Análisis de las oportunidades inmobiliarias en Mairena del Aljarafe, en la III Jornada del Panel Antares

El gerente de Urbanismo del Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe (Sevilla), Fernando Rodríguez Estacio, fue el protagonista del tercer desayuno de trabajo de Panel Inmobiliario Antares, celebrado este verano en el club hispalense y al que acudieron más de una treintena de empresarios y profesionales relacionados con los sectores inmobiliario y de la construcción e industrias auxiliares.

DURANTE su alocución, Rodríguez Estacio ofreció a los presentes información sobre las oportunidades inmobiliarias y de construcción de su municipio. “Mairena del Aljarafe atraviesa un buen momento. Desde 2006 hasta hace un año veníamos atravesando una época muy difícil, pero en el último año la situación ha cambiado radicalmente”.
Las claves que a su juicio han convertido a su localidad en un punto de bastante interés son varias. La primera, su población, más de 45.000 habitantes de los que un porcentaje muy elevado pertenecen a la franja entre 35 y 45 años, esto es, una de las pirámides poblacionales más jóvenes de la provincia. “Durante la crisis el municipio no ha dejado de crecer, a un ritmo de 500 o 600 vecinos anuales”. Otra clave apuntada por el responsable de la Gerencia de Urbanismo es la baja tasa de desempleo, en torno al 19%, la menor de todos los municipios con más de 40.000 habitantes de la provincia.
Destaca asimismo como factor de gran potencia el parque empresarial PISA. “Son más de 850 las empresas instaladas en el PISA, un número importantísimo para un municipio como Mairena. Además, dentro de estas empresas hay algunas de un sorprendente nivel competitivo, muchas de ellas con un elevado componente tecnológico”.
Otro elemento favorable es la buena comunicación tanto en lo que respecta a tráfico rodado como de infraestructuras de Metro. Los datos apuntan a que la parada de Metro de Ciudad Expo, en Mairena, es la segunda estación en viajeros de toda la línea existente, sólo por detrás de Puerta Jerez. “Esto convierte a esta estación en nuestra Puerta Jerez del Aljarafe, no sólo para los vecinos de la localidad, sino también para los de municipios colindantes como Palomares o Almensilla”.
Factor determinante es asimismo “el atractivo de Mairena para Sevilla, ya sea por el nivel de sus servicios educativos, de residencias de mayores, zonas verdes…, y es llamativo cómo desde los orígenes del municipio, en la época romana, los vecinos de Híspalis e Itálica tenían ya en Mairena sus haciendas de segunda residencia”.
Todo lo anterior sin olvidar un PGOU definitivamente aprobado, “con el cual las reglas del juego están expuestas con claridad”, y el contar con una Administración “dinámica, con ganas de hacer cosas nuevas, y que no entorpece las iniciativas privadas”.
Tras estas reflexiones, enumeró Fernando Rodríguez una serie de iniciativas que pudieran resultar de interés para los empresarios del sector.

PROYECTOS DESTINADOS A EMPRESAS CONSTRUCTORAS
• Proyecto básico y de ejecución de la primera fase del Parque Central Porzuna
La parcela correspondiente a la fase 1 del parque presenta una extensión total de 64.027 m2. El ámbito de la actuación de la intervención tiene una extensión de 73.549 m2. El presupuesto de ejecución material asciende 4.631.510,23 euros (el presupuesto de ejecución de contrata es 5.511.497,17 euros).
• Acondicionamiento del sistema general viario ASGV-16
Unirá la rotonda de la actual gasolinera de la Variante Sur con la rotonda del Mercadona de la carretera de Palomares. El presupuesto de ejecución material asciende 330.047,27 euros (el presupuesto de ejecución de contrata es 392.756,26 euros).
• Conexión peatonal y ciclista entre el principal nudo de comunicación del municipio (estación de Metro Ciudad Expo) y el Parque Empresarial PISA
El presupuesto de ejecución rondará el millón de euros.

