El suelo: clave en el nuevo concepto de promoción más colaborativa

Por Juan Carlos Juárez

Consejero delegado de GILMAR Híspalis. Grupo GILMAR

Al igual que estamos viviendo muchos cambios en diversos sectores de la economía mundial, como el sector del transporte (cabify, uber…), el sector turístico (airbnb, windu …) y otros muchos; el sector inmobiliario nacional, sin revoluciones, se está transformando hacia una economía más colaborativa de la mano de los profesionales del sector y de los propietarios del suelo. Dicha transformación viene de la mano del suelo.

En otros momentos, el precio de la vivienda se calculaba sumándole al precio del suelo, todos los costes y márgenes de la transformación (construcción, servicios técnicos, licencias, comercialización y beneficios del promotor).

Actualmente, el precio del suelo se calcula por ‘valor residual’. Al precio final que en el mercado se pagaría por el activo resultante, se le descuentan los gastos y costes de transformación. Lo que quede (valor residual), es el valor del suelo. En esto seguimos a Antonio Machado, el cual decía “No hay mayor necio, que el que confunde valor y precio”.

Esta diferente forma de valorar el suelo es estructural, no es coyuntural. Se puede mantener una adecuada oferta de suelo en el mercado, ya que hay un gran número de suelos de desarrollo directo y otros en bolsas de suelo, que con instrumentos de competencia municipal, se pueden desarrollar en plazos razonables y con muy poco riesgo urbanístico para el promotor.

En algún caso, hay términos municipales que necesitan revisiones de los planes generales o modificaciones sustanciales de los vigentes planes. Suelen coincidir con lugares donde existe una alta demanda de suelo ordenado. En estos sitios, se tendrán que acometer dichas revisiones con responsabilidad; tanto por las personas físicas o jurídicas interesadas, como por las diferentes administraciones. Todos sabemos que no es fácil.

En el caso de que se retrasen innecesariamente los nuevos desarrollos, las grandes perjudicadas directas serán las familias que quieren comprar viviendas y las empresas que van a generar riqueza con sus negocios (comercios, hoteles, hostels, apartamentos turísticos, centros comerciales, etc.). Indirectamente, todos seremos los perjudicados.

Las razones del porqué considero que se produce ese cambio conceptual en el suelo, son:

  1. a) Después de esta larga crisis, la mayor parte de la propiedad del suelo ordenado está en manos de profesionales del sector (fondos, bancos, promotores y personas físicas o jurídicas que no son ajenas al sector inmobiliario).
  2. b) Los bancos actúan y seguirán actuando con una mayor cautela en la concesión de créditos hipotecarios, ya sea por decisiones propias o por decisiones impuestas por los reguladores.
  3. c) Todo el proceso de la inversión inmobiliaria, de principio a fin, se está realizando y se realizará, por profesionales especializados del sector (arquitectos, constructor managers, project managers, empresas comercializadoras…).
  4. d) Las gestiones con las diferentes administraciones para los desarrollos urbanísticos, en general, se están realizando por los gestores del promotor y los técnicos de las mismas. Esto evita, en gran parte, la tan temida arbitrariedad política de los desarrollos urbanísticos.

Esta transformación está permitiendo que surjan nuevas figuras promotoras y grandes propietarios de activos en rentabilidad. Podríamos indicar los siguientes:

Fondos de inversión que actúan con una cabecera promotora.

SOCIMI’s promotoras (figura que creo va a tener un gran desarrollo en nuestro país).

SOCIMI’s y Sociedades grandes propietarias de activos en rentabilidad.

Gestoras de cooperativas y comunidades de propietarios (sin ser nueva figura, se está potenciando con la nueva situación).

Promociones delegadas (normalmente promotoras sólidas y bancos, que ponen a disposición de las primeras los mejores suelos provenientes de recuperaciones bancarias).

Fondos financieros, family office e inversores, que cofinancian la promoción con un promotor, solicitando unas altas tasas de retorno de la inversión.

Promotores tradicionales que no han sucumbido a la crisis y que vuelven a estar interesados en la compra de suelo (sin ser nueva figura, vuelve tras 8 o 9 años sin actividad y con un concepto de promotor radicalmente distinto).

Promociones en crowdfunding (necesitan regulación y no se sabe todavía el alcance).

Para analizar toda esta transformación conceptual, es necesario tratar la figura de la aportación de suelo.

Salvo los suelos exclusivos en ciudades o zonas con demanda insatisfecha que se pueden pagar al contado; la aportación de suelo es la clara solución en el corto y medio plazo para que el mercado no se colapse, salvo que los bancos vuelvan a financiarlo. Esto no creo que ocurra en el corto y medio plazo, al menos de forma generalizada.

La aportación permite conseguir la maximización del valor de suelo para la propiedad, aunque le obligue a implicarse. Existen instrumentos económicos y jurídicos para garantizar el proceso. En este caso, lo fundamental es rodearse de profesionales y empresas solventes.

Considero que toda está transformación del mercado inmobiliario va a mejorar nuestras vidas: se mejorará la calidad de la edificación; se ajustarán los precios finales; se racionalizarán los desarrollos urbanísticos; se potenciarán los negocios comerciales, hoteleros, educativos, sanitarios…, generando la riqueza necesaria para la generación de nuevos puestos de trabajo; el medio ambiente será una prioridad del usuario y estará presente en nuestras vidas, etc.

En resumen, el que mandará en el mercado inmobiliario será el cliente final. Este había quedado desplazado por los promotores, bancos, ayuntamientos, intermediarios… El cliente se tiene que situar en el centro del tablero y ser él, el principal eslabón de la cadena. Ai

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