Caras y cruces en el mercado inmobiliario terciario en Sevilla

Como cada año, la consultora Inerzia ha presentado su Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevillla, referido al comportamiento del mercado de oficinas, locales comerciales y naves industriales durante 2015. Si en el caso de las oficinas la situación actual sigue siendo preocupante, con un importante aumento de la disponibilidad durante el pasado año, en lo que respecta a los locales comerciales se ajustan las rentas medias a la par que mejora la ocupación, y en naves industriales empieza a regresar la demanda.

En líneas generales, el mercado inmobiliario terciario de Sevilla y su área metropolitana mira al futuro con cierto optimismo, aunque con todas las reservas y cauteles y acusando aún los efectos de la crisis, como se puede desprender de los múltiples datos aportados por la consultora autora del informe.

Mercado de oficinas

Iñigo Galán Cáceres, socio director general de la empresa, fue el encargado de presentar la información relativa a oficinas. Constató como dato más relevante un acusado aumento de la disponibilidad, toda vez que 2015 ha cerrado con una absorción neta negativa de 70.000 m2, doblando la del ejercicio anterior. Así pues, a finales del pasado año había en Sevilla y su área metropolitana más de 450.000 m2 de oficinas vacías, un 35% -el porcentaje más alto desde que se tienen datos- del total de producto existente en este segmento (1.293.307 m2), toda vez que la demanda continúa siendo muy escasa. La nota menos negativa la ponen las rentas medias, que han permanecido estables: 6,3 euros/m2/mes, levemente inferior a la de 2014, siendo la más baja de la última década. “Creemos haber tocado suelo en cuanto al precio medio”, reflexionó Galán.

Durante 2015 se realizaron pocas operaciones en este mercado, concentrándose en su mayoría en el segundo semestre del año y creciendo el interés por los inmuebles de mayor superficie: “Hemos detectado en los últimos meses un leve aumento de la demanda y un mayor interés por los emplazamientos de mayor tamaño, mejores edificios y servicios y precios acordes a la situación actual”, aseguró el máximo responsable de Inerzia.

Otra cuestión relevante es el aumento de los edificios completos desocupados en su totalidad en 2015, hasta el punto que estos edificios vacíos representan más de 100.000 m2 de oficinas.

Por zonas, las más demandadas en 2015 siguen siendo Nervión, Centro y Cartuja, siendo pues estos enclaves los que mejores porcentajes de ocupación presentan, superando todas ellas el 75%. En el lado opuesto, Dos Hermanas y la zona Norte no logran una ocupación superior al 40%. En términos globales, la superficie de oficinas ocupada en 2015 alcanzaba los 837.754 m2, la cifra más baja de los últimos 10 años, disminuyendo en relación con 2014 en algo más de 54.000 m2. El porcentaje global de ocupación se sitúa en el 64,8%.

Para 2016, las expectativas pasan por un aumento leve de la demanda, en consonancia siempre con una previsible mejora de la economía en general, mientras los precios medios seguirán bajando suavemente, en especial en zonas periféricas, en tanto que se mantendrán en las calificadas como prime.

Una circunstancia que con seguridad se va a dejar sentir en este mercado en 2016 va a ser la entrada en escena de la Torre Sevilla, cuyos primeros inquilinos ocuparán sus oficinas a comienzos de este año. Según Iñigo Galán, si bien algunas zonas de Sevilla pueden verse afectadas en su ocupación, viéndose obligados determinados edificios a ofrecer mejoras en la gestión y a realizar ajustes en los precios, “es previsible que en la mayoría de los casos las empresas que se instalen en la Torre, que además son firmas que ya están instaladas en Sevilla, lo hagan para aumentar su superficie, no para reducirla, con lo que no debe afectar muy negativamente a los m2 ocupados”. Además, la incursión de la Torre Sevilla en el escenario  –amén del restante stock existente por toda la ciudad- propiciará la práctica inexistencia de nuevos desarrollos en los próximos tiempos.

Locales comerciales

Entre las principales conclusiones del informe en el segmento de los locales comerciales, que fueron presentadas por el responsable del Departamento dedicado a este producto en Inerzia, Blas Matitos Rodríguez, destaca el suave ajuste de las rentas medias y una mejora de la ocupación en todas las zonas objeto de estudio. Desde la consultora se interpretan estos datos como una consolidación de precios respecto a 2014, cuando se empezó a percibir en algunas calles cierta recuperación y una tendencia positiva en la ocupación, con menor disponibilidad de locales en casi todas las calles analizadas.

Destacó Matitos la importante presencia del componente inversor, especialmente en las zonas prime: “Actualmente, son mucho más abundantes las demandas de productos en inversión e incluso de perfil finalista, que las ofertas existentes”.

Otro elemento sobresaliente de este mercado lo conforman las entidades financieras, que siguen muy activas, ofreciendo un volumen importante de locales pese a que ya durante el pasado año consiguieron colocar en renta o venta muchos de los que tenían disponibles.

