“El sector inmobiliario es el que tiene más capacidad para generar empleo”

Licenciado en Dirección y Administración de Empresas por la Universidad de Granada, y en Administración de Empresas Internacionales por la Universidad de Northumbria (Newcastle), Francisco Martínez-Cañavate Fernández-Crehuet nació en Granada en 1975. Desde 2006 ocupa la Gerencia-Secretaría General de ACP Granada, cargo que compagina con la presidencia de FADECO Promotores desde el pasado mes de julio. Es miembro del Consejo Social de Granada, de varias comisiones de CGE y secretario de la Mesa de la Construcción de Granada, entre otras muchas participaciones. Asimismo, colabora con el Departamento de Organización de Empresas de la Universidad granadina y es ponente habitual en foros y encuentros.

Ha aterrizado en FADECO con ilusión y muchas ganas, dispuesto a trabajar duro en torno a un objetivo fundamental: “La reactivación de la actividad de las promotoras andaluzas”, para lo que considera fundamental la implicación de la Administración en aspectos tan esenciales como la simplificación normativa o la aplicación de una fiscalidad más razonable a la vivienda. Pese a la prudencia que impone la lógica de las cifras, sí que aprecia que “la situación” en el sector “ha comenzado a cambiar”, toda vez que las compraventas están experimentando un leve aumento y en el comportamiento de la banca se percibe un “cierto movimiento”. Es consciente de que los bancos comienzan a “querer prestar”, aunque de momento sólo “a aquellos que no lo necesitan”. Su opinión sobre las políticas de construcción sostenible de la Junta es muy clara: “Cualquier apoyo es bienvenido…, pero esperamos pasar del cambio de ventanas y toldos a la obra en la ciudad, a través de la rehabilitación y la regeneración urbana”. Entre otros temas de gran interés para el sector remarca la necesidad de que la Administración liquide la deuda impagada con promotores y la ejecución de determinadas infraestructuras pendientes que califica como “absolutamente necesarias para el desarrollo de ciertas zonas” de Andalucía.

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¿Qué ha representado para usted su reciente nombramiento como presidente de FADECO Promotores?

Personalmente es un orgullo el que me hayan elegido para la presidencia de FADECO Promotores. El numeroso apoyo recibido por las asociaciones provinciales es un espaldarazo a la gestión que venimos desarrollando en ACP Granada, una gestión basada en la defensa de los intereses de las empresas del sector. Asumo el reto con mucha ilusión y muy satisfecho de poder representar a los promotores andaluces.

 

¿Cuáles son los principales objetivos que pretende alcanzar durante su mandato?

Hay mucho trabajo por hacer en multitud de campos, en torno a un único objetivo: la reactivación de la actividad de las promotoras andaluzas. Para conseguirlo estamos trabajando en varias direcciones: la regeneración urbana, la rehabilitación, la agilización de trabas burocráticas administrativas, el turismo residencial, los planes de vivienda, la construcción sostenible, el pago de la Administración, la finalización y puesta en marcha de determinadas infraestructuras, la simplificación normativa o la construcción de viviendas más asequibles, más sostenibles y con una fiscalidad más razonable.

¿Cuántos socios tienen actualmente? ¿Qué acciones tienen previstas para impulsar su captación?

FADECO Promotores está compuesta por las ocho asociaciones/federaciones provinciales andaluzas de promotores inmobiliarios. Las acciones de FADECO van encaminadas a mejorar la capacidad de decisión de las empresas asociadas a través de la información de las actuaciones que llevamos a cabo tanto ante las administraciones públicas como con entes privados.

 

Algunos indicadores como la compraventa de viviendas, que parece repuntar aunque sea muy levemente; los precios, que también suben ligeramente, si bien sólo en determinadas zonas, etc., parecen indicar que se ha iniciado el camino de la recuperación, aunque sea a un ritmo muy lento. ¿Cómo valoran desde FADECO Promotores estos primeros síntomas de mejora? ¿Se puede hablar de reactivación?

