Las inmobiliarias sevillanas detectan una clara preferencia por el Aljarafe y las casas unifamiliares

Según un estudio interno de la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (ALIANZA Sevilla), tras la primera semana de actividad se han detectado aún ciertas reticencias por parte de la clientela a entrar físicamente en las agencias y, mientras los vendedores se muestran reacios a una bajada de precios, los compradores buscan gangas con una reducción de hasta el 30% sobre el precio de salida del inmueble.

La práctica totalidad de las más de 130 agencias que integran la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (ALIANZA Sevilla) ha retomado su actividad presencial de manera progresiva desde 11 de mayo, según lo estipulado en el Plan de Desescalada y Reactivación Económica, que no permite –en cambio- que puedan hacer lo mismo los vendedores y arrendatarios particulares. Para ello y con carácter previo, todas las agencias han realizado medidas de desinfección en sus oficinas y han adoptado todas las medidas sanitarias y de protección requeridas necesarias, como la compra de ‘kits antipandemina’, compuestos por mascarilla, guantes, gel desinfectante y patucos, para todos sus agentes. Además, han establecido instrucciones y recomendaciones, que recuerdan -de manera permanente e individual- tanto a su personal, como a compradores y vendedores. Como medida de apoyo, ALIANZA Sevilla ha distribuido entre sus asociados una Guía de Reinicio de Actividad y un Protocolo Sanitario, con todas las medidas a adoptar antes, durante y después de la presencia en el centro de trabajo, así como durante las visitas a los inmuebles, para garantizar la seguridad tanto del personal de las agencias, como de la clientela, ya sean personas que compran o que venden inmuebles.

Desde que se declarara el Estado de Alarma el 14 de marzo, estas 130 agencias han mantenido sus puertas cerradas y muchas de ellas se han visto avocadas a realizar ERTEs en su empresas, para minimizar los daños en las plantillas y proteger a sus trabajadores. Quienes han podido continuar con su labor han procurado el contacto telefónico con su clientela, realizando las gestiones de manera telemática. Igualmente, se han mantenido los actos de firma de compraventa en notaría que ya estaban en curso y se han cerrado nuevas operaciones de venta y alquiler.

La afluencia de personas en las agencias, durante esta primera semana de actividad, ha sido escasa y, según un estudio de carácter interno realizado por ALIANZA Sevilla, casi el 80% de las agencias percibe ciertas reticencias iniciales por parte de la clientela a entrar físicamente en sus oficinas, que se irá superando con el paso del tiempo, ya que se han adoptado todas las medidas sanitarias por parte de las agencias y se mantiene la distancia social de seguridad sanitaria. Igualmente, el 95% de las agencias indica que el número de clientes es inferior a los momentos previos a declararse la pandemia. Igualmente, se desprende que las personas propietarias de las viviendas que han mantenido en venta sus inmuebles están reacias a ajustar los precios, mientras que los nuevos compradores, buscan gangas, con ofertas del 20-30% del precio de salida, incluso sin visitar las viviendas físicamente. Interesante es también destacar que durante estos primeros días, hay una preferencia evidente por casas con parcela en la periferia, especialmente el Aljarafe sevillano se está posicionando como la zona de mayor atractivo, para tirar de la crisis del sector en este momento.

Reactivación gradual del mercado con bajada de precios

El mercado de la vivienda es, sin lugar a dudas y cómo tantos otros, uno de los damnificados ante el decretado Estado de Alarma. La recuperación del mercado de compraventa será gradual con una ligera bajada en los precios que ofrecerá buenas oportunidades para los compradores maduros. Sólo durante el primer mes, según estimaciones de la Agrupación, la oferta de viviendas en venta en la capital y la provincia bajó un 11% con respecto al previo de Coronavirus, ya que muchos clientes retiraron su vivienda de la venta, por no tener necesidad real de vender o porque entiende que si quieren vender, va a tener que bajar de precio y actualmente, no quieren o no pueden. “Se espera una bajada de precios debido a una menor demanda y a la menor capacidad de pago de los compradores, aunque en realidad ya habíamos empezado a detectar un estancamiento en los precios desde el año pasado. Pasada esta situación, las ventas más inmediatas serán las que escuchen ofertas de los futuros compradores, por lo tanto las falsas expectativas creadas en los últimos meses por los propietarios se van a desplomar de golpe y si quieren vender tendrán que escuchar las ofertas que hagan los posibles compradores”, apunta Miguel Trujillo, presidente de la entidad.

Demanda según precios de venta

En cuánto a la demanda, desde la Agrupación tienen claro que el Estado de Alarma es lo único que la contrae o puede llegar a contraerla. El cierre de negocios y los despidos masivos golpearán un mercado laboral que ya estaba sufriendo aumentos de costes, lo que reducirá significativamente los ingresos que entraban en los hogares, limitando todavía más el acceso a la vivienda y provocando impagos (aunque para estos casos el Gobierno ha anunciado una moratoria hipotecaria). La onda expansiva pronto alcanzará precios, pues a la menor demanda se sumará que algunos propietarios necesitarán vender para tener liquidez. También repercutirán los precios de las viviendas en circulación.