Respecto al destino de los locales, proliferaron en 2015 los relacionados con salud y estética, peluquerías low cost, gimnasios de menor tamaño de electro-musculación y, sobre todo, agencias inmobiliarias. “No hay una zona, a excepción de la zona centro, donde no se hayan abierto varias agencias inmobiliarias en algunos de los locales que estaban libres al término de 2014. En este sentido es necesario destacar que, si bien se empieza a recuperar el mercado residencial, creemos que estas aperturas atienden más a una expectativa de negocio que a una realidad”, comentó el representante de la consultora.

En datos concretos de precio medio y disponibilidad, los alquileres más elevados se concentran en Nervión, con una media de 59,4 euros/m2/mes, mientras los más bajos se encuentran en las zonas Este y Sur, con 11,2 y 10,9 euros el metro cuadrado, respectivamente. La menor disponibilidad de locales se da en la zona Centro (sólo un 5,3%), y la mayor en Este (13,1%). Como singularidades destaca la subida de los precios respecto a 2014, aunque sea sólo un 1%, en la zona Centro; la recuperación de la ocupación en Nervión, con una subida del 25% respecto al año anterior; la mejora también de la ocupación en Los Remedios, donde la media de disponibilidad se sitúa por debajo del 10%; o la completa ocupación de la popular calle San Jacinto en Triana en su tramo peatonal.

Por su parte, el top 15 de las calles con rentas más caras en 2015 lo encabezan un año más Tetuán/Velázquez, con un precio medio de 134 euros/m2/mes. Le siguen Constitución y Plaza Neuva, con 82,5 y 76,5 euros mensuales el metro cuadrado, respectivamente. Cierran este top 15 Asunción y Eduardo Dato, con 21 y 19,5 euros/m/2/mes en cada caso.

Para 2016 las previsiones hablan de una mejora en la ocupación, constatable asimismo en calles secundarias, al tiempo que continuará también la mejora o recuperación suave de las rentas.

Naves industriales

En el sector de las naves industriales, el año 2015 ha venido a confirmar la estabilización de la demanda en el área metropolitana. “Ha sido un año en el que las empresas han vuelto a solicitar nuevos espacios, y lo que es más importante, a cerrar operaciones, aunque hay que destacar que esta demanda y, en consecuencia la mayoría de las operaciones cerradas, se han producido en alquiler”, reflexionó durante la presentación de los datos Pedro Zubiría de Castro, socio director de Agencia e Inversión de Inerzia. Así pues, mientras el mercado de alquiler muestras síntomas de recuperación, el de ventas sigue muy estancado.

Dicho mercado de alquiler ha vuelto a registrar un nuevo descenso de precios, lejos por segundo año consecutivo de las caídas acusadas de los ejercicios anteriores, con bajadas anuales cercanas al 10%. Así, respecto a 2014 se produjo una variación en 2015 del -4,5%, lo que sitúa el precio medio en 2,2 euros/m2/mes. Mientras, los valores de venta de las naves ha descendido más, con una media de caída del 7,5% respecto a 2014, estableciéndose el precio medio en 506 euros/m2.

Destacó Pedro Zubiría otras dos cuestiones fundamentales: la inexistencia de mercado de suelo industrial, al no haber demanda promotora ni finalista; y el papel de las entidades financieras, que son las que están manteniendo el poco mercado de venta existente, aunque aún cuentan con mucho activo industrial del que desprenderse. “Nuestra estimación es que las entidades financieras cuentan con más de 500.000 metros cuadrados de activos industriales entre naves y suelo en Sevilla y su área metropolitana”, argumentó.

En términos de ocupación el nivel es bueno, sobre todo en recintos especializados como ZAL Sevilla o CTM Sevilla.

Desglosando por zonas y precios de alquiler, respecto a 2014 estos han experimentado una leve subida en la Urbana (0,9%), situándose en el entorno de los 2,9 euros/m2/mes, mientras han bajado en el resto, especialmente en la zona Este (-9,5%, de 2,1 a 1,9 euros/m2/mes). En cuanto a la venta, los precios han descendido en todas las zonas, siendo en Este donde el descenso ha sido más suave (-4,7%, de 460 a 438 euros el metro cuadrado), mientras en la otra cara de la moneda se sitúa la zona Oeste (-9,7%, de 622 a 561 euros/m2).

El top 5 de los polígonos industriales más caros lo encabeza el Polígono Aeropuerto (4,6 euros/m2/mes) en alquileres, y El Manchón en venta (992 euros/m2), mientras los que presentan los precios más bajos son El Cáñamo I, II y III (1,5 euros/m2/mes) en alquiler, e Itálica-Mensaque (340 euros/m2) en venta.

Las previsiones para 2016 pasan por la consolidación del mercado, siendo aún prematuro hablar de una expectativa de subida de precios en el alquiler –probablemente de aquí a tres años-, mientras en la venta todo va a depender de la coyuntura económica. “Cuando los bancos se desprendan de buena parte de sus activos y las empresas en crisis dejen de verse en la obligación de liquidar sus activos, los valores de venta comenzarán a estabilizarse”, explicó Zubiría. Ai  

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