La inversión hotelera en España alcanza niveles de récord

Desde el punto de vista de la inversión, el segmento hotelero ha vivido un 2015 extraordinario, en el que España se ha consolidado como destino preferente de la inversión hacia el sector turístico. Las oleadas de compras oportunistas remiten de forma clara y entran en escena inversores institucionales con visión de largo plazo. Estas son las principales conclusiones extraídas del Informe Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2015, que elabora la firma Irea desde hace una década.

La inversión hotelera en España alcanzó en 2015 cifras históricas con 2.614 millones de euros, multiplicándose por 2,4 veces respecto a 2014 y superándose ampliamente el anterior récord situado en 1.780 millones de euros, que se alcanzó en 2006, según se desprende del informe objeto de análisis. De esos 2.614 millones, 2.470 correspondieron a transacciones de hoteles existentes, y los 144 millones restantes a transacciones de inmuebles para su reconversión a hotel.

Esta euforia del mercado hotelero responde a las cifras récord registradas por el sector turístico nacional en 2015, ejercicio que quedó cerrado con 68 millones de turistas (además, seis de cada diez turistas internacionales opta por el alojamiento hotelero para disfrutar de sus vacaciones), después de cuatro años tocándose techo de forma consecutiva: 56,1 millones en 2011, 57,4 millones en 2012, 60,6 millones en 2013 y 64,9 millones en 2014. Con estas cifras, según el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, España consolida su tercer puesto como potencia mundial en el sector turístico, y el segundo en lo referente al gasto medio generado por cada visitante. Además, el sector representa el 11% del PIB en España, el 11% del empleo y el 25% del nuevo empleo que se está generando.

El extraordinario momento que atraviesa el turismo debe unirse a la mejora de la economía española (en 2015 el PIB creció un 3,1% y el mercado de trabajo también registró una notable mejoría, bajando el desempleo hasta el 22,2%), elementos con los que se conjugan determinados factores coyunturales con un impacto muy favorable para el turismo: la caída del precio del petróleo, la devaluación del euro respecto al dólar y la libra, y los bajos tipos de interés en la Unión Europea; a lo que se suma el efecto positivo que para el turismo español está teniendo la inestabilidad geopolítica que atraviesan destinos competidores como Turquía, Egipto o el norte de África.

Todo lo anterior ha propiciado que los inversores centren su interés en el producto hotelero, que además de ver incrementadas sus cifras anuales de inversión, gana cuota dentro del mercado de inversión inmobiliaria total. En este sentido, se estima que el sector hotelero elevó su participación al 20% del global en 2015, cuando el año anterior alcanzó el 11%.

En total, el pasado año se transaccionaron en el territorio nacional 132 hoteles y 29.081 habitaciones, cifra que contrasta notablemente con los 50 hoteles y 8.861 habitaciones de 2014.

Los inversores

Atendiendo al perfil de los inversores, destaca el papel estelar que han protagonizado las Socimis, cuyo volumen de inversión ha alcanzado los 984 millones de euros (40% del total), siendo las Sociedades más activas en 2015 Hispania y Merlin Properties. De esta manera, Hispania adquirió 26 hoteles y 8.753 habitaciones en 8 operaciones, la mayoría de portfolio; mientras Merlin Properties se hizo con una cartera de 11 hoteles y 2.157 habitaciones, incluidas en la operación de compra de Esta Inmuebles.

En cuanto al resto de inversores, los internacionales también tuvieron un protagonismo muy destacado en 2015, con un 20% del total, mientras los inversores nacionales alcanzaron el 10%, al tiempo que las cadenas hoteleras, entre nacionales e internacionales, acumularon un 27% (685 millones de euros de inversión). Las operaciones de entidades financieras, por su parte, apenas representaron el 1% del total.

Al respecto de la inversión internacional, es significativo el aumento del 37% respecto a 2014, incrementándose sobre todo el capital procedente de la Unión Europea, Asia (Hong Kong, China y Singapur) y Estados Unidos, y manteniéndose el procedente de Oriente Medio. En total la inversión internacional se cifró en 807 millones de euros, sobresaliendo como una de las operaciones más significativas la adquisición del Hotel Hilton de Barcelona por parte del fondo soberano de Omán, por 60 millones de euros.

