Mercado de vivienda 2012. Reflexiones sobre los dos stocks
En 2012, el descenso de los precios de la vivienda en España está siendo más intenso que en los años precedentes de crisis. Dentro de la tónica deprimida general de la demanda de vivienda, en 2011/12 han crecido más las ventas de viviendas a extranjeros residentes y a no residentes. Las reformas de 2012 en el tratamiento de los créditos inmobiliarios problemáticos de las entidades de crédito han contribuido a acentuar el descenso de los precios. Las estimaciones del Ministerio de Fomento sobre el número de viviendas familiares existentes en España a 31 de diciembre de 2011 y sobre el stock de viviendas no vendidas aportan una información de interés para el conocimiento del mercado de vivienda en España.
En el primer semestre de 2012, el mercado de vivienda mantuvo en España la tónica deprimida de los ejercicios precedentes. Desde 2011 se ha acentuado la debilidad de la demanda de vivienda. Destaca en principio la aceleración del descenso de los precios de la vivienda en dicho periodo, proceso que aparece en los diferentes indicadores de precios. Entre estas últimas el mayor retroceso lo ha registrado el índice de precios de vivienda del INE. Dicha estadística se elabora a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa formalizadas ante notario.
En el 2º trimestre de 2012, según la estadística del INE, los precios de la vivienda descendieron en un 14,4% sobre el mismo periodo de 2011. El retroceso de los precios de venta de las viviendas usadas fue más acusado, el -15,7%. Los mayores descensos de precios de las viviendas en 2012 han tenido lugar hasta el momento en las autonomías de Cataluña (-16,5%) y Madrid (-16%), correspondiendo a Extremadura el descenso menor (-7%). El retroceso acumulado de los precios de venta en la fase de recesión del mercado de vivienda (desde el primer trimestre de 2008 hasta el 2º de 2012), según dicho indicador, ha sido del -28%. El descenso ha sido mayor en el caso de las viviendas usadas, cuyos precios han retrocedido en un -34,7%.
El mayor descenso de los precios de venta de las viviendas refleja la débil situación de la demanda de estos inmuebles en España en 2012. Entre los factores explicativos destaca la caída del empleo, el -4,8% en el segundo trimestre, correspondiente a 655.200 puestos de trabajo menos que en el mismo periodo del año precedente. El continuo descenso de los puestos de trabajo ha frenado en gran parte el proceso de creación de nuevos hogares, que solo han aumentado en un 0,71% interanual en el 2º trimestre del año, correspondiente a una variación anual de 122.200 hogares, según la Encuesta de Población Activa del INE. El descenso de las prestaciones sociales como consecuencia del ajuste derivado de la política económica, unido al descenso del empleo, ha reducido la renta disponible de los hogares en 2011/12, lo que sin duda afecta a la baja a la demanda de vivienda. La impresión de inestabilidad en el empleo derivada de la crisis no favorece ni la formación de nuevos hogares ni la compra de vivienda, por el alcance que esta última tiene sobre los presupuestos de los hogares. Resulta evidente que el alquiler debe estar ganando posiciones en la situación presente del mercado de trabajo en España.
La falta de crédito, una losa pesada
La restricción crediticia ha seguido pesando de forma negativa sobre las compras de vivienda en 2012. Los dos “Reales Decretos Guindos” aprobados en 2012 han supuesto un reforzamiento de las provisiones bancarias sobre los créditos inmobiliarios, incluidos los “normales” (no morosos ni subestándar), a la vez que han reforzado las exigencias de solvencia de las entidades de crédito. Dichas normas han resultado ser procíclicas, pues han supuesto una mayor cautela para los bancos a la hora de aportar nueva financiación a la actividad inmobiliaria. La tasa de morosidad de los préstamos a comprador de vivienda se ha mantenido por debajo de la media del sector bancario, mientras que se ha aproximado al 20% en el caso de los préstamos a promotor y constructor inmobiliario.
Así, aunque el descenso de los precios de la vivienda y los relativamente bajos tipos de interés del mercado de los créditos a comprador han mejorado las condiciones de accesibilidad a la vivienda en España en 2012, en ausencia de financiación normalizada dicha mejora no ha provocado mayores compras de vivienda. Los descensos de las ventas de viviendas en 2012 están resultando menos acusados que los del ejercicio precedente. Tras el profundo retroceso de ventas en los cuatro años previos de crisis, el que dichos descensos sean menos intensos no implica necesariamente la proximidad de una recuperación.
