¿Qué sucede si se incumple una promesa de compraventa de una vivienda? ¿Qué efectos tiene la entrega de cantidades?

Es habitual que la compra de una vivienda, y en general de cualquier inmueble, venga precedida de una fase de información y gestión en la que los interesados valoran las ofertas existentes en el mercado y gestionan sus opciones de financiación y pago, previamente a la formalización de la compraventa.
Durante estas fases, que pueden dilatarse en el tiempo por causas ajenas a la voluntad de las partes directamente implicadas, comprador y vendedor, pueden establecer compromisos que tratan de evitar que la operación se malogre, bien porque el vendedor encuentre otro comprador más solvente o dispuesto a pagar un precio mayor, bien porque el comprador reciba una oferta que le resulte más interesante o no logre obtener financiación en caso de necesitarla, entre otros supuestos.
El compromiso más habitual es la promesa de compraventa por el que ambas partes se obligan a culminar la operación fijándose una serie de penalidades para el caso de su incumplimiento.
Conjuntamente con la declaración de voluntades concurrentes en el compromiso de compraventa, suele aportarse cantidad por el comprador que pretende refrendar el acuerdo alcanzado y afianzar, de algún modo, el compromiso adquirido, siendo criterio popular que dichas cantidades se pierden si el comprador desiste la compra, y se han de devolver duplicadas si el vendedor incumple su compromiso de venta.
Estas cantidades aportadas en el compromiso de compraventa se denominan arras y su regulación en el código civil se corresponde con las consecuencias antes señaladas.
No obstante, los criterios jurisprudenciales, que como sabemos son fuente del derecho en nuestro ordenamiento jurídico, conjuntamente con la regulación de las obligaciones del Código Civil, ha consolidado en reconocido y existencia de tres tipos de arras, confirmatorias, penales y penitenciales, de contenido y finalidades diferentes que, usualmente, no son bien empleadas.
Las arras penitenciales, también denominadas de desistimiento, se corresponden con aquellas citadas con anterioridad, que son las popularmente conocidas.
La principal singularidad reside en que la prestación de estas arras supone la existencia de un preacuerdo de compraventa en el que las partes consideran, recíprocamente, la posibilidad de desistimiento unilateral de la obligación contraída, determinándose de manera anticipada la indemnización que correspondería asumir en tal caso.
Este supuesto, de algún modo, constituye una excepción al criterio general fijado en el Código Civil por el que el cumplimiento de las obligaciones no puede dejarse al arbitrio de las partes contratantes, toda vez que las mismas tienen plena libertad para decidir formalizar la compraventa o desistir de la misma.
Las arras confirmatorias son aquellas en las que la entrega de dinero se efectúa como un pago anticipado o a cuenta de la obligación dineraria contraída por el comprador, sirviendo como prueba de su voluntad de compra.
En este caso la compraventa hay que entenderla como realizada, debiendo recordar que la misma es un contrato consensual, recíproco y bilateral, por el que una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto.
Con la entrega de las arras confirmatorias concurren las voluntades para entender perfeccionada la venta, sin perjuicio de su posterior formalización y materialización de la entrega.
Es por ello que ninguna de las partes intervinientes tenga capacidad para resolver unilateralmente el contrato y, en el caso de incumplimiento, puede ser, a elección de la otra parte, compelida a su cumplimiento forzoso o solicitarse la resolución del contrato con obligación de satisfacerse los daños y perjuicios causados, así como al abono de los intereses.
Qué duda cabe que los intereses vendrán determinados por la cantidad satisfecha como arras, pero la misma no se constituye como el importe de la indemnización a satisfacer, debiéndose cuantificar la misma por los medios comunes de prueba pudiendo superar el importe entregado como arras.
Por último, las arras penales constituyen una modalidad mixta de las anteriores.
Al igual que en el caso de las penitenciales, en caso de incumplimiento de las partes, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor deberá devolver duplicadas las cantidades percibidas, pero a diferencia de aquellas, no facultan a las partes para resolver el contrato unilateralmente.
En este caso, conjuntamente con las consecuencias económicas antedichas, también identificadas como “pena”, el incumplidor sólo podrá eximirse del cumplimiento si previamente y de modo expreso así se le ha facultado, por lo que es dable considerar que en caso contrario puede exigírsele el cumplimiento forzoso o la resolución con abono de daños y perjuicios, e intereses, de modo análogo a como sucede en el caso de las arras confirmatorias.
Por lo que respecta a la parte que no ha incumplido, sólo podrá beneficiarse de las consecuencias económicas de las arras penitenciales, la percepción de la pena, conjuntamente con las facultades de exigir el cumplimiento forzoso o la resolución, para el caso de que expresamente se le haya facultado así al tiempo de la firma, debiendo en caso contrario optar por el cumplimiento de la obligación o la percepción de la pena.
Es por ello que esta tercera modalidad de arras, como indicábamos, contempla los derechos y obligaciones de las dos anteriores.
En cualquier caso, dado que el Código Civil prioriza la voluntad de las partes al tiempo de la interpretación de los contratos, respecto los términos del mismo, es recomendable, conjuntamente con el asesoramiento profesional adecuado, huir de las denominaciones a favor de especificar los resultados pretendidos con la firma de los contratos de promesa de compraventa. Ai