El mercado residencial en alquiler: ¿es el momento?

Por Diego Bermúdez Rojas-Marcos, responsable de Real Estate de Deloitte Financial Advisory en Andalucía y Extremadura

El nuevo ciclo económico que se avecina y el impacto de la crisis originada por el COVID-19 hacen sospechar que la dificultad de determinados segmentos de población para acceder a la vivienda continuará siendo un reto en los próximos años. La escasa capacidad de ahorro y las dificultades para conseguir financiación han motivado otro tipo de iniciativas de alquiler de vivienda: el desarrollo de parcelas Build to Rent, para los que se requerirá colaboración público-privada.

Según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, en el segundo trimestre de 2019 el importe inicial de una cuota hipotecaria ascendió al 62,4% del salario neto de una persona entre 16 y 29 años. Según esta publicación, “la solvencia económica que pueden acreditar los jóvenes no suele ser suficiente para hacer frente a la entrada necesaria para financiar la adquisición de una vivienda libre (equivalente a 4,4 veces el salario anual que percibe una persona joven en 2019)”. Las cifras no son mucho más alentadoras para la media del conjunto de la población española. Según datos del Banco de España, en 2019 los españoles tuvimos acceso a hipotecas que cubrían el 64,5% del valor de la vivienda adquirida. Esto significa que, para poder acceder a una vivienda, de media, el 34,5% restante ha de aportarlo el adquirente con recursos propios.

Podemos afirmar que el acceso a la vivienda es un problema cuasi crónico en el mercado residencial español desde hace ya varios ciclos económicos. Después de la profunda y larga crisis iniciada en la segunda mitad de la década de los 2000 vivimos en nuestro país un primer ciclo expansivo (2014 – 2018), en el cual los precios de alquiler de vivienda crecieron hasta a doble dígito en determinados momentos. Cabe destacar que las estadísticas oficiales de evolución de los precios de alquiler de vivienda en Andalucía indican que este ciclo expansivo tuvo lugar casi un año más tarde aquí que en el resto de España, en especial que en Madrid y en Cataluña. Finalizada esta primera escalada de precios más acentuada, llevamos ya alrededor de un año dentro de un segundo ciclo (2019 – c. 2023) en el que estamos viendo una ralentización en el crecimiento de los precios. Sin embargo, los momentos de dificultad económica y el crecimiento del desempleo a consecuencia de la crisis del coronavirus hacen prever que la dificultad de acceso a la vivienda se verá acentuada en el caso de los jóvenes, por su situación personal y por los recursos y garantías adicionales que podrían empezar a exigir las entidades financieras.

Si bien es difícil cuantificar con certeza el alcance del impacto de la crisis actual y aún desconocemos si la recuperación se producirá en V, en U o en L, sí parece claro que las entidades públicas y privadas deberán seguir apostando por soluciones que permitan a los más jóvenes acceder al mercado de vivienda en propiedad. En el sector público, antes de la crisis del coronavirus, las autoridades mostraron voluntad de atajar el problema a través de estímulos fiscales y/o flexibilización de trámites urbanísticos, entre otras medidas. Por ejemplo, en el ámbito fiscal, una vieja petición del sector inmobiliario que favorecería el acceso a la vivienda en propiedad sería recuperar la deducción por inversión en vivienda habitual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Poniendo el foco en Andalucía, la Junta ha puesto su granito de arena con la reciente implementación de medidas destinadas a facilitar trámites administrativos, como la sustitución de las licencias de obras municipales y las licencias de ocupación por declaraciones responsables. Esta medida favorece la reducción de los plazos de las promociones donde, en algunos casos, hablaríamos de años.

En el sector privado los agentes apuestan por diversas soluciones, entre las que se plantea ampliar el pool de entidades financieras a bancos extranjeros y a fondos de deuda con los que facilitar el acceso a financiación de vivienda. Mientras llega o no la solución para la adquisición de la vivienda, el sector tiene una alternativa potente y con futuro con la que facilitar a los jóvenes el acceso a viviendas dignas y gestionadas por profesionales: el residencial en alquiler. Esto es, aprovechar el momento para poner una oferta de vivienda en alquiler en el mercado que sea competitiva y alquilable. Dentro del residencial en alquiler, el inversor puede entrar mediante la participación en la promoción, la adquisición de proyectos llave en mano o a través de inmuebles ya operativos. Debido a la escasez de producto residencial en alquiler ya terminado, es una práctica cada vez más común en el mercado la colaboración entre promotores e inversores en el desarrollo de parcelas residenciales Build to Rent, con ventajas claras desde nuestra experiencia en el área de Real Estate de Deloitte.

Ventajas del Build to Rent para el inversor patrimonialista

• Cubrir una necesidad de accesibilidad al mercado del alquiler para un segmento de población que por las razones mencionadas no puede acceder al mercado residencial en un formato de compra. El mayor volumen de mercado en activos PRS (Private Rented Sectors), supone una mayor institucionalización y profesionalización del mismo.

• Posibilidad de invertir en un producto hecho a medida con unas especificaciones técnicas ad hoc.

• Optimización en la gestión del activo, ya que los gestores de activos o asset managers podrán desarrollar su labor de forma más eficiente al poder operar sobre múltiples viviendas aglutinadas en un mismo bloque o urbanización. En este apartado, estimamos un volumen mínimo de 1.500 viviendas para que el inversor institucional pueda beneficiarse de estas economías de escala.

• Se amplía el mercado y por ende se facilita la deslocalización de la inversión inmobiliaria desde los focos tradicionales y prime, como son Madrid y Barcelona, hacia ciudades secundarias para el inversor internacional como Sevilla o Málaga. En general, el inversor medio se centrará en operaciones localizadas en la periferia de municipios con más de 150.000 habitantes que dispongan de suelo finalista residencial. En Andalucía contamos con hasta seis municipios de este tamaño (Sevilla, Málaga, Córdoba, Granada, Jerez de la Frontera y Almería), sin tener en cuenta los municipios situados alrededor.

No obstante, para que una promoción residencial llave en mano sea atractiva a ojos del inversor patrimonialista también se requieren otras características. Más allá de ciertas variables clave –precio y rentabilidad-, el inversor centrará su análisis en el entendimiento de la ubicación. Dentro de este entendimiento el inversor prestará atención a las condiciones socioeconómicas del entorno, las comunicaciones y los servicios y equipamientos de la zona. Por ello, una atractiva localización definida como una ubicación apta en función de las variables descritas será algo primordial para el inversor patrimonialista.

Otro de los factores clave para el éxito de una operación Build to Rent a ojos del inversor será la posibilidad de maximizar el número de viviendas por promoción. Agotando las edificabilidades, apostando por zonas comunes de calidad y poniendo en el mercado producto fácilmente alquilable permitirá al inversor mejorar la ocupación de sus activos y conseguir así rentabilidades más atractivas.

Ventajas del Build to Rent para el promotor

Desde la otra perspectiva, es conveniente ver las operaciones Build to Rent desde la óptica del promotor:

• Al canalizar la venta de una promoción a un solo cliente, el promotor estará dando mayor visibilidad y facilitando la consecución de los flujos de caja y EBITDA esperados. Por ejemplo, si en una promoción de 60 viviendas el promotor se asegura la venta anticipada del 100% de las unidades, esto facilitará enormemente la consecución de los objetivos financieros marcados por el promotor. Esto supone una diversificación del plan de negocio del promotor, al cual añade una nueva tipología de cliente reduciendo así su riesgo comercial.

• En el caso de las promotoras más grandes, aquellas respaldadas por fondos de inversión o las cotizadas que reportan sus objetivos de viviendas a entregar anualmente, el Build to Rent permite facilitar la consecución de los objetivos establecidos y reportados a accionistas y al conjunto del mercado.

• En términos financieros, el promotor logrará reducir sus costes operativos al eliminar de su análisis de viabilidad los gastos de comercialización y marketing que suele destinar si la promoción tuviera como cliente objetivo al público en general. Por ello y por todo lo expuesto anteriormente, en una operación de este tipo el promotor maximizará la rentabilidad sobre el capital empleado o ROCE (Return On Capital Employed).

El principal hándicap del residencial en alquiler: la regulación de los precios

Ante la escalada de precios de alquiler en determinadas zonas de ciertas ciudades españolas, el ministro de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, declaró la posibilidad de habilitar a comunidades autónomas y ayuntamientos para establecer topes temporales en los precios de alquiler de vivienda en aquellas zonas donde se confirmen subidas desproporcionadas. Una medida de calado que afectaría sobre el mercado del residencial en alquiler y sobre la que ya se han pronunciado en contra diversas instituciones como el Fondo Monetario Internacional (FMI) y la federación de economistas FEDEA, personalidades como el Premio Nobel de Economía Paul Krugman, o la propia vicepresidenta económica, Nadia Calviño. La medida, que puede ser beneficiosa para los inquilinos a corto plazo, cuenta con más desventajas que ventajas visto con perspectiva.

Entre otros inconvenientes, limitar las rentas de alquiler en algunas zonas tensionadas puede dar lugar a subidas de precios en aquellos lugares donde no se limiten las mismas, al igual que una contracción de la oferta en aquellas zonas reguladas. También podría tener efectos perniciosos en la oferta global de viviendas a medio y largo plazo, e incluso suponer un aumento de la economía sumergida respecto a los pagos de los inquilinos. Así lo hemos visto en distintas experiencias europeas. En el caso de Francia, en 2015 nació la conocida “Ley Alur”, que permitía a las autoridades establecer los precios de alquiler de las viviendas en función de una serie de variables (número de habitaciones, ubicación, mobiliario, etc.). El propietario estaba condicionado a fijar el precio entre un 30% más barato y un 20% más caro del indicado. A esas variables se daba la posibilidad de sumar otras difíciles de valorar como la luminosidad, las vistas, la antigüedad desde la última reforma o los servicios de la comunidad. Sumando estas otras variables la Ley permitía que se sobrepasara el precio máximo indicado. El resultado: más del 30% de las viviendas superaban su precio máximo indicado y un 15% de las viviendas en alquiler fueron retiradas del mercado. La medida fue finalmente suspendida por la justicia francesa, al entender que había una violación del principio de igualdad de unos inquilinos frente a otros. Actualmente, el ejecutivo de Macron ha lanzado una nueva fase experimental de la norma.

En Berlín, el intento por frenar la escalada de precios de alquiler de las zonas tensionadas se empezó a regular en el mismo año (2015). Por aquel entonces, las autoridades limitaron las subidas de los nuevos contratos al 10% del importe medio de alquiler de las zonas tensionadas. Este límite en la subida aplicaba siempre y cuando la vivienda no hubiera sido reformada o no estuviese vacía. La respuesta de la mayoría de los propietarios berlineses fue simple: realizando una pequeña reforma o incorporando algún mobiliario el límite podía ser sorteado. En la actualidad, tanto el gobierno central como algunos gobiernos regionales están estudiando y planteando modificaciones que optimicen la norma. En el caso de la reforma que plantea el ejecutivo de Berlín, está previsto que el límite de la subida de las rentas se pueda aplicar de forma retroactiva, lo cual podría dañar la seguridad jurídica en la capital alemana.

Por otro lado, el primer ministro de Portugal y exalcalde de Lisboa, Antonio Costa, afirmaba en una entrevista a Bloomberg que en la ciudad lisboeta ya se tuvo la experiencia de congelar rentas durante cuarenta años resultando en “una muy mala medida para preservar y renovar los inmuebles de la ciudad”. En sus propias palabras, “necesitamos gestionar un mercado que evite los movimientos especulativos, pero hay otras herramientas aparte de congelar rentas”. Según Costa, “con los tipos de interés tan bajos, el mercado inmobiliario es el refugio de los inversores. Pero esto no es un problema local, sino un problema global que afecta a todas las ciudades del mundo”.

Volviendo a España, el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana reconoce que la regulación de los precios de alquiler en ciertas zonas tensionadas se trata de una medida temporal con afectación en el corto plazo. A medio y largo plazo el propio Ministerio reconoce que la solución debe pasar por ampliar la oferta si se quiere atajar el problema de incremento de precios de alquiler.

¿Es buen momento para el Build to Rent?

Volviendo a la cuestión inicial sobre si se dan las circunstancias para que el mercado residencial en alquiler brille como solución al problema de acceso a la vivienda en este momento, recuerdo la frase del fundador del fondo de inversión Blackstone, Stephen Schwarzman, en sus memorias: “todos los inversores te dirán que los mercados son cíclicos. Sin embargo, muchos de ellos se comportan como si no lo supieran”. Tras nuestro análisis, estamos en disposición de afirmar que conocemos la teoría sobre cómo funcionan los ciclos económicos y cómo se han comportado en los últimos años. También hemos observado las medidas legislativas de otros países europeos y comprendemos las ventajas que el Build to Rent puede ofrecer a promotores e inversores. Las consecuencias en el sector inmobiliario de la pandemia del coronavirus aún están por determinar, si bien podemos esperar que el problema coyuntural de acceso a la vivienda se vea agravado, especialmente por aquellos segmentos más vulnerables como los jóvenes. Por todo ello, en el área de Real Estate de Deloitte consideramos que hará falta una estrecha colaboración entre los agentes públicos y privados para que el Build to Rent se consolide como una solución efectiva de acceso a la vivienda, dejando así de ser una aspiración de los más jóvenes para convertirse en una realidad.