El nivel de ventas de viviendas se situará en torno a las 300.000 en 2012. Sin embargo, no queda clara en las estadísticas correspondientes la incidencia de las daciones en pago de las promociones inmobiliarias desde el promotor hacia las entidades de crédito. Los datos correspondientes a las transacciones inmobiliarias revelan asimismo que desde 2011 vienen presentando cierto dinamismo las ventas de viviendas a extranjeros residentes y a los no residentes. El total de dichas ventas aumentó en 2011 en un 7,4% sobre el año anterior y en el primer semestre de 2012 la variación interanual ha sido del 13,9%. Esto implica que en 2012 las ventas citadas pueden aproximarse al 15% del total de ventas. Dicha proporción resulta más elevada en los territorios con mayor peso del turismo en la actividad, en los que se ha concentrado buena parte del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas.
El descenso de ventas y de precios de la vivienda ha seguido afectando a la baja a la nueva construcción de viviendas, sobre la cual descansa buena parte del ajuste del mercado inmobiliario. En los cinco primeros meses de 2012 los visados de los aparejadores, que anticipan las viviendas iniciadas, retrocedieron en un 35,4% sobre el mismo periodo de 2011, lo que adelanta un total de iniciaciones situado en torno a las 50.000 durante 2012. La caída de las viviendas terminadas en el mismo periodo de tiempo anticipa asimismo que en 2012 resultará muy moderada la adición al parque de viviendas de España, unas 110.000 viviendas. El consiguiente descenso de la construcción residencial lo confirma asimismo el retroceso de la inversión en vivienda, el -7,6% en el primer semestre de 2012. Ello implica una aportación negativa de medio punto porcentual en este año al crecimiento del PIB por parte de la construcción residencial.
El parque de viviendas de España. Una reestimación
Mientras se publican los resultados del Censo de Viviendas de 2011, el Ministerio de Fomento ha publicado en 2012 una nueva estimación del parque de viviendas familiares de España referido a la fecha de 31 de diciembre de 2011. Según la misma, el total de viviendas de España en la fecha citada ascendía a algo más de 26 millones de viviendas. La variación interanual de dicho parque se ha debilitado conforme se ha desarrollado la crisis del mercado de vivienda, correspondiendo así una variación interanual del 0,7% a 2012, correspondiente a unas 181.000 viviendas.
Desde el Censo de Viviendas de 2001, en el que el número de viviendas de España no llegaba a los 21 millones, dicho parque ha aumentado en unos cinco millones de viviendas, equivalente a un crecimiento acumulado del 23,7% en diez años. Por comunidades autónomas, los aumentos mayores correspondieron a Murcia (37,7%), Rioja (31,5%) y Castilla-La Mancha (30,4%). El menor aumento fue el del País Vasco (16%).
A fines de 2011, según la Encuesta de Población Activa, el número de hogares residentes en España ascendió a 17,3 millones. Lo anterior implica una relación viviendas / hogares muy próxima a 1,5, una tres décimas superior a la media de la Eurozona. En Castilla y León (1,74) y Castilla-La Mancha (1,70) dicha relación presentó los niveles mas elevados, mientras que los más reducidos fueron los de Madrid (1,26) y País Vasco (1,19).
Se aprecia la presencia de una elevada correlación inversa entre los aumentos antes citados del parque de viviendas de España y el descenso de los precios de la vivienda registrados en la etapa de recesión. Dicha relación inversa se aprecia sobre todo en los casos de Andalucía, Castilla-La Mancha, Murcia y Valencia, donde los descensos de precios de vivienda han sido intensos y el aumento del parque de vivienda ha sido también especialmente acusado.
El stock de viviendas no vendidas a fines de 2011
El Ministerio de Fomento ha actualizado en 2012 la estimación de años anteriores relativa al número de viviendas de nueva construcción no vendidas. Se trata de una aproximación indirecta efectuada a partir de los flujos de viviendas terminadas y de las ventas de viviendas de nueva construcción. La cifra absoluta resultante de dicha estimación varía según el año de inicio de la misma, que ha sido 2005 en este caso. La estimación citada supone que todas las viviendas autopromovidas (personas físicas, cooperativas y comunidades de propietarios) están vendidas.