Me resulta muy difícil imaginar que todo el escenario que estamos viviendo no afecte al ámbito los precios, pero es complicado estimar la gravedad de la caída todavía. Dependerá del consumo y de los estados de ánimo de nuestra clientela, pero sí es seguro que se ha acabado la fase de las falsas expectativas por parte de los propietarios. La persona que quiera vender, tendrá que ajustar los precios a la disponibilidad de pago de los compradores”, asegura Trujillo.

Medidas para incentivar la compra de viviendas

En este sentido, desde la entidad se reclama al Gobierno andaluz una batería de medidas que permita proteger el alquiler y la actividad inmobiliaria, activando un plan de choque para sostener a las  familias y empresas, que, al mismo tiempo, incluya medidas fiscales para impulsar la recuperación económica y sectorial tras la emergencia sanitaria. Para que el mercado inmobiliario de compraventa, del que depende una parte importante del PIB andaluz, recupere una cierta normalidad en el menor tiempo posible, ALIANZA Sevilla propone que se aplique un descuento del 50%  tanto en la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) como en la cuota de IVA, pasando del 8% al 4%, para todas las compraventas de inmuebles de importe inferior a 500.000 euros. Una bajada que sería aplicable desde la entrada en vigor del Estado de alarma y hasta final de 2020.

Inversión en vivienda usada en Sevilla

De otro lado, en cuanto a la vivienda como refugio de inversores, desde la organización se apunta a una recesión en la inversión, pero consideran que la vivienda puede ser el refugio de muchos inversores y que, en cuanto pase el miedo actual, habrá ciertas cosas que volverán a la normalidad. “Las inmobiliarias tenemos ya en cartera inversores y pequeños ahorradores dispuestos a comprar a precios más ajustados para destinarlos al alquiler tradicional. Otra cosa es la demanda del ciudadano medio”, aseguran. De otra parte, con la volatilidad en los mercados financieros y con los tipos de interés bajos, el posicionamiento del sector inmobiliario como inversión se debiera ver reforzado tras este periodo. “A corto plazo, van a aparecer oportunidades de compra y los inversores o pequeños ahorradores seguirán estando ahí”.

¿Qué ocurrirá con el mercado del alquiler en Sevilla?

En cuanto a los precios del alquiler, se van a regular de forma natural en las próximas fechas, porque van a aparecer más inmuebles disponibles para alquiler tradicional, ya sea por propietarios que no consiguen vender al precio deseado o por los que han cambiado de turístico a convencional. En un mercado donde el alquiler turístico está mejor pagado que el convencional, la alternativa para sortear esta crisis reside en volver a los inicios y que sean los ciudadanos locales o aquellos que vienen a la capital para largas temporadas los que se interesen por esas habitaciones libres. “El aumento de la oferta generará que el precio baje de manera natural y sin necesidad de intervención de la administración”, añaden.

De otro lado, para ayudar a los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad, ALIANZA Sevilla se une a las peticiones de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI), en la que está integrada, que propone una ayuda estatal directa para hacer frente al pago de los alquileres de hasta 6 meses, según su nivel de ingresos y su situación de vulnerabilidad, extensible a todas las personas que residan en esta modalidad de vivienda. Desde la Agrupación, aseguran que la protección y las garantías para los propietarios arrendadores son también imprescindibles para que, por una parte, nadie se vea abocado a quedarse en la calle  por no poder hacer frente a los pagos del alquiler, y por otra, nadie tenga que perder una importante y necesaria fuente de ingresos,  ya que hay arrendadores que consiguen llegar a fin de mes por la cuota que ingresan de sus inquilinos.

En relación con arrendadores de locales comerciales, la Agrupación considera imprescindible, también, en estos críticos momentos, que se proteja el tejido empresarial, porque de ello depende que muchas familias puedan hacer frente al pago de alquileres e hipotecas. En este contexto, pide que se articulen ayudas directas a empresarios que hayan visto reducida drásticamente su facturación por la crisis del Covid-19. Por otra parte, en el caso de los empresarios que sean propietarios de los locales en los que se ejerza la actividad, propone una moratoria o pago aplazado sin intereses en las cuotas de hipoteca e impuestos derivados de su actividad hasta final de 2020.

Daños en las agencias inmobiliarias de Sevilla

Con respecto a la situación de las agencias inmobiliarias, el sector ha sufrido un parón medio del 95% de su actividad, y con ello su volumen de facturación, ya que desde el primer día en el que el Gobierno decretó el Estado de Alarma las agencias se vieron obligadas a cerrar las oficinas- dado que su actividad depende 100% del contacto con los clientes; y a mantener solo una mínima gestión sobre los encargos de servicio ya activos para dar soluciones jurídicas a los clientes. “Nuestras puertas han estado cerradas, al no ser considerada actividad esencial, pero hemos seguido prestando servicios y sobre todo, hemos seguido formándonos en nuevos sistemas adaptados a estas nuevas circunstancias y de cara al futuro. La desescalada se hará progresivamente y en las mejores condiciones que podamos, ya que la mayoría somos autónomos y pymes”, aseguran desde ALIANZA Sevilla.

Durante este periodo, “hemos tenido que tomar decisiones difíciles y complejas como la presentación de expedientes de Regulación Temporal de Empleo (ERTEs), en muchos casos, para minimizar los daños en las plantillas y de cara a los trabajadores; y para que la recuperación, en un sector clave para la economía, no sea tan costosa como la de la crisis de 2008, ya que hablamos de una crisis coyuntural y no estructural”.