“Hay que trabajar en la búsqueda de unas bases que permitan que el sector sea menos vulnerable en el futuro”

José Manuel Galindo Cueva

Presidente de la APCE y de la UEPC

 

 

Arquitecto especializado en Edificación, con un Postgrado en la Escuela de Hautes Ètudes D’Urbanisme en París y diplomado por IESE en el Programa de Alta Dirección de Empresas (PADE), José Manuel Galindo posee una amplia trayectoria profesional tanto en el ámbito de la empresa privada como en los colectivos representativos de distintos sectores económicos. Al propio tiempo, ha desarrollado una amplia actividad docente.

Desde marzo de 2007 es el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), tras haber ocupado la secretaría general desde 1994, y desde noviembre de 2008 es también el máximo responsable de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). El prestigio que atesora en el mundo de las patronales ha propiciado que también en marzo del presente año fuera nombrado presidente de la Unión de Promotores y Constructores de Europa (UEPC, Union Européene des Promoteurs-Constructeurs, en sus siglas originales). Esta organización empresarial internacional, que tiene como objetivo participar en el proceso de elaboración de las normas que afectan al sector inmobiliario a nivel europeo, representa a más de 30.000 agentes afiliados a las asociaciones de nueve países: Bélgica, Francia, Marruecos, Países Bajos, Polonia, Rumanía, Turquía, Reino Unido y España.

Además, desempeña otros muchos cargos en distintas entidades, entre los que destacan: vicepresidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), vocal de la Junta Rectora y de la Comisión de Turismo de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), presidente del Patronato de la Fundación ASPRIMA, presidente de la Fundación Agencia Española de Vivienda Turística, Vocal de la Junta Rectora de la Confederación Empresarial de Madrid-CEOE (CEIM), presidente de la Comisión de Urbanismo de CEIM, vocal del Pleno de la Cámara de Comercio e Industria de Madrid, presidente de la Comisión de Urbanismo del mismo órgano, vocal de la Junta directiva de la Asociación de Empresas de la Construcción de Madrid (AECOM), asesor técnico del Grupo Empresarial del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid y patrono de la Fundación para el Desarrollo del Este de Madrid.

 

Antes que nada, una pregunta obligada por su nombramiento el pasado mes de mayo como presidente de la Unión de Promotores y Constructores de Viviendas de Europa. ¿Qué balance puede hacer de estos primeros meses en el cargo? ¿En qué medida puede beneficiarse el sector promotor nacional de tener una presidencia española en dicho órgano?

Es un balance positivo. Tener la oportunidad de presidir la Unión de Promotores y Constructores de Viviendas de Europa nos permitirá trabajar para orientar la proble- mática sobre vivienda y urbanismo a nivel europeo. De hecho, una de nuestras primeras acciones en este sentido ha sido poner en marcha un cuestionario entre todas las asociaciones miembros de la UEPC para elaborar un estudio comparado sobre los marcos regulatorios y de mercado en los distintos países miembros.

Dicho estudio tiene por objeto realizar un análisis comparativo sobre los indicadores estructurales y sectoriales (PIB, VAB, paro), indicadores del mercado residencial (vi- viendas iniciadas y terminadas, stock, venta de viviendas, precios), financiación (hipo- tecas), fiscalidad y prácticas regulatorias en el mercado inmobiliario.

 

¿Qué imagen proyecta en Europa el sector inmobiliario español? ¿Qué podemos aprender o aplicar dentro de nuestras fronteras de lo que están haciendo en otros países?

Indudablemente, Europa es muy consciente de que el sector inmobiliario español ha experimentado un serio ajuste, tanto a nivel de actividad como de precios, que está teniendo efectos evidentes en el crecimiento económico y en el empleo.

Con relación a los mercados inmobiliarios europeos, estamos encaminando nuestras reflexiones en analizar cómo salir de esta situación y cómo conseguir un futuro mercado más equilibrado, de forma que no vuelvan a producirse desajustes tan acusados entre la oferta y la demanda.