PROYECTOS PARA EMPRESAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS:
• Suelos AUSU 22 Camino de Santa Rita
Unidad de ejecución con 6.741 m2 residenciales y 3.735 m2 terciarios. La unidad tiene una superficie total de 12.530 m2, la parcela a enajenar 12.242,60 m2 y la unidad reparcelable 15.530 m2. Se enajena una parcela inicial (el 78,83%) de la unidad, por lo que será necesario llevar a cabo las operaciones de reparcelación y urbanización.
• Parcelas B-10 y B-12 del Sector SR-10 Mairena Centro (zona de expansión urbanística del municipio)
Dos parcelas de idéntico tamaño del patrimonio municipal de suelo (residencial libre) susceptibles de enajenación mediante subasta. 4.280 m2 de uso residencial y 800 m2 de uso terciario, con una edificabilidad total de 5.080 m2, siendo el número máximo de viviendas de 40. Se va a licitar otra parcela para 59 viviendas protegidas.
• Parcelas 11 y 12 del Sector ST-1 Parque Empresarial PISA
Parcelas del patrimonio municipal de suelo (industrial-terciario) susceptibles de enajenación mediante subasta. La 11 tiene 4.452,72 m2 de superficie y 6.233,81 m2 de techo. La parcela 12, 4.064,3 m2 de superficie y 8.238,42 m2 de techo.
• Agente urbanizador UE-2 SR-12 Camino del Jardinillo
Selección de un agente urbanizador para el desarrollo urbanístico de esta unidad de ejecución. En la parcela más al norte elabora proyecto Vía Célere, en la ubicada más al sur, Neinor Homes.
• Creación de una plaza contemplada en el Plan General
El ayuntamiento valora sacar a licitación la obra de la plaza, a cambio de aprovechamientos residenciales en la propia plaza.

COLABORACIONES PÚBLICO-PRIVADAS
• ASGE-12 Cementerio, Tanatorio y crematorio del municipio
Concesión de la gestión del servicio público de cementerio y la concesión demanial para la ejecución y explotación de tanatorio y crematorio en el término municipal. Superficie aproximada tanatorio-crematorio, 1.000 m2; superficie aproximada de cementerio, 700 m2; superficie de urbanización, aparcamiento y cerramiento, 1.200 m2. PEM edificación: 1.000 m2 + 700 m2: 1,020.000 euros. PEM urbanización, aparcamiento y cerramiento: 1.200 m2, 205.000 euros. PEM total: 1.225.000,00 euros. Concesión a 40 años.
• Derecho de superficie suelos Colegio Mayor Maese Rodrigo
Licitación de un derecho de superficie sobre un bien patrimonial para que se mantenga el uso de equipamiento tradicional. Se persigue la creación de un centro de investigación y desarrollo que sirva de apoyo al importante tejido empresarial que representa el parque PISA y se creen sinergias con dichas empresas. Superficie de 40.846 y 16.361 m2. Derecho de superficie a 40 años.

OTROS PROYECTOS
• Parcela A-27 de la UE-2 del Sector SR-10 Mairena Centro
Edificio ejecutado por la empresa municipal de desarrollo en régimen de alquiler con opción a compra. Superficie de 1.803,95 m2, en tipología residencial plurifamiliar con terciario. Edificabilidad residencial de 4.058,09 m2 y terciaria de 1.274,25 m2, para 44 viviendas, 9 locales y 57 plazas de aparcamiento bajo rasante.
• Complejo Inmobiliario Aljarafe Center
Concesión demanial que sacó el ayuntamiento en 2005 de un complejo inmobiliario por plazo de 40 años (prorrogables 20 más), actualmente en fase de liquidación concursal. El plan de liquidación contempla la transmisión (en los términos previstos en los pliegos) de la concesión administrativa. Superficie de 26.115 m2, con una edificabilidad terciaria de 20.000 m2: 8.000 m2 de oficina, 8.000 m2 de hotel y 4.000 m2 comerciales. También comprende 16.000 m2 de plaza pública, 43.000 m2 de aparcamiento subterráneo y un intercambiador de transportes (posible cambio de uso).
• Suelos urbanizados muy bien situados con tendencia alcista en los precios, en manos de las entidades bancarias
Tensión en los precios derivada de la falta de stock y la ausencia de viviendas en alquiler en la localidad.
Finalizada esta descripción de proyectos, mencionó el ponente la obra más trascendente en la actualidad para el municipio: “La Variante Sur, tras cuya ejecución llevamos desde 2006. A esta añadiríamos el mencionado Parque Central, y la recuperación del Arroyo Porzuna por parte de la CHG”.

