“La Sareb es imprescindible para la supervivencia de nuestro sector financiero y la estabilización de nuestra economía”
Mikel Echavarren
Consejero delegado de Irea
Mikel Echavarren es consejero delegado de Irea, firma especializada en el asesoramiento financiero y estratégico del middle market, con gran experiencia en los sectores inmobiliario y hotelero. Licenciado en Ciencias Empresariales, inició su andadura en el sector financiero en Arthur Andersen, donde permaneció varios años como socio responsable de la división de consultoría inmobiliaria.
Impulsor de la firma Irea, cuenta entre sus credenciales con el asesoramiento financiero en varios procesos corporativos, de reestructuración de deuda y el desarrollo de planes estratégicos de distintas empresas e instituciones. En los últimos cinco años, Irea ha participado en la reestructuración de más de 20.000 millones de euros de deuda financiera, asesorando en 82 procesos, principalmente en los sectores de la construcción, inmobiliario y hotelero.
Consultado por esta revista respecto del efecto de la Sareb sobre el sector inmobiliario, asegura que “no es la solución”, pero sí el comienzo de la misma, y que en el “corto y medio plazo” tendrá “efectos positivos en la estabilización del mercado”. Asegura que hay que dejar trabajar a los expertos inmobiliarios y financieros que configuran la sociedad y “desearles toda la suerte del mundo, porque su éxito será el de todos los españoles y contribuirá a mejorar las perspectivas” de la economía española. El presente 2013 será, a su juicio, “un año dedicado al arranque y conocimiento de cada segmento de activos y deuda de la Sareb”, que hasta 2014 no estará “plenamente operativa”. Sobre las posibilidades de futuro de la entidad lo tiene claro: “No tengo la menor duda de que se gestionarán sus activos con una razonable eficacia en el medio y largo plazo, tanto por los profesionales que se están incorporando a la Sareb como por los medios con los que cuenta y el plazo de su plan de negocio”.
De forma resumida, ¿cuáles serán, a su juicio, las principales consecuencias para el sector inmobiliario de la aprobación del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, de 2012, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos? ¿Vendrá la Sareb a solucionar –o al menos a paliar- los gravísimos problemas que atraviesa dicho sector en España? ¿Qué efecto tendrá sobre los pocos promotores solventes que hoy quedan?
La creación de la Sareb supone un hecho sin precedentes en el sector inmobiliario español, no tanto por el objeto de su actividad sino por las colosales dimensiones de los activos que gestionará, tanto inmobiliarios como de deuda.
Tendrá una repercusión significativa en el mercado inmobiliario español de la próxima década. Fundamentalmente en la estabilización de precios de producto terminado y de suelo que con un referente como la Sareb difícilmente sufrirán procesos especulativos o nuevas burbujas en ese periodo.
Para los promotores inmobiliarios que sobrevivan a esta crisis, la Sareb será simultáneamente una oportunidad de negocio, un competidor y un acreedor financiero en muchas ocasiones. Son tres soles que se compatibilizan con dificultad y que habrá que ver con el tiempo qué efectos tiene en la supervivencia de dichos promotores. De momento existen más incertidumbres que certezas respecto al impacto que tendrá en estas empresas.
La creación de la Sareb no es la solución a los problemas del sector inmobiliario pero sí es el comienzo de esa solución. A corto plazo permite la estabilización del sector financiero español, algo importantísimo. También permite empezar a gestionar los activos tóxicos con un criterio de racionalidad y de sostenimiento de su valor, lo que debería permitir “tocar suelo”, nunca mejor dicho, en el derrumbe de precios de los activos y en la credibilidad de nuestro mercado.
En el dictamen de la Comisión Permanente del Consejo de Estado previo a la aprobación del Real Decreto se asegura que “al examinar el impacto económico general de la norma proyectada”, entre sus efectos positivos habrá un “reajuste real y efectivo en los precios de los activos inmobiliarios que favorezca la recuperación del sector en el medio y largo plazo”. ¿Confía en esta predicción?