Dado el carácter procíclico de nuestra actividad, los desajustes se manifiestan con especial virulencia, tanto en los momentos de crecimiento como en los de crisis. Por ello, es importante analizar los diferentes mercados en Europa y cómo se han ido comportando, para fijar qué variables puedan haber determinado este comportamiento tan desajustado en el caso de España, y para trabajar en la búsqueda de unas bases más estables que permitan que el mismo sea menos vulnerable y más ponderado en el futuro.

 

¿Cómo definiría el sector promotor nacional surgido con la crisis?

Por una parte, es un sector caracterizado por la presencia de nuevos actores (inmobiliarias de entidades financieras, Sareb, fondos…), en el que han desaparecido algunas empresas y otras se encuentran en situación concursal, y en el que las empresas inmobiliarias existentes deben redimensionar su balance, lo que necesariamente conllevará un proceso de concentración sectorial.

Por otro lado, el peso de la inversión residencial en el PIB se ha ajustado notablemente, situándose en el entorno europeo del 5,5% al 6%, cuando –recordémoslo- en el año 2007 era del 12,2%.

Finalmente, el sector promotor surgido de la crisis será un sector más profesionalizado, de forma que confiamos en que podremos hablar de una verdadera industria inmobiliaria.

 

¿Se aprecian signos de recuperación (compraventas, viviendas iniciadas, proyectos visados, etc.), al menos en lo que respecta a la segunda residencia?

Claramente no en lo que se refiere al inicio de nuevas promociones: en el transcurso del año no esperamos que se inicien más de 50.000 viviendas.

En cuanto a ventas, creemos que este año se va a mantener la cifra del año anterior, por lo que pensamos que estamos llegando a un ajuste.

Aún queda un trecho para que se haga realidad la tan ansiada llegada del crédito, sin duda uno de los requisitos indispensables para la compra de vivienda, en primer lugar, y para el desarrollo de nuevas promociones, en último extremo.

Actualmente empiezan a vislumbrarse operaciones mayoristas, pero estos fondos que estamos viendo que comienzan a tomar posiciones, tanto en compra de crédito como de activos inmobiliarios, deberán luego deshacer estas últimas hacia compradores minoristas. Pero para eso hace falta que alguien les financie y hoy es difícil dado el alto nivel de paro. Para que llegue el crédito hace falta un proceso de no menos de dos años, progresivo, que requiere el desapalancamiento del sistema financiero para que pueda tener lugar el círculo virtuoso de “reactivación de la economía-creación de empleo-consumo”.

Es decir, que primero, nos guste o no, deben sanearse las entidades financieras y en ese sentido es bueno que se realicen operaciones mayoristas con fondos provenientes de más allá de nuestras fronteras que ayudan al desapalancamiento de nuestra economía.

En paralelo, se debe intentar añadir valor en la gestión de los activos, por ejemplo, mediante el alquiler como paso previo a la venta o en los desarrollos de suelo hasta convertirlos en finalistas, apoyándose en “servicers” que, desde nuestro punto de vista, no pueden ser otros que los propios inmobiliarios, que son quienes mejor conocen las características de estos activos.

En todo caso, sí se está apreciando ya alguna mejora en la venta y en el interés de los operadores por la segunda residencia.

 

En lo concerniente a producto para uso terciario, ¿se está comportando de manera diferente al residencial o se está moviendo en los mismos parámetros?

La crisis es general, por lo que ningún subsector de la edificación está exento de sus efectos. Tanto la actividad industrial como las referidas al sector terciario –comercio y oficinas-, han acusado en mayor o menor medida los efectos de la crisis, pero todas en el mismo sentido, contrayéndose. La caída del consumo y el desarrollo de actividades económicas tienen un carácter pro-cíclico y son determinantes a su vez del carácter pro-cíclico del sector inmobiliario.

 

¿Cuáles son, a día de hoy, los principales mercados foráneos emisores de clientes finalistas de vivienda vacacional en España?

Los principales mercados de clientes de vivienda vacacional en España siguen siendo los europeos, en especial anglosajones y alemanes, si bien es cierto que, con motivo de la Ley de Emprendedores, que permite conceder visado de residencia a compradores no comunitarios que adquieran inmuebles por un importe superior a los 500.000 euros, han incrementado su interés en España –y habrá que prestar atención a sus demandas- las comunidades china y rusa, así como ciudadanos de los países árabes.

