“Sólo debemos desarrollar proyectos en lugares donde haya una demanda acreditada y sostenida”

David Martínez Montero

Director general de AEDAS Homes

David Martínez Montero, ingeniero de Caminos, Canales y Puertos por la Universidad Politécnica de Madrid y Executive MBA por el IESE, posee más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario. En los últimos años ha dirigido los proyectos de Las 4 Torres, Valdebebas y la Operación Chamartín. Desde 2006 está al frente de la promotora residencial de reciente constitución AEDAS Homes, que cuenta con una cartera de suelo para el desarrollo de más de 12.000 viviendas en todo el territorio nacional.
Martínez Montero se muestra optimista ante el futuro, aunque admitiendo que la reactivación llegará de forma dispar a las distintas zonas y con diferente intensidad. Para cualquier profesional del sector, no cabe duda de las distintas velocidades, por regiones, provincias e incluso ciudades, a las que se está recuperando el país.
Reconoce el papel esencial que el capital extranjero está jugando en esta dinamización del mercado inmobiliario nacional, por el que los fondos internacionales apostaron cuando más deprimido estaba y que propició la vuelta de la confianza al sector, al tiempo que constata la enorme distancia que separa la actividad promotora actual de la anterior a la crisis.  
Asegura que promotoras como la que representa han nacido para quedarse, y que todo aquel que, como AEDAS, tenga vocación de permanencia, “tendrá oportunidades de seguir promoviendo proyectos siempre y cuando cumplan las características que hoy en día se demandan” y no cometan los errores del pasado, ajustándose al modelo de negocio de la promoción tradicional: adquisición de suelo con recursos propios, desarrollo por medio de financiación bancaria al promotor y venta de las viviendas.
En Andalucía, su empresa tiene un plan de expansión importante, empezando por los cinco proyectos actualmente en marcha, tres en la provincia de Sevilla y dos en Estepona (Costa del Sol malagueña), a los que muy pronto se sumarán dos nuevas promociones en Marbella y Fuengirola. Sin duda, una fuente de riqueza y empleo para la comunidad autónoma andaluza.

 

¿Qué comportamiento espera del sector inmobiliario residencial en 2017? ¿Será el año definitivo de la resurrección de la actividad?
Este año está marcando la recuperación del sector inmobiliario residencial en España tras un periodo en el que ha sido duramente castigado por la crisis. Sin embargo, al igual que la crisis no impactó de la misma manera en todo el territorio nacional, tampoco la recuperación ha llegado por igual en todas las regiones ni lo hará con la misma intensidad. Y es que el mercado residencial es un reflejo de la organización territorial por lo que nos encontramos con un sector heterogéneo, compuesto por distintos mercados, en el que la evolución del mismo depende de la situación e idiosincrasia de cada región.
Lo que está ocurriendo actualmente es que hay zonas en las que el stock de vivienda nueva ya ha sido absorbido, pero continúa existiendo una demanda acreditada y sostenida mientras que hay otros lugares donde el stock sigue existiendo y/o la demanda aún no se ha reactivado por su contexto socioeconómico particular. Esta situación ilustra esa reactivación a distintas velocidades que se está produciendo en nuestro país dado que en las regiones que están viviendo la primera situación se ha producido una clara reactivación del sector en general y de la promoción de obra nueva en particular; mientras en el segundo caso, probablemente esta recuperación tarde más en llegar, aunque lo hará.
Además, cabe destacar en este contexto de recuperación dos factores que, junto con un entorno económico favorable, han hecho que la demanda de vivienda haya resurgido con fuerza: la práctica inexistencia de este tipo de producto frente a una oferta de vivienda antigua y/o sin estrenar pero terminada en los años de la crisis por lo que no tiene las características, ni ubicación, ni prestaciones que puede ofrecer una vivienda construida hoy; sumado al hecho de que durante la crisis la demanda prácticamente desapareció, lo que ha permitido a los potenciales clientes incrementar su ahorro y encontrarse actualmente en mejores condiciones financieras para afrontar la adquisición de una vivienda nueva.
Sin embargo es importante remarcar que estamos en un sector en el que desde que se detecta una reactivación de la demanda hasta que se entrega el producto pasan al menos 18 meses. Esto quiere decir que estamos ante los primeros pasos de la reactivación, iniciada tímidamente ya en 2016 y con más fuerza este año, dado que las primeras viviendas de este nuevo ciclo empezarán a entregarse el próximo año. También cabe destacar que, si bien la recuperación del sector es un hecho, esta recuperación apunta a que va a ser mucho más sostenida que la etapa anterior de la que hemos venido y que, por tanto, el mercado residencial irá creciendo a medida que la demanda vaya absorbiendo el producto que se va construyendo. Este factor creemos que es muy positivo porque en el fondo lo que indica es que el crecimiento es sano.