El ajuste “real y efectivo” en los precios está causado por la debilidad económica de la demanda y, sobre todo, por las dificultades de obtener financiación. Este ajuste se está produciendo y se produciría también con independencia de la creación de la Sareb. Sí es cierto que el ajuste en los precios del producto terminado se debería acelerar con la intervención de la Sareb dado que ésta no tiene el incentivo de sostener precios artificialmente altos mediante la utilización de la financiación al 100% del comprador potencial, acción que han venido practicando todos los bancos en estos últimos años.
Por otro lado, dado que la Sareb va a actuar durante muchos años como un gran banco de suelo, por las dificultades de encontrar salida a ese tipo de activos ante potenciales inversores nacionales o internacionales, es como si de hecho se retirase del mercado una parte muy importante de la oferta de suelo, lo que debería facilitar la contención de la destrucción de precios en esta materia prima y su liquidación gradual cuando la situación del mercado lo posibilite.
La Sareb, por tanto, tendrá efectos positivos en el corto y en el medio plazo en la estabilización del mercado inmobiliario.
¿Es creíble el modelo de la Sareb, proyecta sensación de éxito entre los expertos como usted? ¿Ofrece la necesaria seguridad jurídica?
La creación de la Sareb, no debemos olvidarlo, es absolutamente imprescindible para la supervivencia de nuestro sector financiero y la estabilización de nuestra economía. Sin la Sareb no se habría podido reestructurar el sector financiero español y probablemente estaríamos más cerca de un rescate agresivo de nuestra economía.
Por ello, debemos ser conscientes de que es un escalón necesario para seguir subiendo hacia el final de esta crisis. Pero no es ni el escalón final ni la panacea a todos los problemas del sector financiero ni inmobiliario.
El modelo de gestión de la Sareb es el único posible. Podríamos discutir si hubiera sido más o menos efectiva la creación de varias Sareb en lugar de unificar todos los activos tóxicos de diferentes bancos, pero es una discusión que no nos lleva a ningún lado. Ya está creada y el modelo de gestión basado en configurar un equipo de expertos inmobiliarios y financieros, con absoluta especialización en la desinversión de sus activos, tratando de recuperar el máximo importe en el medio y largo plazo es el único modelo que dicta el sentido común.
Hay que dejarles trabajar y desearles toda la suerte del mundo, porque su éxito será el de todos los españoles y contribuirá a mejorar las perspectivas de nuestra economía.
¿Quiénes son los principales beneficiados por la creación de la Sareb?
Aunque sea difícil de apreciar, todos los españoles nos estamos beneficiando de su creación, dado que ha contribuido a estabilizar el sector financiero y a mejorar la percepción de nuestro país y de la seriedad de las medidas tomadas para reestructurar nuestra economía, por parte de los inversores de deuda. Esta percepción será probablemente mucho más visible cuando se estudie este capítulo en la Historia Económica de los próximos años. También beneficia claramente a la banca saneada, que en el corto plazo puede gestionar sus propias “Sareb” con una mayor agilidad y flexibilidad mientras la Sareb constituye sus equipos y comienza a arrancar su actividad.
Asimismo, la Sareb permite canalizar la obtención de recursos financieros “exportando” activos y deuda tóxica a inversores internacionales. No beneficia al sector promotor que mantiene deudas con la Sareb, por el traspaso de sus créditos, pero tampoco empeora significativamente su situación, salvo que financiasen activos con expectativas de promoción inmobiliaria. De todas formas, habrá que ver cómo evoluciona esa relación acreedor-deudor en los próximos meses.
¿Cree que la Sareb conseguirá gestionar con eficacia el volumen de activos que posee? ¿Necesitará de sus 15 años de vida para darles salida?
El arranque de la Sareb va a ser muy difícil, porque no se pone en marcha la principal inmobiliaria de la historia española de la noche a la mañana. Con las lógicas ineficiencias de dicho arranque, no tengo la menor duda de que se gestionarán sus activos con una razonable eficacia en el medio y largo plazo, tanto por los profesionales que se están incorporando a la Sareb como por los medios con los que cuenta y el plazo de su plan de negocio.