Sin embargo, esta medida es muy reciente y deberíamos procurar darla a conocer con mayor profundidad en estos países potencialmente receptores de la medida, a través, por ejemplo, de campañas de información o de páginas web con ese mismo objetivo.

Entendemos que el ICEX junto con el sector tienen mucho que decir y hacer en esta línea.

 

¿Se vuelven a animar los inversores a desembarcar en España? ¿Qué figura se prodiga más, la de los fondos oportunistas en busca de la ganga u otros de carácter más financiero o inmobiliario?

Se tiende a reagrupar bajo el término genérico de “fondos de inversión” a cualquier categoría de fondos que, sin embargo, tienen grandes diferencias, tanto en términos de horizonte-plazo de realización de activos, como de mercados subyacentes en los que están interesados, como en la tasa de rotación de los porfolios y en la rentabilidad esperada por sus inversores.

Por ejemplo: los hedge founds tienen tendencia a modificar con frecuencia la composición de su porfolio para conseguir resultados a corto plazo, los fondos de private equity toman participaciones significativas e ilíquidas en las empresas, las reorganizan eventualmente a fin de revenderlas algunos años más tarde una vez el valor económico de la empresa se ha incrementado. Los fondos soberanos constituyen inversiones a largo plazo, buscando ante todo maximizar la riqueza de la nación en un amplio horizonte.

La cuestión de la rentabilidad asociada al riesgo es primordial para comprender la filosofía de las diferentes tipologías de fondos.

A diferencia de los fondos convencionales, los fondos “oportunistas” tienen la capacidad de invertir en activos inmobiliarios financieros o empresariales problemáticos o que no entran inicialmente en los planes de los grandes inversores internacionales y cuya gestión entraña una gran complejidad.

En consecuencia, es evidente que los primeros actores que entran en los mercados de crisis son estos fondos, que asocian una mayor rentabilidad a un mayor nivel de riesgo, y, poco a poco, van incorporándose fondos más core, más tradicionales, que requieren un marco más estable, con un menor riesgo de las operaciones.

Por su parte, la gestión de los fondos tradicionales se define generalmente en referencia a una clase de activos – universo de inversión bien definido y donde los resultados van a estar caracterizados por un índice de referencia, llamado benchmark.

Fondos americanos y europeos como Cerberus, Backstone, Fortress, Orion Capital Managers, Goldman Sachs-Azora, TPG, Lone Star, Centerbridge, Apollo o HIG Capital, se están interesando en el mercado inmobiliario español y ya han materializado operaciones; pero no sólo éstos, sino también otros fondos provenientes de Asia o América del Sur están manifestando también su interés.

 

¿En qué medida ha cambiado la crisis aspectos esenciales en la compraventa de viviendas como el perfil del comprador, sus exigencias, sus preferencias, el peso de la opción del alquiler, etc.?

Tanto las preferencias como las exigencias de los compradores de vivienda vienen determinadas por el poder de compra.

En estos días, un comprador ha de contar con las suficientes garantías para que pueda acceder al crédito, ya que las entidades financieras están siendo muy restrictivas, salvo para los productos de su propio balance. Paralelamente, dado el stock existente, el comprador con recursos tiene poder de mercado, pudiendo exigir los mejores activos al mejor precio y con las mejores calidades.

Por otro lado, en la actualidad el acceso a la vivienda se produce, de forma mayoritaria, a través de alquiler. Esta categoría, sin entrar a valorar la preferencia por la modalidad de acceso, va a ser, por lo menos en un corto y medio plazo, la forma más usual de acceder a la vivienda, dado que la compraventa queda disminuida por las mayores exigencias de las entidades financieras.

 

A pesar del stock de viviendas que aún existe en el país, sobre todo en la costa, ¿hay localizaciones donde se demanden nuevas promociones?

