La formación para el nuevo sector inmobiliario

Asistimos al resurgir de un sector fundamental en la recuperación económica y del empleo. Un nuevo mercado, nuevos agentes y formas de financiación.

José Antonio Granero, uno de los autores
José Antonio Granero, uno de los autores

Pero hoy no basta la generación de actividad a cualquier precio y conceptos como calidad, transparencia, ética y responsabilidad deben ser los rectores de una actividad económica, industrial y empresarial que no es sólo financiera y tiene una enorme trascendencia física, social y cultural.

Todo pasa por la profesionalización y para ello se requiere una formación especializada en un entorno multidisciplinar, un lugar de intercambio de conocimiento y experiencia para poder incorporar talento a este nuevo sector inmobiliario y recuperar un marco de confianza.

Presentamos el Master del Sector Inmobiliario y otros programas de formación, desarrollados en el Colegio de Arquitectos de Madrid con apoyo de las administraciones públicas y la participación de las empresas, profesionales, instituciones y agentes del sector, con el objetivo de poder extenderlo en Andalucía dirigido al desarrollo de la inversión y la actividad turística.

“Uno de los problemas de mi compañía es que no encuentro profesionales bien formados en España. Es una pena, pero tenemos que ir a buscarlos a Estados Unidos o Inglaterra. Faltan en España -o al menos no hay suficientes- directivos modernos, técnicos muy cualificados que conozcan las nuevas herramientas y criterios actuales del Real Estate”. Lo dijo el CEO de una de las principales inmobiliarias españolas en una reunión del Consejo del Área Inmobiliaria y de Empresa del Colegio de Arquitectos de Madrid.

“¿De veras piensas que merece la pena dedicar cinco horas semanales a este Curso, cuando la búsqueda de trabajo me ocupa ocho o diez horas diarias? ¿No será una pérdida de tiempo?”. Lo preguntaba un arquitecto a un economista -ambos pasada la treintena- en el coffee -break de un acto de presentación del PDI (Programa de Dirección Inmobiliaria) en el salón de actos del COAM.

Quizá esta segunda pregunta -la del joven inquieto- responde involuntariamente a la primera -la del empresario creciente. Es posible que a muchos profesionales y ejecutivos del sector inmobiliario les falte conciencia de una grave necesidad: la de adaptarse a las radicales novedades que ya se han producido en el ámbito inmobiliario-financiero.

Los propietarios del suelo son otros. Los gestores, nuevos. La estructura del capital es muy diferente. Los criterios de análisis han cambiado por completo. La comercialización no se parece en nada a la tradicional. La regulación, además de beber de fuentes internacionales, tiende a sufrir transformaciones basadas en la influencia de ideologías y grupos que ponen el acento en los derechos sociales más que en los derechos políticos.

La comunicación es una absoluta novedad, hasta el punto de que en los próximos años los compradores de viviendas serán ya en buena parte nativos digitales. La financiación, esa fuente que parece seca, ha sufrido una revolución que en parte representa un regreso a la prudencia y en parte un desafío a la modernidad, a la aplicación generalizada de instrumentos que apenas son conocidos en España. La investigación de mercados se basa ya en esas tecnologías a las que el habitual adjetivo “nuevas” cada día define peor, porque son ya de hoy, no de mañana.

Y ahí radica, en términos intelectuales, una buena porción del problema: justo en la mentalidad que sitúa en el futuro a determinados fenómenos que están ya aquí, en el presente. Habitan hace ya muchos meses en las organizaciones que han sido capaces de adecuar su talento y sus sistemas de gestión a la realidad de un sector, el inmobiliario, que en rigor debería denominarse sector Inmobiliario-financiero.

El Colegio de Arquitectos de Madrid lo vio claro y durante varios meses desarrolló el trabajo que permitió crear y presentar a primeros de 2015 el Área Inmobiliaria y de Empresa para forjar, con base en sus instalaciones y en el prestigio de sus miembros, un instrumento formativo a cuya denominación suelen agregar un sugestivo claim: “formación para el Nuevo Sector Inmobiliario”.

Es una fábrica de actividades formativas, de reflexión, de debate y de fomento del empleo dirigida a profesionales y ejecutivos de cualquier procedencia formativa. Arquitectos, sí, pero con mayoría de economistas, juristas, ingenieros, sociólogos… Porque el conocimiento debe fluir, debe ser compartido en las aulas. Profesiones y sociedad bien compenetradas. Mezcladas. Enriqueciéndose.

Hace un mes comenzó el MSI en el COAM. Un curso que a lo largo de todo un año hará desfilar ante sus alumnos los nuevos conceptos, las nuevas realidades de los mercados inmobiliarios y financieros. Materias impartidas por los principales directivos y empresarios de ese sector. Un tipo de enseñanza que, además de práctica, es eminentemente “pragmática” en la medida en que cada docente enseña acerca de los mismos asuntos con que diariamente brega en su despacho.

La estructura académica de estos dos primeros Cursos es similar. Comienza con un repaso a la macroeconomía, a la estadística, la demografía, a reflexiones sociológicas e incluso políticas, a una visión internacional de la estabilidad social, económica y jurídica. Hechos que atañen a elementos del entorno que históricamente han sido despreciados en la reflexión y la educación inmobiliaria en España. Y es que una buena mente inmobiliaria no puede ser ajena a las fluctuaciones monetarias, a las disposiciones de la Reserva Federal, a las ideologías que nacen o crecen en Europa, a los tipos de interés imperantes en cada región del mundo, a los índices de déficit de las Administraciones, a la estructura inversora de los Presupuestos públicos.