La oferta de viviendas apenas se ha movido en los últimos siete años. Sin embargo, existe una importante demanda embalsada que debido a la crisis ha estado agazapada. Desde hace algunos meses la situación ha comenzado a cambiar, aumentando el número de compraventas. Incluso en algunas ubicaciones muy concretas están subiendo los precios de determinados inmuebles, sobre todo en segunda mano. En vivienda nueva será difícil que los precios suban mientras no se liquide el stock, especialmente el de las entidades financieras, una parte de cuyo stock se va a vender a largo plazo por sus propias limitaciones: mala ubicación, mal precio, tipología inadecuada, etc.

La valoración en cualquier caso es positiva, pero prudente; en absoluto el sector ha salido de la crisis, si bien el momento es ilusionante porque han sido siete largos años en los que los datos de cada mes eran peores que los del anterior. No obstante, para hablar de reactivación tenemos que contar con algunos otros factores como la financiación, la mejora de la fiscalidad de la vivienda, la mejora de la capacidad de gestión de las empresas, la puesta en marcha de sistemas de pre-comercialización, etc. El tema de la fiscalidad nos preocupa especialmente, porque la vivienda es la inversión más importante que realiza una familia a lo largo de su vida, y la fiscalidad actual en España es poco propicia a dicha inversión, tanto para el comprador de vivienda habitual como para el inversor en turismo residencial.

En definitiva, la mejora integral de una serie de variables nos llevará a la creación de empleo, pero siempre moderadamente y con crecimientos contenidos y sostenibles.

En referencia al stock que mencionaba anteriormente, ¿qué va a pasar con el inmueble que parece no tener salida? ¿Es posible una reconversión de sus usos y características en algunos casos?

El stock ‘vendible’ está disminuyendo de forma importante. El comportamiento del mercado es muy racional, se venden con mayor facilidad las viviendas bien ubicadas, a precios ajustados y de una tipología que concuerda con las necesidades del cliente. En mi opinión, hemos cometido graves errores como sector, muchos de ellos inducidos por una mala orientación de los PGOUs que han estado centrados en erróneas planificaciones del suelo, planteando promociones poco sostenibles, con un gran consumo de suelo, difíciles de conservar y alejadas de la tipología de vivienda que el ciudadano medio demanda. Debido a esa situación va a haber un stock residual, del que antes hablaba, que permanecerá en el tiempo y del que será difícil desprenderse.

En algunos casos sería posible el cambio de uso de ciertos inmuebles, cuestión para la cual la Administración debe ser ágil. De hecho, la LOUA lo ha recogido a petición nuestra, en lo que se refiere al destino de los suelos, lo que sucede es que no acaba de aplicarse por parte de las administraciones locales, que son muy lentas en la aplicación de determinadas cuestiones y aún no se ha atrevido a dar el paso para propiciar el cambio de uso.

 

En Andalucía, el decreto aprobado el pasado febrero por la Junta para agilizar los PGOU, ¿está teniendo alguna repercusión positiva sobre vuestra actividad? ¿Hay que esperar mucho más tiempo para ver su utilidad? 

Hasta la fecha no ha habido grandes movimientos, entiendo que particularmente algún municipio haya podido aprovecharlo, pero más por la coincidencia en el tiempo que por la motivación que la norma impulsa.

En general, hay un lamentable retraso de las administraciones a la hora de legislar. En los últimos siete años, cuando el sector estaba ya muy tocado la Administración, lejos de “remar” para conservar parte del empleo existente, se ha dedicado a establecer nuevos decretos para enfriar más aún el sector, inundándonos de normativa como el POTA, los Planes Subregionales, el Plan de Protección del Litoral y un largo etc. Ahora se mira con desesperación cómo se han perdido 360.000 puestos de trabajo en Andalucía. Es difícil evaluar qué volumen de empleo se podía haber conservado, pero los Gobiernos han seguido congelando el urbanismo sin pensar en las consecuencias económicas que la caída de la construcción tenía, con un peso de casi el 14% del PIB de Andalucía. Los PGOUs no pueden estar cuatro, ocho o diez años tramitándose para que salgan adelante; así es imposible avanzar.

