Los precios de la vivienda usada en Sevilla vuelven a superar los 1.500 €/m de media durante 2018, según Alianza Sevilla

El año 2018 se cerró con una subida media en el precio medio de venta de la vivienda usada en Sevilla del 8,44%, según los datos del Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillano 2018 de la Agrupación de Inmobiliarias ALIANZA Sevilla, presentado el viernes 15 de marzo en Sevilla, en el transcurso del VII Aniversario de la Agrupación (bajo el lema “Inmobiliarias que dejan huella”), presidida por Miguel Trujillo.

Las conclusiones, extraídas de los datos reales de venta de las más de 130 agencias asociadas de Alianza Sevilla, muestran un incremento medio de precios entre enero y diciembre del pasado ejercicio del 8,4%, pasando de 1.564 € en el mes de enero, hasta los 1.708 €, de media, lo que supone que -después de 7 años- el precio medio/metro vuelve a superar los 1.500 €.

En este sentido, hay que añadir que por primera vez desde el año 2012, los precios por metro cuadrado vuelven a superar la barrera de los 1.500 €/metro, donde se instalaron entre 2004 y 2012, en plena burbuja inmobiliaria. Es igualmente interesante apuntar que la práctica totalidad de los inmuebles vendidos superó los 1.000 €/metro. 

Por zonas, todas experimentaron subidas, excepto la zona Centro, donde los precios tocaron techo. Así, las viviendas vendidas en el Centro registrando un 0% de subida durante todo el año 2018, al alcanzar su precio más alto por metro cuadrado: 2.400 €/metro cuadrado. En el lado opuesto en cuanto a subidas, se situó como la zona de mayor incremento Triana y Los Remedios, especialmente Triana, donde los precios crecieron de media un 16,6% durante los 12 meses de 2018, pasando de 2.000 a 2.400 €/metro.

Esta situación es debida fundamentalmente, a juicio de ALIANZA Sevilla,  al traslado de los inversores desde la zona Centro a la zona de Triana, fundamentalmente, motivada por los altos precios y la poca rentabilidad del Centro. Como consecuencia de este traslado de la demanda inversora, se registra el mayor incremento en el precio medio de venta de toda Sevilla y una cierta burbuja y movimiento especulativo en los precios, de la que la agrupación viene alertando desde comienzos del pasado ejercicio.

Destaca igualmente, Sevilla Este, donde se registró la menor subida de precios en términos generales (un 3,8%), pasando de los 1.500 a los 1.560 €/metros a lo largo del año. La explicación hay que encontrarla en el aumento de la oferta de obra nueva que contuvo los precios de la vivienda usada.

Datos generales en cuanto a viviendas y perfil comprador

En términos generales y según los datos del Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillano 2018,  basados en los datos de venta de sus más de 130 agencias, la vivienda usada media comprada durante 2018 es una propiedad vertical (piso), de unos 75 metros cuadrados, tres habitaciones y un baño.

En relación con los perfiles de las personas que compran, es de dos tipos. De una parte, cuando hablamos de inversores (personas que compran como inversión en Sevilla) se trata de hombres con una edad de entre los 40 y los 60 años. En cambio, cuando hablamos de compradores (personas que compran para vivir en el inmueble), hablamos de parejas jóvenes que acceden a su primera vivienda; o familias con hijos pequeños que modifican sus condiciones de vida –es lo denominado vivienda de reposición- por necesidades de espacio. En uno y en otro caso, tienen edades comprendidas entre los 25 y los 45 años. Así, según los datos recogidos, las ventas se distribuyen de la siguiente manera: parejas jóvenes que adquieren una primera vivienda (48,2%); familias que la destinan a vivienda de reposición (28,6%); relegando la compra como inversión a un 23,2%.

Barómetro por zonas de Sevilla

El estudio se basa en las ventas reales realizadas por las más de 130 agencias agrupadas durante 2018, dividiéndose Sevilla en siete zonas: Sevilla Este, Cerro-Amate, Macarena, Nervión-Santa Justa, Bellavista, Triana-Los Remedios y Centro. Como muestra representativa de la provincia, se han analizado los datos de las dos zonas de mayor población y cercanía a la capital: Dos Hermanas y Alcalá de Guadaíra, así como algunas otras poblaciones que registran los mayores movimientos como Mairena de Aljarafe, Espartinas, Tomares, Camas y Castilleja de la Cuesta.

