La rentabilidad de la Construcción Sostenible

Óscar Martínez Lamigueiro

Director BREEAM® en España

La transformación hacia un sector de la construcción más sostenible es un proceso que empezamos a vivir en España. Iniciado en otros países como Reino Unido o Estados Unidos en los años 90, llega a España en un momento en que el sector resurge de su peor crisis en décadas. Muchos profesionales del sector han visto la oportunidad para que el nuevo ciclo inmobiliario sea más racional, con más calidad y sostenibilidad.

Aclaremos primero dos confusiones habituales al hablar de construcción sostenible:
• Más allá de la eficiencia energética. Los aspectos energéticos son muy importantes a la hora de reducir las emisiones de CO2 y la factura energética del inmueble, pero la sostenibilidad va mucho más allá, contemplando otros aspectos durante la vida útil del edificio. El objetivo principal es conseguir un entorno saludable y confortable en aspectos como la iluminación natural y artificial, la calidad del aire, el confort térmico o el aislamiento al ruido.  También se tienen en cuenta medidas para reducir el consumo de agua, minimizar la generación de residuos, incorporar materiales de bajo impacto ambiental y facilitar la cercanía servicios y transporte público.
• Más allá de la normativa. Cumplir el código técnico o el certificado energético es un punto de partida. Los certificados privados y voluntarios de edificación sostenible tienen como objetivo estandarizar y promover prácticas sostenibles más allá de la normativa vigente, con exigencias más altas que aporten valor al usuario y al promotor.
Construir sostenible es construir bien, con calidad, eficiencia y respeto al medio. Todos los certificados de construcción sostenible analizan numerosos requisitos del edificio y ofrecen un diagnóstico completo del mismo. En el caso de nuestra metodología se analizan las categorías de Gestión, Salud y Bienestar, Energía, Transporte, Agua, Materiales, Residuos, Uso ecológico del suelo, Contaminación e Innovación.
Pero hablemos de rentabilidad… ¿Existe un sobrecoste? ¿En qué periodo se amortiza?
Muchos estudios han demostrado que construir un edificio sostenible supone un coste asumible y, más importante todavía, que el retorno de la inversión está asegurado en un plazo razonable. A nivel internacional, el reciente informe “Delivering sustainable Buildings” (Sweet Group y BRE, 08/2014) estableció ese sobrecoste en un 1% para edificios de oficinas, centros de salud y colegios que se propusieron alcanzar un nivel de 3 estrellas en la escala BREEAM® de construcción sostenible, que consta de 5 niveles.
En España, la Universidad de Alicante publicó un interesante estudio en el año 2012 (MES Innpacto) que demostraba la viabilidad de una construcción más sostenible mediante un ejemplo real de 28 viviendas de promoción pública.  El sobrecoste para alcanzar el nivel de 3 estrellas era de un 0,84% sobre un coste de 630 €/m2. Un importe que incluso podría haber sido menor si las medidas de sostenibilidad fuesen contempladas desde la fase de viabilidad del proyecto, algo que no ocurrió en la promoción analizada.
Hablamos de sobrecoste de construcción material, sin tener en cuenta los significativos ahorros en consumos de energía y de agua durante la vida del edificio. La experiencia de este certificado con más de 270.000 edificios en 77 países desde 1990 ha cuantificado el ahorro energético en un 30-70%, y la reducción del gasto de agua en un 40% respecto a edificaciones estándar. Ahorros que en muchas ocasiones permiten amortizar el sobrecoste inicial en un período de 2 a 5 años.
Además, una edificación sostenible incrementa el valor de los inmuebles al mejorar su funcionalidad, flexibilidad y vida útil. En el caso de los edificios de uso residencial, según la experiencia en Reino Unido del Code for Sustainable Homes, la aplicación del certificado incrementa alrededor de un 10% el valor de las viviendas sobre las de su entorno.
En el caso de los edificios de oficinas, el informe RICS Research de marzo de 2012 publica un pormenorizado estudio del efecto de la certificación en edificios de oficinas en Londres, concluyendo que los edificios certificados revalorizan un 21% los arrendamientos y un 18% el precio de compraventa.
Estos beneficios también son visibles ya en España para el promotor y para el comprador de una vivienda. Hay ayuntamientos que favorecen la construcción de edificios sostenibles porque perciben los beneficios directos derivados (menos residuos, promoción del transporte público, aprovisionamiento responsable de materiales, menos consumo energético y de agua, menos contaminación, etc.) y entidades bancarias como Triodos Bank que ofertan mejores condiciones en sus hipotecas si el edificio cuenta con un certificado de construcción sostenible internacionalmente reconocido.

Barreras a superar

El desconocimiento social de las ventajas de la sostenibilidad es el principal obstáculo para el despegue de la construcción sostenible en España. Es preciso trasladar los beneficios que atesora, tanto económicos (menor consumo de agua y energía, menores costes de mantenimiento y funcionamiento, incremento de la vida útil del edificio, incremento de su valor y de las rentas, etc.), como sociales (mejora del ambiente interno y consecuentemente de las condiciones de vida y trabajo de los usuarios) y ambientales (reducción del impacto ambiental de la edificación y de las emisiones de CO2).
En esta labor divulgativa, la Administración pública está empezando a asumir un papel protagonista, incorporando requisitos de sostenibilidad en sus propios edificios como elemento demostrativo, y articulando incentivos económicos y fiscales frente a la construcción tradicional. Entre las medidas deseables se pueden mencionar deducciones en el IBI, en el coste de licencia de obra o la concesión de mayor edificabilidad a proyectos sostenibles. Ai