“Trabajamos cada día para acelerar el proceso de desinversión en los 10 años con los que aún contamos para cumplir nuestro mandato”

Jaime Echegoyen

Presidente de SAREB

 

Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid, Jaime Echegoyen acumula 35 años de experiencia en el sector financiero nacional e internacional, en el que ha ocupado diversos puestos de alta responsabilidad.

Ha sido consejero delegado de Barclays en España y Portugal (2011-2013) y previamente de Bankinter (2002-2010), entidad en la que comenzó a trabajar en 1988.

Con anterioridad a su incorporación a Bankinter, Echegoyen trabajó durante nueve años en Bank of America, en las sedes de Nueva York y Londres.

Tiene encomendada la difícil tarea de liderar la sociedad encargada en su creación de desinvertir “de forma ordenada y en un plazo de 15 años, los activos inmobiliarios dañados de las entidades financieras que tuvieron ayudas públicas para su reestructuración”, como afirma al comienzo de esta entrevista. Con diez años aún por delante, está convencido de que el objetivo, con mucho esfuerzo, se puede conseguir. Hasta ahora, Sareb ha conseguido ingresar más de 20.000 millones de euros y cancelar casi 13.000 millones de deuda avalada por el Estado.

En un contexto más general, es de la opinión de que los fondos han llegado para quedarse, al menos en el medio plazo, y no descarta que sigan surgiendo Socimis especializadas en determinados activos, pese a que observa que se inicia una etapa de consolidación en este tipo de vehículos.

 

Tras el reciente e inesperado cambio de Gobierno, ¿se han experimentado o se esperan cambios en los objetivos o la estrategia de Sareb?

El mandato de actuación que tiene Sareb viene dado por un acuerdo de las autoridades económicas españolas y europeas para desinvertir, de forma ordenada y en un plazo de 15 años, los activos inmobiliarios dañados de las entidades financieras que tuvieron ayudas públicas para su reestructuración. Dado que la compañía cuenta con un periodo largo para desinvertir, el mandato de Sareb es supranacional y trasciende, como es lógico, no sólo los cambios de Gobierno o de los responsables de las carteras económicas, sino también los ciclos económicos y del mercado inmobiliario.

¿Cómo valora las cifras alcanzadas hasta ahora por la sociedad?

En los cinco primeros años de vida operativa, la compañía ha desinvertido un 27% de su perímetro y ha cancelado una cuarta parte de la deuda emitida para adquirir los activos. Pese a ser cifras positivas y haberlo conseguido con mucho esfuerzo en un entorno de mercado y regulatorio no siempre fácil, trabajamos cada día para acelerar el proceso de desinversión en los 10 años con los que aún contamos para cumplir nuestro mandato.

En este sentido, la compañía viene trabajando desde hace tres años en la creación de valor como vía para optimizar la recuperación del valor económico de la cartera que recibimos. Entre otras medidas se ha impulsado la finalización de obra en curso, la promoción, la coinversión con promotores, o la profundización de la estrategia de alquiler con el lanzamiento de una Socimi, el lanzamiento de una plataforma de venta on-line de préstamos, etc… Son medidas que en el medio y largo plazo esperamos nos permitan avanzar en el cumplimiento de nuestra misión.

Teniendo en cuenta que la situación de la entidad está condicionada en buena medida por el precio de los activos que recibió y la evolución macroeconómica, ¿cree que con el ritmo actual y las previsiones que manejan será posible cumplir con el plazo de desinversión de los activos encomendados, marcado para 2027?

Hoy por hoy, nuestro plan de negocio muestra que podemos hacerlo, si bien nuestra actividad desinversora depende en gran medida del mantenimiento del ciclo económico e inmobiliario. Las medidas puestas en marcha para impulsar la actividad y la velocidad de desinversión están pensadas para aprovechar con toda intensidad la bonanza del actual ciclo inmobiliario, si bien aparte del hándicap de precio, es necesario entender que los activos de la cartera de activos de Sareb están donde están y que la recuperación del mercado inmobiliario español es asimétrica y muy concentrada en grandes ciudades y sus entornos, y en determinados emplazamientos de costa.