Como no debe ignorar las claves del Estado del Bienestar, el derecho a la vivienda, los movimientos intelectuales que influyen y condicionan a las autoridades responsables de la regulación de las relaciones económicas.

Naturalmente, el MSI y el PDI describen muy detalladamente a sus alumnos las diferentes entidades financieras que operan en Europa, y que durante tanto tiempo fueron casi únicamente los bancos. Nuevos inversores, nuevos proveedores de financiación, que reaccionan ante estímulos de negocio muy variados, que deciden en función de estrategias y ratios muy disímiles. Entidades cuyas naturalezas son distintas. Organizaciones cuyo conocimiento es esencial para desarrollar con éxito una labor de calidad en el nuevo sector inmobiliario-financiero.

Siguen los Programas con un detenido análisis de cada uno de los productos inmobiliarios. Su evolución y sobre todo su situación actual. La vivienda contemplada desde el punto de vista del inversor, del comprador, del arquitecto, gestor, del financiero, del constructor, del gobernante. Retail, industrial, rehabilitación, oficinas, edificios públicos y dotaciones que cada día atañen más al sector privado. El Suelo. La Deuda como “producto inmobiliario”. Las carteras complejas, ese mundo inmenso de gestión peculiar y modernizada.

El análisis. Los riesgos. Las proyecciones sociales y económicas. La valoración de los activos desde tantos puntos de vista como tipologías hay de inversores y compradores o usuarios. Estudio de los sistemas de gestión, los nuevos proveedores de servicios, la estandarización de tantos parámetros que hasta hace muy pocos años estaban sometidos frecuentemente al mal llamado “olfato” de empresarios y directivos que, con todo el mérito que les corresponde por su pasado, no van a ser los protagonistas -no lo son ya, de hecho- del futuro.

Profundización en cuestiones legales y administrativas. Estudio de los instrumentos societarios existentes en España y en Europa. Análisis de los muy diversos tipos de contratos que jalonan cualquier actividad inmobiliaria-financiera. Normativas generales y específicas. Consecuencias jurídicas e incluso judiciales de los comportamientos. Fiscalidad en el diseño de las operaciones. Adquisición de certezas, due dilligences, planificación de Seguros, políticas de personal, convivencia con los defaults. Y naturalmente estudio profundo del urbanismo, tanto en su naturaleza tradicional como en la incidencia de regulaciones sectoriales, infraestructuras, medio ambiente, sostenibilidad energética, accesibilidad, movilidad, etc.

Liderazgo. Ética empresarial y mercantil. Expresión oral y escrita. Presentaciones. Inteligencia sobre las personas y las organizaciones, sus culturas, sus derechos, sus obligaciones. Un estudio pormenorizado de la financiación.

Y recorriendo cada tema, impregnando todos los ámbitos de conocimiento, tres factores comunes: la comercialización, la tecnología y la inversión. Es imprescindible que los alumnos puedan blandir armas que les permitan investigar mercados, definir productos, cuantificar aplicaciones de fondos, dosificar recursos humanos, conocer el idioma de los clientes, de los proveedores, de los mercados.

Y es necesario que cultiven una sólida sensibilidad social. Para colaborar en el desarrollo de nuestros conciudadanos. Y para tomar decisiones que, emancipadas de la esclavitud del corto plazo, busquen la rentabilidad más estable y creciente: la de un buen posicionamiento, una buena calidad en productos y en gestión, unas provechosas alianzas, una prosperidad propia que, inteligentemente entendida, necesita sustancialmente también la prosperidad ajena. Y es que la Responsabilidad Social Corporativa debe empezar a separarse conceptualmente de los capítulos sobre Cumplimiento, para pasar a formar parte de la esencia íntima de las culturas empresariales.

Ya preparan nuevos Cursos en esa Área del COAM. Para profesionales de cualquier procedencia formativa. Con programas que, aunque llamen novedosos, son en realidad un reflejo fiel de lo que ya sucede aquí y ahora, en los escenarios inmobiliarios y financieros de España y de Europa.

Aguas arriba del éxito y de la prosperidad está siempre el talento. Y el nacimiento del talento, además de las capacidades naturales o innatas, requiere dos ingredientes complementarlos: la formación y la experiencia. Ha llegado el momento de aunarlos. Ha llegado el momento de abrir las mentes a los nuevos libros, a los hechos, a una sensibilidad intelectual y social que sea capaz de explorar y gestionar las necesidades -cambiantes, cambiadas- de la sociedad.

Que aquel brillante CEO de Real Estate no vuelva a pronunciar aquella frase derrotada. Y que aquel otro profesional sea consciente de que necesita reinventarse. Adaptarse. Formarse.

El Colegio de Arquitectos de Madrid está convencido de que la investigación, el análisis y el diagnóstico de las nuevas realidades ha de hacerse en compañía, contando con los actores más significativos de la misma realidad social y económica que se pretende mejorar. Por eso ha incorporado al Consejo del Área Inmobiliaria y de Empresa a numerosas organizaciones y personas, que colaboran en los programas y participan en los debates e iniciativas. Ai

Por:

José Antonio Granero Ramírez

Arquitecto y Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid 2011-2015

Fernando Catalán de Ocón

Coordinador del Área Inmobiliaria y de Empresa del COAM

Francisco Sanz Sánchez

Consejero delegado de Formación Empresarial y Reciclaje.

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