 

En nuestra comunidad, si hay una zona cuyo mercado inmobiliario está empezando a despuntar esa es, sin duda, la Costa del Sol, especialmente el conocido como Triángulo de Oro. Ante el dinamismo que se aprecia, ¿ven cercano el inicio de nuevas promociones?

La Costa del Sol es un observatorio privilegiado, ya que se notan los cambios de tendencia con meses de antelación. Actualmente hay una demanda sostenida y creciente que pronostica el cambio de rumbo y el comienzo de futuras nuevas promociones. No obstante, el sector de la promoción inmobiliaria depende mucho del mercado financiero, por lo que estamos expectantes para analizar el comportamiento de las entidades financieras. De momento el número de operaciones de financiación y su volumen está algo atascado, aunque soy optimista ante un cambio de tendencia en 2015.

El impulso de esta zona viene dado, principalmente, por el interés del inversor o del cliente finalista extranjero, que vuelve a despertarse. ¿Debería hacer más la Administración por captar a ese público? ¿Se le deberían dar más facilidades?

La Administración debería apoyar al promotor inmobiliario mucho más, ayudando a promocionar Andalucía como destino, y sobre todo debería hacer esfuerzos en la mejora de la marca España. Eso conlleva una necesaria mejora de la seguridad jurídica, que la Administración cuide su imagen, garantizar los derechos de los inversores y dar ejemplo cuando se destapan casos de corrupción. Además, fiscalmente el Estado debería valorar de un modo más positivo estas operaciones, eliminando exigencias fiscales que alejan a determinados potenciales compradores extranjeros de viviendas.

 

¿En qué medida están beneficiando al sector las políticas de construcción y rehabilitación sostenible de la Junta? ¿Representan una fuente de riqueza y empleo?

Cualquier apoyo es bienvenido y produce cierta chispa en un sector tan castigado como el nuestro. No obstante, tenemos que pasar de los titulares de prensa al análisis sosegado de los hechos; hasta ahora se han dedicado 150 millones de euros a actividades que no generan demasiado empleo y que no son estrictamente construcción; esperamos pasar del cambio de ventanas y toldos a la obra en la ciudad, a través de la rehabilitación y la regeneración urbana.

 

¿Qué debería hacer la Administración con el suelo de obligado destino a VPO, tan poco rentable actualmente para el promotor al no existir ningún tipo de ayuda para la construcción de nuevas promociones?

Es una cuestión compleja, pero creo que es el momento de comenzar a buscar soluciones. No parece razonable reservar un suelo para un tipo de vivienda que ya no existe. Ni el Plan de vivienda nacional ni el Plan marco andaluz contemplan el apoyo de nuevos desarrollos de VPP. Debemos encontrar una solución consensuada con la Administración en la que todos los implicados ganen.

Desde FADECO Promotores estamos haciendo propuestas que deriven en la construcción de viviendas de calidad, con una superficie y un precio adecuados, sostenibles y ajustados en líneas generales a los cambios sociales y a la realidad económica del momento actual. Con los problemas de empleo que existen, la movilidad laboral cobra cada vez más fuerza e implica que las personas no se puedan arraigar en un determinado territorio, lo que a su vez complica mucho la vivienda en propiedad. Por ello, apostamos por viviendas en alquiler, de más calidad, más pequeñas y con menor consumo de suelo. Hace unos años todo el mundo ansiaba un chalet en la zona metropolitana; hoy en día, con las circunstancias económicas que estamos atravesando, ese modelo está siendo desplazado por el piso en comunidad, que no te obligue a todas las servidumbres que genera una casa individual.

 

¿Qué peso están cobrando en Andalucía los Fondos de Oportunidad como alternativa de financiación al promotor?