Lo que sería imposible sería gestionar adecuadamente dichos activos con un horizonte temporal de 3-5 años. Se necesita un plazo mínimo de una década para gestionar de forma inteligente la problemática del suelo en cartera y tratar de recuperar el máximo valor sin liquidar sus activos a cualquier precio. Nadie puede prever cuándo se liquidarán todos sus activos, pero 15 años parece un periodo razonable.
¿Es veraz la rentabilidad prevista del 15% de media anual?
Todo plan de negocio tiene que partir de una premisa de rentabilidad de sus fondos propios. Un 15% de media anual significa obtener una media de dicha rentabilidad durante 15 años y sobre los fondos propios desembolsados. No significa que cada año se obtenga un 15% o más de rentabilidad. Me parece un objetivo razonable considerando que los fondos propios son un importe muy reducido respecto al balance total de su actividad. Con el nivel de apalancamiento que mantendrá la Sareb no debería ser muy difícil conseguir dicha rentabilidad media en el largo plazo.
La principal incógnita de la ecuación es el periodo de liquidación de los suelos en cartera y de recuperación de los créditos con estas garantías, así como los costes derivados de la gestión del suelo y de la ejecución de muchos de sus créditos. Más que hablar de veracidad de la rentabilidad prevista yo hablaría de probabilidad de su obtención. Creo que es probable.
¿Qué capacidad tiene la Sareb para conceder financiación para el desarrollo de sus suelos y para finalizar sus promociones en curso?
De momento no tiene capacidad de conceder financiación para el desarrollo de sus suelos y de sus promociones en curso. La Sareb no es un banco ni está pensada para sustituir al mercado financiero en esas labores. Pero sí tendrá capacidad de llegar a pactos con inversores para facilitarles la “digestión” en la compra de suelo y en la terminación de sus promociones en curso. Estoy convencido que, adicionalmente la Sareb llegará a pactos de financiación de dichos inversores con la banca solvente para facilitar la venta de producto terminado y, en el largo plazo, para financiar inversiones que permitan viabilizar carteras de suelo.
¿Considera acertada la forma establecida para la determinación del valor de los activos?
Sí. Las distintas fórmulas de valoración al final tienen el tope del importe neto de las provisiones establecidas por el Ministerio de Economía, lo que ya supone una depreciación muy significativa de los precios contables. Aunque a corto plazo pueda ser muy beneficioso para un banco intervenido obtener un 20% del coste de un suelo adjudicado de un préstamo con garantía de suelo, por la inexistencia de liquidez o valor determinable en ese mercado, no lo es tanto el descuento que ha tenido que aceptar por su producto terminado. No creo que hubiera otra forma de valorar el traspaso en tan poco tiempo y confío que los resultados de la Sareb en el medio plazo confirmen que las valoraciones han sido adecuadas.
¿Cuáles son los principales problemas a los que se enfrenta el banco malo con los activos transferidos, especialmente con los tóxicos?
El principal problema al que se enfrenta es el volumen de lo transferido cuando no tiene todavía configurado todo su equipo de profesionales. El primer paso de ese equipo tiene que ser el conocimiento de lo que tiene que gestionar mediante su segmentación, la identificación de los problemas de cada segmento de activos, préstamos o sociedades inmobiliarias transferidas y comenzar a subcontratar el apoyo que requiera para que todos los frentes de la desinversión avancen a un ritmo adecuado. Esto, que se explica de forma sencilla, supone un trabajo ingente y la movilización de todos los recursos posibles.
El gran problema de la cartera de activos adjudicados es la iliquidez de una parte importante de sus inmuebles y del suelo. El de la venta es la limitación de financiar a quien compra. La gestión de créditos vivos se enfrenta a centenares de negociaciones de refinanciación, ejecución y concursos de acreedores. La gestión de participadas debe atender principalmente a evitar la subordinación de los créditos que se han transferido.
Podríamos hablar también de la ingente labor de depuración física y jurídica de los activos para posibilitar su venta, de la implantación de procedimientos ágiles de gestión y de la necesaria transparencia de todas las acciones de la Sareb.