Durante 2015, las operaciones de portfolio han sido muy relevantes, multiplicando por 13 su volumen respecto a 2014, lo que pone de manifiesto el interés de los inversores institucionales en España, atraídos por operaciones de tamaño importante; de esta manera, las diez operaciones de más envergadura del año concentran el 42% de la inversión y cada una implica un volumen mínimo de 40 millones de euros.

Los activos

Por tipología de activo, el segmento vacacional, que representa un 54% del total del volumen invertido, repite por segundo año consecutivo como principal receptor de la inversión hotelera. De hecho, la inversión en este segmento ha crecido en más de 800 millones respecto a 2014, el triple prácticamente.

Por categoría, los cuatro estrellas han dominado el mercado de inversión en 2015, con un 62% del total (1.537 millones de euros), seguidos de los cinco estrellas (23%, 557 millones de euros).

Es significativo el hecho del atractivo que los activos singulares sigue generando entre los inversores. Así, en 2015 la operación más destacada ha sido la compra del Hotel Ritz (5 estrellas Gran Lujo, con 167 habitaciones) en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group, una operación que implicó una inversión de 130 millones de euros, sin incluir la inversión adicional para la reconversión del hotel.

Es remarcable además la aparición, por vez primera desde que comenzó la crisis, de operaciones de compra de suelo para proyectos hoteleros, hasta la fecha en localizaciones prime en costa.

Asimismo, 2015 ha sido un buen año para las carteras de deuda con colateral hotelero, si bien el volumen de inversión, que alcanzó los 466 millones de euros, se redujo respecto al récord alcanzado en 2014, cuando se superaron los 1.000 millones de euros de inversión.

Destinos principales

Durante 2015, desde el punto de vista geográfico destacó la intensa actividad inversora en Canarias, donde el volumen invertido se quintuplicó respecto a 2014 hasta los 683 millones de euros (incremento de 547 millones de euros), y Baleares, con 418 millones (231 millones más). De esta manera, las Islas Canarias atrajeron el 28% del total de la inversión hotelera en 2015.

Por su parte, entre los destinos urbanos dominan el mercado Madrid y Barcelona, que siguen comportándose de manera muy positiva, si bien Barcelona pierde cuota de mercado a favor de Madrid, que concentra el 24% de la inversión hotelera total. Madrid registró un volumen de inversión de 582 millones de euros, frente a los 383 de Barcelona.

Entre los mercados secundarios más dinámicos destaca Málaga, con nueve transacciones hoteleras durante el pasado año, que implicaron una inversión de 173 millones de euros; mientras, en Sevilla apenas se alcanzaron 21,5 millones de euros.

Perspectivas 2016

Para el presente año, las perspectivas son positivas tanto para el turismo como para la inversión hotelera, con la imagen de España reforzada como destino seguro frente a países competidores. En este escenario, las principales dudas planean sobre el crecimiento económico global, ante la debilidad de las economías emergentes; y sobre el panorama político español, marcado por la incertidumbre.

En cualquier caso, teniendo en cuenta que los mercados de capitales, tanto equity como deuda, tienen una gran liquidez para invertir; y que España se consolida como destino preferente a la inversión internacional, se presagia un ejercicio 2016 muy activo en el mercado de inversión hotelera.

En el ámbito de los destinos urbanos, desde Irea se confía en que continúe la intensidad inversora en Madrid, con un previsible gran protagonismo de los activos singulares. En Barcelona, donde la inversión en edificios para la reconversión a uso hotelero ha caído en 2015 de manera muy significativa por la moratoria para nuevos proyectos, se espera que este tipo de inversión continúe congelada este año, en tanto que la inversión en hoteles existentes seguirá suscitando interés.

Los inversores institucionales, por su parte, seguirán jugando un papel protagonista, e incluso se espera la constitución de nuevas Socimis especializadas en producto hotelero. Al propio tiempo, las operaciones de portfolio también seguirán teniendo un recorrido notable, en tanto que para las carteras de deuda con colateral hotelero continuará siendo asimismo un año activo, si bien en este caso la tendencia será hacia la pérdida de intensidad a partir de 2017 y años siguientes. Ai  

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