A menudo, además, se tiende a pensar que Sareb es exclusivamente una tenedora de inmuebles y no es así. Una parte sustancial de nuestra cartera está constituida por préstamos impagados de promotores inmobiliarios (el 66%% de la cartera a cierre del primer semestre de 2017), y con el paso del tiempo es más difícil que quien no está dispuesto a pagar lo haga. Nosotros siempre buscamos soluciones y alternativas para ayudar al promotor a sacar adelante su proyecto, pero cuando no hay colaboración tenemos que ejecutar los colaterales de inmobiliarios de dichos préstamos.

 

¿Cómo está contribuyendo Sareb al conjunto de la economía y el empleo, a la generación de confianza en el sistema financiero y a la reactivación del crédito?

Es indudable que la creación de Sareb y el inicio de sus operaciones de desinversión generaron una gradual recuperación de la confianza de los inversores institucionales internacionales, no sólo sobre el sistema financiero sino también sobre el mercado inmobiliario y conjunto de la economía española. La creación de Sareb permitió descargar de activos dañados a las entidades financieras en reestructuración, permitiendo que se concentraran en su viabilidad y negocio. Ello, unido a otras medidas puestas en marcha por las autoridades económicas permitió que se saneara el sistema financiero español y se reactivara gradualmente el crédito.

Las primeras operaciones mayoristas de Sareb marcaron, en el verano de verano de 2013, un suelo en los precios del mercado inmobiliario y contribuyeron a su gradual normalización. Cinco años después, podemos decir que se ha normalizado la actividad en un sector que se ha visto obligado a renovarse. Pero además, la labor de Sareb ha permitido que se dinamizara la actividad allí donde teníamos construcciones sin acabar, por ejemplo. Se ha apoyado y se sigue apoyando a los promotores deudores, ayudándoles a vender sus promociones o terminando obras que estaban paradas.

Sareb, por su propia actividad de venta, gestión y mantenimiento de sus activos inmobiliarios es generador de actividad y contribuyente, dado que no sólo soporta los costes de comunidad de los inmuebles, sino que también paga los impuestos correspondientes por los mismos. En cinco años ha pagado 800 millones de euros en impuestos, ha generado un crecimiento económico inducido próximo a los 5.300 millones de euros y, según un estudio de la consultora E&Y hemos contribuido a la creación de más de 34.000 empleos.

 

 

El patrimonio inmobiliario de Sareb es muy diverso y atomizado, incluidos entendemos activos en enclaves con escaso atractivo inversor. ¿Tendrán que terminar yendo a pérdidas en determinados casos para poder desinvertir?

Es prematuro lanzar una afirmación así si tenemos en cuenta que en estos cinco años de funcionamiento hemos asistido a una clara recuperación inmobiliaria que ha aumentado el atractivo de activos que, hace unos años, se consideraban fuera de mercado. Dicha recuperación sigue en curso y es muy probable que zonas en las que aún es incipiente vean incrementar su actividad.

Por otra parte, cabe resaltar que Sareb ha emprendido iniciativas para elevar el valor de su cartera. A este efecto, Sareb ya ha aprobado la construcción o finalización de alrededor de 6.500 viviendas, de las cuales casi 1.400 se habían terminado a cierre de junio y el resto estaban aprobadas para su desarrollo. Para la finalización de obras sin terminar y la construcción en nuestros suelos hemos puesto en marcha además operaciones de alianza y coinversión con promotores, e impulsado nuevos canales y campañas para buscar un mayor impulso comercial.