Es una labor de titanes, que ya vivimos en los años 90 cuando asesoramos en la creación de Gesinar, la Sareb de Argentaria de aquellos años. Es como el mito de Sísifo pero a lo bestia.
¿Contará el inmobiliario español con la colaboración de fondos de inversión extranjeros?
Sin duda, pero a su tiempo. Los fondos primero se interesarán por producto terminado y por deuda garantizada por viviendas. Poco a poco se irá abriendo al resto de la cartera cuando pueda testar que sus inversiones tienen el retorno adecuado. No obstante, aunque los fondos de oportunidad sean el objetivo principal de la Sareb, será necesario abrir todas las puertas a la inversión, nacional o no, para contribuir al máximo posible a la desinversión de sus carteras.
¿Pueden ser las SOCIMIS una solución para la comercialización de los inmuebles del banco malo?
No lo creo. Las SOCIMIS son instrumentos eficaces de inversión y arrendamiento, no de inversión para la venta. El principal negocio de los inversores será la compra de paquetes de activos para su venta al detalle y la compra de activos y deuda con grandes descuentos para su gestión posterior con el último objetivo de su liquidación.
Se crearán SOCIMIS en algún caso, sobre todo para inversores nacionales con estrategias de patrimonialización de viviendas en alquiler, pero no las veo como la solución global a este problema.
¿Cuándo empezará a ver resultados el trabajo realizado por el banco malo y para cuándo podría alcanzar el 100% de operatividad?
Creo que 2013 será un año dedicado al arranque y al conocimiento de cada segmento de activos y deuda de la Sareb. Hasta 2014 no creo que esté plenamente operativa, lo que no quiere decir que en el propio 2013 no veamos desinversiones importantes de activos, sobre todo de vivienda terminada.
¿Considera que hay paralelismos entre el banco malo español y el de otros países europeos como Irlanda? ¿Cree que los resultados podrían llegar a ser similares?
El principal paralelismo es su denominación coloquial y la necesidad de su creación. A partir de ahí la problemática es muy diferente, sobre todo por la componente del banco de suelo que tendrá que gestionar la Sareb en un contexto de ausencia de inversores y falta de liquidez. Creo que los resultados serán similares a los que vimos en los años 90 con la creación de los vehículos de desinversión de activos de algunos bancos, sobre todo de Argentaria y el Banco Central Hispano. Cuando los equipos estuvieron en pleno rendimiento fueron unas máquinas muy eficaces de desinversión, sobre todo vendiendo al detalle.
¿Podría la actual situación económica impulsar de forma determinante el mercado del alquiler en España?
Sí lo creo. Las valoraciones de los inmuebles permiten considerar la alternativa rentable del alquiler, aunque con un consumo importante de recursos propios en este negocio, que se financia no muy bien en el largo plazo. El principal factor para su desarrollo, no obstante, viene de la devaluación del poder adquisitivo de las familias españolas, que les orientará cada vez más al alquiler ante las dificultades de obtener préstamos hipotecarios.
Para concluir, ¿la crisis y sus consecuencias habrían sido diferentes en caso de existir una mayor cultura financiera en nuestro país, que quizás hubiera propiciado que la riqueza de las familias españolas no estuviera tan depositada en la vivienda?
La necesidad de una mayor cultura financiera la comparto totalmente. No tanto para haber evitado la crisis sino para haber minimizado la firma de créditos de familias sin la solvencia adecuada o la realización de inversiones en activos financieros que se han demostrado de alto riesgo.
Creo que el factor determinante que hubiera evitado la crisis hubiera sido un mayor control en la concesión de créditos por parte de la banca española mediante una política más dura de provisiones respecto a los préstamos concedidos al sector promotor y a particulares sin ahorros ni empleo estable.
En un entorno de hiperinflación inmobiliaria y de coste nulo de la financiación era inevitable que los españoles nos convirtiéramos en inversores compulsivos del ladrillo, salvo que el crédito no se hubiera otorgado en unos volúmenes tan elevados. Ai