El peso es aún pequeño, hay algunas propuestas aunque es difícil conocer a ciencia cierta el volumen total. Muchas de estas operaciones no terminan de salir adelante por las dudas sobre la seguridad jurídica en nuestro territorio. La cantidad de legislación contrapuesta hace complicado entender las posibilidades del territorio. Si a esto le sumamos los frecuentes casos de corrupción, que hacen a la Administración miedosa de sus actos, nos encontramos casos en los que dichos Fondos emigran a otros destinos y países con una normativa simplificada, entendible y que garantiza la seguridad jurídica de los inversores.

Quiero precisar que nuestro marco jurídico es bueno, pero la posibilidad o no de poder ejecutar una actuación concreta puede estar muy condicionada por el lugar donde te encuentres o por la interpretación particular que alguien haga de una normativa en un momento determinado –las normas no pueden ser interpretables, sino que tienen que ser algo claro, con sentido común y que se conserven en el tiempo-, más allá de los interminables plazos que necesitamos para sacar adelante un proyecto. Un Fondo va allá donde le ofrecen mucha seguridad jurídica y agilidad, no admite cinco años para un desarrollo.

Es decir, falta claridad y fiabilidad en los procesos.

En efecto. Como antes apuntaba, hay un buen marco jurídico, pero el maremágnum de normativa es tal que es imposible tener las cosas claras respecto a qué se puede hacer y dónde, y eso aleja al inversor. Un tema importante en este sentido es el de las dificultades para desarrollar un campo de golf tras el nuevo decreto, que endurece las condiciones para construir nuevos campos. En la actualidad, hay provincias como Cádiz o Málaga donde hay numerosos campos y otras en las que el número es absolutamente insuficiente. Yo entiendo que es necesario poner un límite en el número de viviendas o de habitaciones de un hotel en relación con un campo de golf, que es imprescindible intervenir para proteger el medio ambiente, pero no se puede dejar a ciertas zonas sin capacidad de desarrollo alguno.

Quizás no se han hecho las cosas bien, pero vamos a abrir un poco el abanico de forma que cada territorio explote su potencialidad, y que además pueda hacerlo con agilidad. El problema para sacar adelante un proyecto suele estar en los tiempos, que se eternizan hasta tal punto que el inversor termina aburriéndose y cuando el empresario obtiene el permiso ya ha desaparecido la inversión.

¿Están apreciando los promotores algún cambio en el comportamiento de la banca?

Lo cierto es que hay algún movimiento, comenzamos a detectar algunos posicionamientos encaminados a dotar de financiación a las empresas. En algunos casos se trata solamente de apoyo al circulante, pero en otros hay una apuesta decidida por volver a prestar para otras operaciones. En cualquier caso, se trata de movimientos discretos y en primera instancia solo al alcance de las empresas medianas y pequeñas que han superado este largo periodo de sequía financiera con cierta holgura. Es decir, comienzan a querer prestar, pero a aquellos que no lo necesitan. No obstante, lo importante es el cambio de discurso, y estoy convencido de que en poco tiempo resurgirá el crédito.

 

¿Está siendo relevante para la actividad promotora la existencia de la Sareb?

La Sareb está siendo relevante en tanto en cuanto si no hubiera sido creada la debacle del sistema financiero hubiera sido importante, de este modo se ha “salvado” el sistema financiero, lo cual es necesario para las empresas. Los ahorradores, por otro lado, han podido respirar tranquilos. Es necesario que un país tenga un sistema financiero estable, y esa estabilidad se ha logrado en parte con la creación de la Sareb y de otros artificios como el Frob, que han posibilitado concentrar y sanear a las entidades financieras.

Dicho lo anterior, la Sareb y las entidades financieras tienen buena parte de los activos en sus balances, por lo que el sector no puede perder la referencia de dichas entidades; habrá de buscar la fórmula para sacar algún tipo de rendimiento ante un operador mayoritario como la Sareb y ponerse a trabajar para ella y para la banca, pues queramos o no tenemos que contar con las entidades financieras y encontrar soluciones para acabar con el stock, que es uno solo, no uno del promotor, otro del particular o un tercero de la banca.