Intervenciones

Concluida la presentación del gerente, se inició una ronda de intervenciones por parte de los presentes. En representación de Antares su director gerente, Luis Cordero, asimismo moderador del desayuno, consultó al ponente invitado sobre una posible apuesta del municipio por el sector audiovisual, a lo que este respondió que no se va a perseguir una diferenciación de dicho sector, dado que no atraviesa su mejor momento.
Alejandro Mateos (OVB) preguntó sobre si está prevista una conexión, a nivel de transporte público o algún otro tipo de enlace, entre el PISA y el Metro. Apuntó Fernando Rodríguez que hasta no alcanzar los 50.000 habitantes, cifra que al ritmo actual puede lograrse en unos 7 u 8 años, no existe obligatoriedad por parte del consistorio de implantar un sistema de transporte urbano, si bien aseguró que la pasarela prevista va a venir a resolver dicho problema.
Ana Llopis (Grupo Llopis) realizó su consulta sobre si el consistorio tiene contemplados puntos limpios, plantas de tratamiento de residuos, sobre todo para dar cobertura a la parte industrial. Comentó el ponente que, si bien se trata de una cuestión ajena a sus competencias, sí que es consciente de la sensibilidad existente entre la comunidad empresarial del PISA para la creación de un punto limpio por parte el ayuntamiento, e informó asimismo de la existencia de una parcela del sistema general de equipamientos que tiene previsto albergar una central de recogida neumática, en la que se incluirá un punto limpio.
Desde JLL, José Luis Sainz Pardo preguntó acerca de la demanda de vivienda existente para la promoción prevista en la mencionada plaza del pueblo, a cuyo promotor se le ofrece un aprovechamiento residencial a cambio de la ejecución de la plaza. Afirmó el ponente que la única duda que le generaba dicha promoción no era la existencia de demanda, sino el tamaño previsto para las viviendas, quizás demasiado grandes.
La existencia o no de algún proyecto municipal para promover vivienda en alquiler fue la consulta realizada por Julio Pino (Garrigues), manifestando el gerente que, si bien no hay ningún proyecto concreto, sí que a partir de la puesta en marcha del Plan de Vivienda que se está desarrollando, se perseguirá un mayor conocimiento de la demanda para, a través de licitaciones, enfocar las políticas de vivienda según las necesidades.
Martin Vincenti, de Galvin, por su parte, dejó testimonio del buen funcionamiento de las ventas de una promoción de viviendas que su empresa está desarrollando en el municipio, argumento refrendado por Rodríguez Estacio: “A comienzos de 2016 en Mairena iniciamos la recuperación y hoy en día la actividad a nivel residencial se está reactivando con fuerza. Hemos tenido la suerte de que todas las grandes promotoras han puesto sus ojos en nuestra localidad y han vuelto las grúas, con varias promociones en marcha frente a una durante toda la crisis”.
Carlos García Nalda (Espazzio) quiso conocer el número de viviendas que representan las distintas actuaciones puestas en marcha en Mairena, número que el gerente de Urbanismo cifró en torno a 500, algunas en marcha y otras en fase de elaboración o finalización de proyecto.
Por último, Germán Palomino (Ferrocarril) preguntó por el plazo de finalización del desdoblamiento de la Avda. de las Civilizaciones, que el ponente fijó, salvo imprevistos, en el 2 de julio de 2018. Ai