntos, recuperar músculo perdido y entrar de nuevo en la senda del crecimiento. Su experiencia y conocimiento de los mercados locales juegan a su favor. Ai

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