La inversión en el sector hotelero en España marca un nuevo récord histórico
Colliers International ha presentado los datos y conclusiones extraídos del Informe anual Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2018, elaborado por el equipo de Hoteles de la firma. La principal conclusión que puede extraerse del estudio es que la inversión hotelera en España ha alcanzado los 4.810 millones de euros en 2018 (considerando hoteles en funcionamiento e inversión en inmuebles para reconversión en hotel), cifra que supone un nuevo récord y supera en un 23,1% el anterior récord alcanzado en 2017, con 3.907 millones de euros.
El año pasado se transaccionaron en España un total de 273 hoteles y 36.189 habitaciones frente a los 182 hoteles y 28.813 habitaciones del 2017, lo cual ha supuesto un incremento tanto en el número de activos objeto de compraventa como en el precio medio por habitación que subió un 6,6% respecto al año pasado (126.835 euros/hab.) vs 118.996 euros/hab.). Dicho crecimiento es consecuencia de la fuerte presión compradora que sigue marcando tanto la actividad inversora como la evolución de los precios.
Por lo que se refiere a la tipología de los activos, en 2018 la inversión en hoteles vacacionales superó significativamente al segmento urbano (66% frente a 34%), continuando la tendencia de 2017, lo cual se explica por la concentración de los principales portfolios transaccionados en el segmento vacacional (71% del total de las habitaciones).
Estas magnitudes, junto con los sólidos fundamentales de la industria turística, que este año volverá a cerrar con más de 80 millones de visitantes extranjeros y batirá de nuevo el récord de gasto turístico, demuestran que el ‘destino España’, y particularmente el sector hotelero vacacional, ha pasado a conseguir ‘investment grade’ por parte de inversores institucionales y fondos internacionales, menos proclives en otros tiempos a invertir en hoteles vacacionales al considerar el negocio vacacional volátil y descompensado en términos del binomio riesgo/beneficio respecto a otras alternativas de inversión hotelera en Europa.
Sobresalen Canarias y Baleares
Los dos archipiélagos recibieron 1.631 y 944 millones de euros de inversión, respectivamente, concentrando el 56,1% del total frente al 44,0% que supusieron el año anterior. En ello tuvo mucho que ver la adquisición de Hispania por parte de Blackstone con una fuerte concentración de su cartera hotelera en las islas.
El siguiente destino por importancia fue Madrid con 601 millones de euros (+72% respecto a los 349 millones de euros registrados en 2017), incrementando su representatividad del 10,2% al 13,1% del total inversión. Por su parte, Barcelona (244 millones) y Málaga (215 millones) han experimentado caídas significativas respecto a 2017 y representan tan sólo un 5% del volumen total, respectivamente.
En términos geográficos, también es destacable la consolidación de la tendencia iniciada en 2016 de ampliación del espectro de zonas destino de la inversión, 44 provincias frente a 34 en 2017, lo cual indica que la fuerte competencia en los destinos más prime y la recuperación experimentada por los destinos más secundarios,está dinamizando la actividad inversora en estos últimos.
Protagonismo de las transacciones de cartera
Las protagonistas del año 2018 fueron sin duda las transacciones de cartera. Estas operaciones, que computaron 3.338 millones de euros y concentraron el 72,7% del volumen de inversión total, se repartieron en 12 carteras hoteleras transaccionadas (197 hoteles y más de 27.300 habitaciones). Entre dichas operaciones destacan la OPA de Blackstone sobre Hispania Activos Inmobiliarios, la OPA de Minor Hotels sobre NH Hotel Group, así como la OPV de la Socimi Atom Hotels gestionada por Bankinter.
En cuanto al origen y perfil del capital invertido, se mantiene el protagonismo e interés de los inversores internacionales desde el lado comprador. En 2018, alrededor del 71% de la inversión fue internacional, tendencia continuista con la ya observada en los últimos cuatro años. Destaca la actividad de los fondos de inversión internacional, mientras que las cadenas hoteleras, tanto nacionales como internacionales, acapararon el 21% de la inversión total.
En lo que respecta a transacciones sobre activos individuales, 2018 cierra con algunas operaciones destacables como la adquisición por parte del Grupo Cotizado RLH Properties del hotel Villa Magna a Dogus por 210 millones de euros (1,4 millones de euros por habitación), la compra por parte de HI Partners (Blackstone) a Grupo Timón del 50% que no controlaba en el Ritz Carlton Abama o la adquisición del nuevo Edition de Barcelona por parte de un inversor de Oriente Medio.
Perspectivas en 2019
“Visto con cierta perspectiva, las extraordinarias cifras de inversión del periodo 2015-2018 y el perfil de los compradores, sólo pueden entenderse desde el punto de vista de que el destino España y, particularmente el sector hotelero vacacional, ha pasado a conseguir ‘investment grade’ por parte de inversores institucionales y fondos internacionales, lo que seguirá influyendo positivamente en la inversión en los próximos años”, señala Miguel Vázquez, managing director de Hoteles de Colliers. Asegura que, “si bien la entrada de un inversor del perfil de Blackstone en el actual momento del ciclo supondrá un efecto llamada para otros inversores de perfil value added, el momento parece ser particularmente propicio para inversores de perfil Core o Core plus que, junto con las cadenas hoteleras, serán los protagonistas de la inversión en 2019”.
El resurgimiento de algunos de los destinos competidores de España en el arco mediterráneo, las incertidumbres sobre el Brexit y la revisión de las estimaciones de crecimiento de la economía mundial invitan a pensar en un escenario de cierta corrección a corto y medio plazo por ajuste de la demanda. No obstante, los precios medios cuentan con margen de subida como consecuencia de las significativas inversiones realizadas, en curso y planificadas, dirigidas a la modernización y mejora de la planta hotelera.
En este sentido y con respecto a la actividad de inversión en reformas de hoteles y obra nueva, Miguel Vázquez identifica “un potencial todavía muy relevante en actuaciones de reposicionamiento de hoteles, particularmente en el campo vacacional, y en cambios de uso en destinos urbanos”