¿En qué situación se encuentra la deuda de la Administración con los promotores en relación con el Plan de Vivienda 2008-2012?

Hay empresas que confiaron en ese plan, que libre y voluntariamente decidieron hacer vivienda protegida, fundamentalmente destinada al alquiler con opción a compra, y que a día de hoy no han recibido las subsidiaciones ni subvenciones comprometidas. Hablo de viviendas terminadas en 2010, con calificación definitiva y licencia de primera ocupación, ocupadas en muchos casos, a las que no les han llegado sus correspondientes ayudas. Se trata de ayudas nacionales que se pagan a la Junta de Andalucía y esta a su vez las reparte entre los promotores. En estos días parece que se van a pagar las subsidiaciones de préstamos hasta diciembre de 2013, es decir, que la Administración se va a poner al día a 12 meses vista. Pero en cualquier caso, la deuda actual es de 37 millones de euros, correspondientes a 85 expedientes, de los cuales 20 o 25 pueden corresponder a EPSA y el resto a promotores privados y públicos. Nadie se pone de acuerdo en si quien debe es el Ministerio o la Junta, pero en cualquier caso la deuda está dejando fuera de juego a promotores para los cuales dejar de cobrar 1 o 2 millones de euros es inasumible.

 

Aunque su responsabilidad es con FADECO Promotores, ¿cómo valora la situación actual en materia de infraestructuras?

Creo que hay infraestructuras pendientes en Andalucía que son absolutamente necesarias para el desarrollo de ciertas zonas, sobre todo en Andalucía Oriental, y que por tanto afectan directamente a nuestra actividad. Por ejemplo, cómo vamos a desarrollar la costa de Granada o de Almería sin unas vías de acceso en condiciones. Las infraestructuras no son un fin en sí mismas, son una forma de cohesionar el territorio, que a su vez propicia el desarrollo del turismo, hotelero, la promoción inmobiliaria, el comercio…, y en esa materia aún nos falta mucho por hacer. Asimismo, desde FADECO Promotores reivindicamos que se pague lo que se adeuda a los contratistas.

Para concluir, ¿cómo prevé que será el año 2015 para el sector? ¿Qué les pediría a los Reyes Magos para los empresarios a los que representa?

Creo que 2015 será un año de reactivación del crédito en el que se podrán iniciar algunos proyectos importantes, y en los que el promotor inmobiliario va a tener oportunidades para relanzar su actividad.

Creo que 2015 será un año de reactivación del crédito en el que se podrán iniciar algunos proyectos importantes, y en los que el promotor inmobiliario va a tener oportunidades para relanzar su actividad.

A los Reyes Magos les pediría mucho sentido común para las administraciones del Estado, locales y Comunidades Autónomas, porque el sector está en disposición de generar un empleo muy necesario, siempre que nos dejen. El sector inmobiliario puede sacarnos del atolladero del desempleo, porque es el que tiene más capacidades para generarlo por todos los subsectores que implica: están parados los proyectistas, los urbanizadores, la empresa que hace el desbroce o el movimiento de tierras, el que pone los ladrillos, el que vende ventanas o acero, el que coloca los grifos…; es decir, que implica una cadena que genera muchísima actividad. No pretendemos ni queremos que el sector vuelva a ser lo que fue, pero sí es necesario que tenga una aportación al PIB de entre el 8 y el 10%, porque sin el inmobiliario, por muy manido que suene, no salimos de la crisis. La llamada ‘construcción sostenible’ aporta cierta chispa, pero vamos a ponernos serios, porque lo hecho hasta ahora ni es construcción ni es eficiente desde el punto de vista de la sostenibilidad.

Reitero que es necesario ese sentido común del que hablaba para aportar seguridad jurídica, simplificación administrativa y valentía a la hora de reformar normas que tienen al sector contra las cuerdas.

Para las empresas del sector, les pido proyectos, capacidad de análisis, seguimiento del riesgo, mejora del estudio de viabilidad de las propuestas y mejora de la comercialización. Por supuesto, con la necesaria financiación. Ai

 

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