Por zonas, en Sevilla Este, la vivienda tipo vendida es de división vertical (piso), con 90m2, tres habitaciones y dos baños. El perfil de los compradores es muy variado, así el 50% lo destina a primera vivienda, el 40% a vivienda de reposición y sólo un 10% lo adquiere como inversión. El precio medio por metro cuadrado en la zona es de 1.560 €/m2, registrando una subida anual del 3,8%. En el caso de Cerro Amate, la vivienda tipo vendida es también vertical (piso), con 60-85 m2, 2-3 habitaciones y un baño. El perfil de los compradores es de parejas jóvenes, así el 30% lo destina a primera vivienda, el 60% a vivienda de reposición y sólo un 10% lo adquiere como inversión. El precio medio por metro cuadrado en la zona es de 1.050 €/m2, registrando una subida anual del 9,6%.

En el caso de la zona Macarena, hablamos de la vivienda tipo vendida de carácter vertical, con 60-90 m2, tres habitaciones y 1-2 baños. El perfil de los compradores es fundamentalmente familias, que lo destinan en un 40% de las ocasiones a primera vivienda o en un 20% a mejorar la que tienen. Destaca, que el 40% de las personas que compran lo hacen como inversión. El precio medio por metro cuadrado en la zona es de 1.450 €/m2, registrando una subida anual del 6,8%. Por su parte, Nervión-Santa Justa es una de las zonas con los precios más alto de media: 2.100 €/m2 y una subida anual de 9,5%. En cuanto al tipo de viviendas, hablamos de viviendas horizontales plurifamiliares, con 3 habitaciones, un baño y una extensión de 70-90 m2 de media. Los perfiles de las personas que compran se distribuye de la siguiente manera: parejas jóvenes que destinan a primera vivienda (60%), familias para mejora de vivienda (25%) y un 15% son inversores.

De otro lado, Bellavista se destaca como una de las zonas de menor precio por metro cuadrado medio (1.000 €/m), aunque la subida anual es del 15%, fundamentalmente debido al margen amplio de subida con el que contaban. El perfil del comprador es muy diverso: 50% lo destina a primera vivienda, 30% a vivienda de reposición y un 20% a inversión. Hablamos de pisos, con 60-106 m2 de media, tres habituaciones y un baño. Muy interesantes son los datos de Triana-Los Remedios donde los precios medios por metro cuadrado llegan a los 2.400 €/m y la mayor subida de toda Sevilla, un 16,6%, siendo la zona más demandada la cercana al Río Guadalquivir (calle Betis y Altozano). El comprador tipo se reparte al 50% como inversor y como primera compra. Las viviendas son pisos, de 80 m2, tres habitaciones y un solo baño. También el Centro registra unos datos muy interesantes, ya que los precios tocan techo y se registra un 0% de subida, manteniéndose de media en los 2.400 €/m. En cuanto a la tipología de las viviendas, son de carácter vertical, con 70-110 m2, 2-3 habitaciones y 1 ó 2 baños.

En relación con la provincia, a modo de muestra destacan Dos Hermanas, con una subida del 10% anual y precio medio de venta de 1.250 €/m2. Se trata de viviendas de 80m2, 3 habitaciones y 1-2 baños. Las compras se destinan a primera vivienda o vivienda de reposición. Alcalá de Guadaíra registra un precio por metro cuadrado inferior (1.100 €/m), pero una mayor subida (12%). Las viviendas son más amplias (90 m2), 2-3 habituaciones y un baño y están destinadas fundamentalmente a primera vivienda. Destacan también las subidas anuales de Camas (+12,5%, con un precio por m2 de 800 €); Tomares (+10,7%, con un precio por m2 de 1.400 €); Castilleja (+10%, con un precio por m2 de 1000 €); Espartinas (+6%, con un precio por m2 de 1.300 €) y Mairena del Aljarafe (+3,9%, con un precio por m2 de 1.400 €).

Balance de 2018 y Previsiones para 2019

Según los datos aportados por las más de 130 Agencias de la Agrupación , el 92,9% coincide en que ha crecido considerablemente el número de operaciones de ventas durante 2018, lo que le ha llevado en muchos casos a incrementar sus plantillas de trabajo, lo que indica una recuperación del sector inmobiliario en Sevilla.

De otro lado, según los datos que manejan las agencias asociadas, se prevé una mejora de la situación del mercado inmobiliario sevillano durante 2019, en cuanto a ventas. Sin embargo, se estima que los precios suban levemente (en torno a un 5%) y toquen techo, ya que -a diferencia de los años de la burbuja inmobiliaria- ni el salario medio sevillano puede soportar subidas desorbitadas en los precios de las viviendas, ni el perfil de entonces (básicamente inversores que compraban para vender inmediatamente) es el de ahora (personas que destinan los inmuebles a primera vivienda o vivienda de reposición).