Nuestra actividad nos ha permitido ingresar más de 20.000 millones de euros y cancelar casi 13.000 millones de deuda avalada por el Estado español. Esa es nuestra principal misión. Hay que tener en cuenta que a diferencia de otros actores del mercado que registran pérdidas inmobiliarias, como los bancos, y que tienen otras fuentes de ingresos y de beneficio por su actividad financiera y diversificación en diferentes geografías, el objetivo último de Sareb es la desinversión. Para ello se nos dotó de unos recursos propios limitados por lo que tenemos que ser muy cuidadoso en la gestión para minimizar pérdidas en sus operaciones.

Hoy por hoy nuestro plan de negocio nos lleva a confiar en que cumpliremos nuestro mandato y repagaremos la deuda avalada por el Estado que emitimos para comprar los activos.

 

La industria del servicing se está desarrollando en gran parte gracias a Sareb. ¿Están cumpliendo objetivos los proveedores externos de la sociedad, Altamira, Haya, Servihabitat y Solvia?

En líneas generales, la colaboración con los servicers ha sido buena, si bien el mercado está ahora en otra fase diferente a la que tenemos que adaptarnos de nuevo. Por esta razón, y de cara al vencimiento de los contratos con estas plataformas inmobiliarias, estamos reflexionando sobre la mejor forma de adaptarnos a las nuevas exigencias del mercado y a la necesidad que tiene Sareb de profundizar una gestión de activos más regionalizada y más pegada al terreno.

Con independencia del nuevo esquema de alianzas que pueda surgir a la hora de afrontar el vencimiento de los contratos de servicing, y en línea con esa regionalización que buscamos, internamente hemos diseñado y puesto en marcha una estructura de delegados territoriales que debe permitirnos ser más cercanos a los mercados donde tenemos activos. Hemos comenzado por la zona Madrid, Levante, Aragón y Cataluña, a los que se ha unido hace poco Andalucía.

 

Sareb se ha convertido en un promotor muy dinámico, negocio para el que se apoyan en la colaboración de proveedores nacionales y locales. ¿Cómo valoran quién es socio o colaborador ideal para sus intereses, en cualquiera de las fases de la cadena de valor del producto inmobiliario?

En todas nuestras actividades tratamos de trabajar con los mejores del sector y con aquellos que tienen la capacidad y flexibilidad para aportar valor a nuestra actuación. Los procesos de selección de proveedores están especialmente regulados y, como no podía ser de otra manera, llevamos a cabo concursos competitivos entre diferentes participantes de forma que nos aseguremos que estaremos alineados en objetivos de negocio y estrategia. Queremos contribuir al nuevo sector inmobiliario surgido tras la crisis y estamos convencidos de que ya lo estamos haciendo.

 

¿Cómo marcha esta vertiente promotora? ¿Qué actuaciones significativas están desarrollando en Andalucía?

A día de hoy Andalucía es la comunidad en la que más viviendas estamos planeando, bien a través de la finalización de obras que se encuentran sin terminar o mediante la construcción desde cero en nuestros propios suelos. En total, Sareb ha aprobado poner en el mercado más de 1.500 inmuebles allí, algunos de los cuales ya hemos terminado y entregado.

La mayoría de esas viviendas se ubica en Málaga (más de 800 inmuebles) y Sevilla (casi 500), aunque también estamos construyendo en Cádiz, Córdoba, Granada y Huelva. Todo ello contribuirá a dinamizar el mercado inmobiliario en esas regiones y a crear empleo y actividad, puesto que lo estamos haciendo en colaboración con promotores locales.

 

¿Está siendo relevante el papel de Témpore en el plan de negocio de Sareb? ¿Qué futuro le augura a la socimi?

Témpore es nuestra apuesta por dinamizar y contribuir a la oferta del mercado de alquiler. En relativamente poco tiempo hemos creado la Socimi, la hemos dotado de activos y la hemos sacado a cotizar al Mercado Alternativo Bursátil con una indudable vocación de crecimiento.

Creemos que el futuro de Témpore es prometedor, en virtud del acuerdo de derecho de primera oferta que le permite acceder al residencial nuevo que Sareb ponga en el mercado y que sea susceptible de engrosar la oferta de alquiler. A medio plazo Témpore tiene como objetivo alcanzar un volumen de 500 millones de euros de activos.

 

¿En qué se traduce el compromiso social de la institución, tanto en materia de vivienda social como de acciones de RSC?

Desde prácticamente el arranque de nuestras operaciones, la compañía estudió la posibilidad de aportar su granito de arena para paliar el problema de acceso a la vivienda, generado por la crisis. Fue en octubre de 2013 cuando el Consejo de Sareb decidió poner a disposición de la Administración una parte de las viviendas en cartera, para que les pudiera dar un uso social. En conjunto, se ha destinado un parque de 4.000 viviendas. Al cabo de 5 años hemos firmado 11 convenios con Comunidades Autónomas y 6 ayuntamientos que han permitido, por el momento, ceder 2.360 viviendas y beneficiar a más de 6.000 personas. En junio de 2016 firmamos el acuerdo con la Junta de Andalucía por el que cedimos 400 viviendas para sus programas sociales y adicionalmente en diciembre otras 15 para el Ayuntamiento de Sevilla.

 

Yendo a un contexto más general, afirman los expertos que nunca hubo tanto dinero de fondos internacionales deseosos de invertir en el mercado inmobiliario español como ahora. ¿Continuará mucho más tiempo ese apetito inversor? ¿Son muchos los fondos que han llegado para quedarse?

Los fondos han jugado un papel fundamental en la recuperación del mercado como adquirentes de grandes carteras de activos dañados, tanto préstamos como inmuebles, que estaban tanto en el balance de las entidades financieras españolas como en la cartera de Sareb. España ha sido un país netamente receptor de inversiones de estos vehículos institucionales internacionales que, de forma simultánea, han adquirido y constituido grandes servicers inmobiliarios para gestionar esta gran cartera de activos. Esto nos indica que en el corto y medio plazo los fondos están para quedarse.

No obstante, creo que estamos atravesando una fase de consolidación, en la que el primer rasgo que la define es el anuncio de varios de estos fondos de su intención de sacar a cotización en bolsa a sus servicers.

 

¿Continuará el proceso de concentración empresarial al que estamos asistiendo en los últimos tiempos en el sector?

Entiendo que sí. El mercado inmobiliario se ha profesionalizado y estamos inmersos en una fase de consolidación.

En este nuevo ciclo donde todo ha cambiado y donde la presencia de nuevos actores ha propiciado una creciente especialización, innovación y profesionalización, las socimis se han convertido, junto a las grandes promotoras, en protagonistas estelares. ¿Veremos surgir todavía muchas más?

No es descartable que puedan seguir surgiendo Socimis especializadas en ciertos activos, pero creo que estamos entrando en una etapa de consolidación también en este tipo de vehículos.

Para concluir, ¿comparte la reflexión de muchos expertos de que la escasez de suelo finalista bien situado y la lentitud de las administraciones en materia de ordenación de nuevos suelos es el gran problema del sector a corto y medio plazo? ¿Qué otros retos destacaría como esenciales?

Es excesivo señalar que la escasez de suelo finalista bien situado y la lentitud de las administraciones en materia de ordenación de nuevos suelos sea EL gran problema del sector. Sí es cierto que la falta de suelo finalista afecta de forma directa a la disponibilidad de oferta y, por tanto, a los precios y que esta situación se ve agudizada por la lentitud de gestión de las administraciones, pero a esto se le unen otros factores, como que las actuaciones de rehabilitación y renovación no están generando suficiente oferta en comparación a la demanda. Sin duda, avanzar en todo ello es uno de los grandes retos. Pero efectivamente, hay otros aspectos que debemos abordar vinculados a las tendencias demográficas, al urbanismo sostenible y a los modelos de ciudad y movilidad o al medio ambiente, entre otros.