De la última estimación se deriva que a fines de 2011 el número de viviendas de nueva construcción no vendidas ascendía a 676.038 (687.523 a fines de 2010). Cuatro autonomías, Valencia (139.300), Andalucía (107.100), Cataluña (102.800) y Madrid (52.600) concentraban el 59% de dicho total. Por provincias, las tres valencianas y las de Murcia, Toledo, Almería y Tenerife presentaron los niveles absolutos más elevados. En relación al parque de viviendas, las nuevas no vendidas alcanzaron una proporción del 2,60% en España. Por autonomías, los niveles relativos más altos fueron los de Rioja (4,89%) y Valencia (4,33%), mientras que el nivel más reducido fue el de Extremadura (0,32%).
Se advierte, pues, que las viviendas nuevas no vendidas se concentran en España, sobre todo, en los territorios con mayor peso del turismo, así como en la periferia de las mayores ciudades. En el caso de Madrid la influencia se ha advertido sobre todo en las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha, en especial en el caso de Toledo. Una parte importante de dichas viviendas no vendidas se encuentra en poder de los bancos, junto a notables volúmenes de crédito destinados en su día a financiar la compra de suelo, cuya eliminación de dichos balances resultará relativamente más gravosa.
La presencia de tales “activos tóxicos” en los balances bancarios ha sido un factor determinante en los cambios registrados en el sistema crediticio español. En este último han desaparecido prácticamente las cajas de ahorros como entidades de crédito. Ello ha sido sobre todo consecuencia de la mayor presencia relativa en las carteras de crédito de dichas entidades de los préstamos destinados a financiar al subsector inmobiliario español al llegar la crisis de 2007.
La creación anunciada de un “banco malo” en España es un dato relevante para el mercado de vivienda. Dicha entidad tomará de los bancos los activos tóxicos ligados al subsector inmobiliario para venderlos posteriormente. El precio de compra de dichos activos será determinante para el resultado de dicha actuación. El crédito de 100.000 millones de euros concedido a España en el verano de 2012 con destino al saneamiento del sistema crediticio español será la principal fuente de recursos de dicho instrumento, para el que se previno en principio una aportación de 25.000 millones de euros. En los casos de Suecia, Estados Unidos, Alemania e Irlanda, el “banco malo” ha desempeñado un papel relevante, aunque los resultados han sido dispares.
Andalucía. Disparidad Costa-Interior
El comportamiento del mercado de vivienda ha resultado equivalente en Andalucía al del resto de España en los últimos años. Se ha advertido, en general, que en los territorios próximos a las costas mediterránea y atlántica de Andalucía el aumento de la oferta de viviendas resultó bastante más intenso que en los territorios del interior en la fase de expansión. En dichos territorios costeros han tenido lugar asimismo los mayores descensos de precios en la etapa de recesión y se han acumulado también los mayores niveles de viviendas de nueva construcción no vendidos.
Si la provincia de Málaga ha seguido desempeñando un papel relevante en la evolución del mercado de vivienda de Andalucía, ha sido la de Almería la provincia en la que el comportamiento del mercado de vivienda ha reflejado mejor el cambio cíclico. Esto se ha advertido en la presencia, primero, de una oferta excesiva de vivienda como en la realidad de una profunda recesión después de 2007. Dicha recesión ha resultado visible tanto en los precios de venta a la baja como en el alto nivel alcanzado por el stock de viviendas nuevas no vendidas. La caída de la construcción ha afectado de forma espectacular al empleo en la construcción en Andalucía.
Las provincias de Málaga (1.062.118) y de Sevilla (904.793) tenían los niveles más altos del stock de vivienda a 31 de diciembre de 2011. Las variaciones más intensas de dicho parque entre 2001 y 2011 (28,2% fue la variación del conjunto de Andalucía) fueron los de Málaga (45,8%) y Almería (41,5%). Las variaciones más reducidas fueron las de Córdoba (15,3%) y Jaén (16,9%). Los descensos de precios mas acusados (-28,2% fue la variación del total de Andalucía en la fase de recesión) fueron los de Almería (-29,9%) y Málaga (-29,3%).
Los volúmenes más elevados de viviendas de nueva construcción no vendidas fueron los de Almería (23.665 viviendas) y Málaga (21.447). En términos relativos, frente a un stock total de viviendas no vendidas en Andalucía equivalentes al 2,35% del parque de viviendas, destacan sobre todo los de Almería (6,50%) y Cádiz (2,56%). Ai
Julio Rodríguez López
Miembro del colectivo Economistas frente a la crisis. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada