“El mercado inmobiliario andaluz, al igual que el español, está en fase de recuperación y crecimiento”

María Monasterio

Directora Málaga-Andalucía en Aguirre Newman

 

A punto de entrar en el año 2016, ¿cómo valora la actual situación del mercado inmobiliario andaluz en líneas generales?

El mercado inmobiliario andaluz podemos decir que al igual que el español está en fase de recuperación y crecimiento. Durante 2015 hemos podido apreciar un mercado inmobiliario que avanza a diferente velocidad en función de dónde nos encontremos y en el sector de actividad en el que actuemos.

En el mercado residencial ya desde mediados de 2013 tenemos signos de mejora, pero es a partir del primer trimestre de 2014 cuando se produce la primera variación positiva desde el año anterior. Durante 2014 se produjo un incremento sostenido del volumen de compraventas. El volumen de operaciones anual, a julio de 2015, se sitúa por encima de las 65.000 viviendas en Andalucía. Dicho incremento es del 22% a nivel nacional. Lo cierto es que un gran porcentaje de estas ventas se produce en zonas consolidadas de las principales ciudades y en zonas de mercado vacacional, pero demuestra un cambio de tendencia claro.

En lo que respecta al mercado de oficinas, por ejemplo, ha tenido un buen comportamiento durante 2015 en las dos principales ciudades andaluzas donde existe un mercado de oficinas con cierto peso o madurez, esto es Sevilla y Málaga. La demanda ha aumentado con respecto a años anteriores y no sólo con el objeto de buscar las empresas existentes nuevas ubicaciones, sino también en la demanda por parte de nuevas empresas interesadas en instalarse en Andalucía. En lo que respecta al mercado de inversión y ante la falta de producto en ciudades como Madrid o Barcelona, Andalucía vuelve a estar en el punto de mira tanto de inversores nacionales como internacionales, especialmente en producto de retail prime o logístico.

 

¿Es fiable la recuperación inmobiliaria a la asistimos o existen riesgos de una vuelta atrás?

Hay dos cuestiones fundamentales que son claves para la recuperación del sector inmobiliario; por un lado, el crédito y el acceso a la financiación y por otro, la construcción. En cuanto al primero, se han incrementado durante este año 2015, lo que ha permitido una mejora en las cifras de compraventas de vivienda. Según las previsiones, 2016 confirmará la vuelta del crédito para la compra de viviendas. En segundo lugar, la mejora en las cifras de construcción es palpable. Esta actividad ya creció durante 2014 y se espera que acabe el año 2015 con un crecimiento superior al del año pasado.

Durante estos dos años se han sentado las bases para que, como hemos apreciado ya en Costa y ciudades como Madrid o Barcelona, se inicien nuevos proyectos residenciales motivados tanto por la venta de suelos finalistas por la Sareb y las entidades bancarias a inversores y promotores como de promociones inacabadas o inmuebles en rehabilitación en buenas ubicaciones adquiridas a buen precio, lo que permitirá generar una oferta a precio de mercado y de calidad. Estas dos cuestiones son fundamentales para sentar unas buenas bases en el mercado y no volver a caer en los mismos errores.

Igualmente cabe destacar las sociedades inmobiliarias vinculadas a entidades financieras o a fondos de inversión que muestran también una creciente actividad promotora en mercados con demanda activa. No obstante lo anterior debemos recordar que según datos oficiales sólo se han iniciado en España 3.000 nuevas viviendas en los primeros seis meses de 2015, lo que supone, cierto es, un incremento importante con respecto a 2014 pero siguen siendo cifras muy bajas si analizamos las cifras de los 25 últimos años.

En lo que respecta a la demanda, las compraventas en este periodo han crecido un 11% con respecto al año anterior, registrándose un mejor comportamiento en el mercado de segunda mano como consecuencia de la escasez de nuevos proyectos en el mercado a nivel general. Es previsible que continuemos con esta tendencia lo que nos permite pensar que la recuperación inmobiliaria va por buen camino.

 

¿A qué provincias andaluzas está alcanzando antes la recuperación?

Málaga es, según los datos objetivos, la que mejor está respondiendo a la recuperación del mercado, seguida de Sevilla y Cádiz. Parece que tras varios años de caídas, 2015 arroja datos positivos y la provincia de Málaga es la que lidera la recuperación, gracias en gran medida a las ventas a extranjeros que alcanzó en 2014 sus cifras récord y que previsiblemente van a mejorarse durante el año 2015. El componente de segunda residencia y el gran interés que despierta el mercado residencial de segunda mano en la Costa del Sol, especialmente en municipios como Marbella, Estepona o Mijas Costa, están siendo claves para la recuperación.

 

En el mercado andaluz de producto terciario, ¿qué segmento está tirando con más fuerza y cuál es la tendencia o expectativas de futuro en cada caso, a tenor de la información manejada por su consultora?

No cabe duda de la importancia del sector residencial en Andalucía. No obstante, destacaría el interés por parte de los inversores y principales operadores en el mercado industrial-logístico, especialmente en Sevilla y Málaga, y en el sector retail, en este último caso centrado en zonas prime de las principales capitales de provincia andaluzas. La escasez de producto en inversión en ciudades como Madrid y Barcelona y la mejora de la economía han propiciado que los inversores se interesen por otros mercados prime en las principales capitales de provincia. El sector logístico se encuentra en mínimos en lo que a rentas se refiere, por lo que el cambio de tendencia que se está produciendo en la actualidad nos permite prever recorrido en este sector.

 

¿Qué papel está jugando el turismo residencial en la Costa del Sol?

Como decía anteriormente, su papel es clave en la recuperación del sector, siendo el mercado residencial turístico uno de los que mayor interés despierta entre inversores internacionales y promotores. El mercado residencial turístico fue el primero en resentirse y en paralizarse, pero también el primero en recuperarse. En cuanto los precios empezaron a bajar, situación que no se produjo en los primeros años de la crisis, los compradores empezaron a materializar operaciones tímidamente. Cuando los precios empezaron a bajar de manera notoria y el mercado británico recobró la confianza, las operaciones de compraventa se incrementaron de forma considerable. Esto, unido a la entrada de nueva demanda proveniente de Rusia, Bélgica o países nórdicos, en la compra de residencial ha sido determinante.

 

De los distintos actores que han entrado en escena en el nuevo sector inmobiliario, ¿quiénes están llamado a ser los protagonistas principales en los próximos años y por qué?

Durante el año 2014 han sido las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) las principales protagonistas, acaparando más de un tercio del volumen total de inversión, seguidas por los fondos internacionales de inversión. La tendencia en 2015 se está repitiendo, habiendo protagonizado estas sociedades las principales operaciones inmobiliarias en el mercado español (portfolio de GE, Testa, etc) o el fondo de pensiones canadiense CPPIB ha comprado a Intu Properties el 50 por ciento del Centro Comercial Puerto Venecia, el mayor centro comercial de Europa. Estas sociedades mantendrán un protagonismo claro en activos en rentabilidad y en viviendas en alquiler. Destacamos también la importancia de las promotoras que vuelven al mercado con un aire renovado, gracias al impulso de capital extranjero en muchos casos, o por otro lado por una buena política de diversificación y gestión durante los años de crisis, que les ha permitido volver al mercado con cuentas saneadas y en disposición de empezar de nuevo a promover. En mercados con un mayor componente de primera residencia destacarán también las gestoras de cooperativas como grandes protagonistas.

Por otro lado debemos destacar la figura de la Sareb y las gestoras comerciales de las Entidades Bancarias como poseedores todavía de una gran cartera de suelos e inmuebles sin acabar o en rehabilitación que deberán seguir gestionando, vendiendo o promoviendo directamente.

 

¿Cómo está evolucionando la participación del inversor extranjero en los últimos tiempos y cuál es la tendencia?

Lo cierto es que la escasez de producto en el mercado está provocando que especialmente en mercados como el de Madrid y Barcelona nos encontremos con procesos de venta de activos y carteras muy competitivos, que requieren de mucha agilidad y conocimiento del mercado, lo que está provocando que se estén produciendo cada vez más alianzas entre fondos extranjeros y promotores o inversores de índole local, con un mejor conocimiento del mercado, lo que les permite tener una mayor seguridad en el producto que van a adquirir y no tienen la presión de formar equipos locales ni de la gestión posterior de esos activos.

Por sintetizar, podríamos decir que en 2013 los inversores extranjeros eran grandes fondos oportunistas que compraban activos y deuda inmobiliaria con fuertes descuentos tanto en Madrid como en Barcelona. El mercado de Costa del Sol era de su interés pero sólo se materializaron algunas operaciones a final de 2013 por parte de los que más tiempo llevaban analizando el mercado residencial turístico.

En 2014, el lanzamiento de las Socimis, con un alto porcentaje de capital extranjero, se centraron en activos en rentabilidad en las principales ciudades como Madrid y Barcelona y producto Prime.

En 2015, el inversor extranjero busca activos con gran componente de valor añadido en otras ciudades fuera de Madrid y Barcelona, y sobre todo suelos para desarrollos residenciales en Costa del Sol.

 

A tenor de las operaciones gestionadas por Aguirre Newman, ¿qué perfil podríamos hacer de la demanda?

Podríamos establecer el siguiente reparto: suelo y promoción residencial ha sido liderado por los Fondos internacionales mayoritariamente en operaciones de joint venture, junto a promotores locales con gran conocimiento del mercado local y estructura ya creada en la zona.

En el mercado de oficinas, centros comerciales y logísticos han sido líderes y protagonistas las Socimis y los Fondos Institucionales extranjeros.

El mercado de retail en calle y debido en muchos casos al menor volumen de las operaciones han sido los inversores privados (family office) los más activos. No obstante, hemos visto también un interés creciente por este mercado por parte de fondos internacionales que están viendo en este mercado una buena manera de introducirse en el mercado local con riesgos muy controlados.

 

¿En qué activos o proyectos están más interesados los bancos a la hora de dar financiación?

La banca tradicional ha vuelto con gran interés a financiar toda tipología de producto, pero únicamente en proyectos de elevada calidad y flujos de caja estables. Durante el último año se han cerrado operaciones de financiación tanto en centros comerciales, logístico, oficinas y residencial en niveles de apalancamientos inferiores a los previos a la crisis.

Los nuevos proyectos residenciales por ahora son los que mantienen unos niveles de apalancamiento más bajos, existiendo todavía reticencias por parte de las entidades financieras a financiar parcialmente el suelo (aunque ya se ven algunas financiaciones del suelo al 30% LTV) y únicamente financiando la construcción de los proyectos una vez conseguido un alto nivel de preventas.

 

¿Habrá que esperar mucho para ver nuevos desarrollos a un ritmo razonable, tanto en residencial como en terciario?

Dependerá de la tipología de proyectos y de las ciudades. En la provincia de Málaga y en la Costa del Sol el desarrollo de nuevos proyectos, especialmente de residencial, es una realidad palpable desde el año 2014 como ya hemos mencionado.

Es igualmente destacable el fuerte incremento de la demanda de edificios e inmuebles en rehabilitación en el centro de las ciudades con el objeto de convertirlos en apartamentos turísticos, hoteles o viviendas en alquiler, mercados ambos en auge debido al aumento del turismo en Andalucía.Ai