En efecto, de la misma forma que la bajada de precios y la existencia de stock han sido absolutamente heterogéneas en función de la localización y la categorización de las viviendas, existen localizaciones donde la demanda hasta hoy latente se ha activado, lo que implica que –de existir crédito- la necesidad de nuevas promociones se haría patente y se materializaría.

Por ello, y teniendo en cuenta los plazos para colocar oferta de vivienda en el mercado, sería esencial realizar un estudio de oferta (stock) y demanda para cruzar los datos resultantes, y tener una mejor percepción del mercado y gestionarlo, tanto desde el punto de vista de la oferta como del la demanda, de una manera más eficiente.

 

En qué medida le está afectando al sector la entrada en escena de un agente tan importante como Sareb?

Sareb, como ellos mismos se definen, es una sociedad de liquidación de activos pro- cedentes de la reestructuración bancaria. No son promotores inmobiliarios, sino liquidadores de los activos inmobiliarios que tienen en su balance. Los objetivos que persiguen, por tanto, son muy distintos a los que pueda tener una empresa inmobiliaria.

Pero dicho esto, qué duda cabe que su estrategia a corto plazo está marcando referencia de mercado para el sector. Su Plan de Negocio no está exento de dificultades. De una parte como sociedad liquidadora debe realizar los activos, tanto financieros como inmobiliarios, en un plazo máximo de 15 años. Por otra, debe preservar el valor de los mismos para no auto-devaluarse.

En consecuencia, Sareb es hoy por hoy, junto con las entidades financieras, “el competidor” del sector por excelencia, ya que ambos pueden tomar decisiones operativas y estratégicas con unos objetivos y un horizonte muy distintos a los del promotor. Esto sitúa al sector en una clara situación de desventaja e incluso de dependencia.

No obstante, Sareb debe cumplir su función (liquidar los activos provenientes de la reestructuración bancaria) y las entidades financieras deben desapalancarse como paso previo para la normalización del crédito, por lo que desde el sector inmobiliario vemos con buenos ojos que vayan materializando operaciones, tanto mayoristas como minoristas, pero al mismo tiempo también reivindicamos que esto se haga con la colaboración del sector y considerando los efectos colaterales que se puedan producir.

 

¿En qué situación se encuentran las relaciones de los promotores con Sareb, especialmente en el asunto de la reclamación de quitas para los créditos promotor? ¿Cómo están respondiendo las promotoras al Plan Oportunidad 2013, destinado a facilitar que las pymes cuyos préstamos pasaron a manos del banco malo salden su deuda? ¿Qué resultados esperan de este plan en la APCE?

Ha generado expectativas entre los promotores, pero hay que esperar hasta ver como se concretan estas iniciativas y otras similares. A final de este año conoceremos los primeros resultados y podremos valorarlos y extraer conclusiones. Esperamos tener información suficiente y veraz al respecto, ya que es imprescindible conseguir un marco de transparencia en las operaciones de tal manera que los agentes, nacionales e internacionales, vuelvan a confiar en nuestro mercado. En cualquier caso nos parece positivo que Sareb ponga en marcha este tipo de acciones.

Los promotores estamos haciendo propuestas a Sareb que pasan, como no puede ser de otra manera, por la fórmula de quita sobre el principal aún no amortizado para conseguir ajustar el precio del activo a la situación actual de mercado. El promotor ya ha asumido por el camino las pérdidas que ha podido para ajustar al máximo los precios, pero en muchos casos el mercado considera que aún no es suficiente. Ahora Sareb debe aceptar las quitas, siempre que estas sean razonables y realistas, para conseguir realizar sus activos, inmobiliarios y financieros, y alcanzar los objetivos de desapalancamiento marcados en su Plan de Negocio.

 

¿Existen desencuentros en otros aspectos entre los promotores y Sareb, para los que estén buscando fórmulas de entendimiento?

Aún queda mucho trabajo por hacer, para Sareb y para los promotores. Es necesaria la colaboración entre ambos por interés mutuo y hay que reconocer que este acercamiento para trabajar conjuntamente ahora se está produciendo. En un principio Sareb tuvo que apoyarse en las entidades cedentes para resolver los temas que iban surgiendo con los promotores, debido a su escasa estructura interna y al volumen de cuestiones con el que tenía que enfrentarse. Nosotros desde el inicio pedimos que nos escucharan directamente, sin intermediarios, y tras varias reuniones organizadas por la Asociación a las que asistieron representantes de Sareb y nuestras empresas asociadas, conseguimos transmitirles la problemática que se estaba produciendo, ya que a través de las cedentes la información no fluía adecuadamente ni en tiempo ni en contenido.

A partir de aquí parece que han tomado nota y muestra de ello son las iniciativas lanzadas recientemente, el Plan Oportunidad 2013 y el proyecto Crossover, en las que el promotor puede dirigir directamente a Sareb sus ofertas sin intermediarios. En esta misma línea hemos constituido una Comisión de Seguimiento APCE-SAREB, para tratar directamente las cuestiones concernientes a nuestros asociados. Es un primer paso, ya que Sareb y los promotores estamos abocados a entendernos.

 

¿Han tocado suelo los precios de la venta de viviendas? ¿Será determinante la presencia de Sareb en nuevas bajadas en 2014 y años sucesivos?

Si falta aún algún ajuste por producirse indefectiblemente se producirá. Hay que asumir la realidad pero ésta es cambiante en función de la disponibilidad del crédito y de la localización de las viviendas. Precisamente, en estos últimos días la prensa ya se hace eco de determinadas comunidades -como las Islas Baleares- o provincias -es el caso de Segovia- donde los precios de la vivienda ya están empezando a subir. El problema sigue siendo el stock y para resolverlo es determinante la fijación del precio en el que oferta y demanda concurran.

Sareb es la mayor tenedora de activos de España en estos momentos, así que lo que haga para liquidar el cuantioso stock actualmente en su balance es determinante, sin ninguna duda.

 

¿Será necesario llegar al total saneamiento de la banca española para que vuelva la normalidad a la financiación de familias y empresas o se empiezan a apreciar menos trabas con la reforma del sistema financiero?

Sí, sin ninguna duda. Para que haya actividad económica, requisito base de la generación de empleo y del consumo, es necesario en primer lugar que el crédito llegue a las empresas y a la economía, y eso todavía no ha sucedido. Desgraciadamente, en mi opinión, esto no ocurrirá este año, y tampoco de manera suficiente el que viene. Hay que esperar los resultados de los nuevos test de estrés y que las entidades financieras asuman su rol de financiar a las empresas y a las familias. Está bien que se las ayude, pero se les ayuda para que puedan cumplir su función, que es la generación del crédito. Hay muchas empresas viables que lo necesitan.

 

¿Cuáles son los principales desafíos del sector para 2014? ¿Es posible hacer alguna previsión a corto y medio plazo?

El escenario del sector a medio plazo viene marcado por la secuencia: financiación-actividad-empleo-crecimiento-consumo. Esto es, en tanto no se abra la financiación no se reactivará la actividad, indispensable para la creación de empleo, que constituye el motor del crecimiento y el requisito esencial para el incremento del consumo.

 

En clave regional, ¿qué opinión le merece el Decreto ley andaluz de medidas para el cumplimiento de la función social de la vivienda, suspendido temporalmente por el Tribunal Constitucional tras el recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno Central?

Al margen de la insoslayable consideración al derecho a la vivienda –al que se alude en su Exposición de Motivos como inspirador del texto-, y con independencia de las cuestiones que se han planteado en materia competencial y que han determinado la decisión del Tribunal Constitucional, lo cierto es que es necesario analizar cuidadosamente los efectos económicos de algunas de las medidas aprobadas, como la expropiación temporal o la imposición de medidas coercitivas a los propietarios de las viviendas deshabitadas.

Además, y como afirma el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno, establece una serie de sanciones a los propietarios de viviendas vacías que no hayan alquilado, sin que resulte acreditado que el propietario dispuso de condiciones y oferta mínimamente razonables para alquilar, o establece una discriminación arbitraria entre los propietarios de viviendas incursas en procedimientos de desahucio, pues sólo expropia el derecho de uso de la vivienda por tres años a entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, y no al resto de propietarios que incurran en el mismo supuesto de hecho. Ai