Por los planes de AEDAS, ¿se puede confirmar que ha llegado el momento de seguir construyendo en España?
Sin duda, aunque hoy por hoy con los matices comentados anteriormente. Es decir, en AEDAS consideramos que no es cuestión de construir en cualquier sitio y de cualquier manera por el simple hecho de que el viento sopla a favor sino que debemos desarrollar proyectos en aquellos lugares donde haya una demanda acreditada y sostenida que nos permita desarrollar una actividad en el medio y largo plazo. Estamos aquí para quedarnos y por ello para nosotros es muy importante construir marca por lo que, todo aquel que tenga vocación de permanencia, tendrá oportunidades de seguir promoviendo proyectos siempre y cuando cumplan las características que hoy en día se demandan: ubicación, calidad, prestaciones, amplitud de espacios y eficiencia energética.
El cliente de hoy en día nada tiene que ver con el que había en los años previos a la crisis. Se trata de un cliente mucho más informado, que sabe lo que quiere y que no comprará cualquier vivienda en cualquier sitio. Es por eso que la oferta debe ser mucho más cuidada y se debe adaptar a las necesidades de la demanda. Todo aquel promotor que entienda esto y lo aplique, tendrá proyecto de futuro.
También es importante para las empresas haber aprendido del pasado para no volver a cometer los mismos errores que nos llevaron al estallido de la crisis. En AEDAS estamos convencidos de que, si queremos tener viabilidad, esta es la clave. Es por ello que nuestro modelo de negocio se asemeja mucho a la promoción tradicional es decir: adquisición de suelo con recursos propios, financiación bancaria a la construcción y preventas antes del inicio del proyecto. La historia demuestra que, aunque sencillo, este es el modelo que funciona y que permite tener una situación financiera saneada en la compañía y es por ello que es el modelo por el que apostamos en AEDAS.

¿Cuáles son los objetivos de AEDAS para este año? ¿Y para un futuro a medio y largo plazo?
Llevamos nueve meses trabajando en la consolidación de la estructura corporativa y, en paralelo, en la concepción y planificación de diversos proyectos que, ahora, son ya realidad. Así, actualmente estamos inmersos en el arranque de la comercialización de nuestras primeras 14 promociones repartidas entre nuestras cinco delegaciones. Además, ya estamos planificando el lanzamiento de otras 19 promociones para el segundo semestre del año lo que supondrá cerrar 2017 con un balance de más de 1.700 viviendas puestas en el mercado.
A lo largo de este año esperamos poder ir arrancando las obras de las primeras, una vez obtengamos la licencia de obra y tengamos un 30% de preventas, al tiempo que seguimos analizando nuevos proyectos que acometer. Tenemos una cartera de suelo de 1,35 millones de m2 de techo, equivalentes a más de 12.000 viviendas, lo que nos permite tener un margen de actividad de unos cuatro años, por lo que a medida que vayamos comercializando, construyendo y vendiendo, iremos planificando las siguientes promociones a desarrollar en nuestra cartera de suelo, al tiempo que analizamos nuevas oportunidades para ir rotando el suelo. En este sentido, cualquier compra que hagamos deberá cumplir con los estándares de calidad que nos hemos marcado en AEDAS que principalmente responden a la ubicación, diseño, calidad, además de un precio razonable. Si no, continuaremos desarrollando la cartera que tenemos actualmente.

La presencia de grandes promotoras residenciales respaldadas por capital internacional, caso de AEDAS con Castlelake, ha venido a modificar en gran medida el sector inmobiliario español. ¿Qué papel están llamadas a jugar estas nuevas  firmas?
El capital extranjero ha jugado un papel fundamental en la recuperación del sector inmobiliario en general en España. Y es que llegó en un momento de profunda crisis, con un sector muy deprimido, en el que nadie apostaba por nuestro país y ellos lo hicieron. Esto permitió frenar la caída y volver a poner a nuestro sector en el foco de análisis de los grandes inversores extranjeros lo que propició la entrada de capital y la confianza de una cercana recuperación, no solo del sector, sino de la banca española al permitirles sacar de sus balances gran cantidad de suelo que tenían tras la crisis.
En nuestro caso la apuesta ha sido doble tanto por la recuperación económica del país, como por la creación de una compañía española con el objetivo de liderar el mercado de la promoción residencial.
Todas estas nuevas promotoras que han surgido al albor de la recuperación, así como aquellas que han conseguido sobrevivir a los peores años de la crisis, poco tienen que ver con las empresas que lideraron la etapa anterior. Estas diferencias se ven especialmente en dos aspectos, por un lado las compañías habitualmente no contaban con equipos profesionales que estudiaban el mercado y la economía en general, además de contar, en líneas generales, con una falta de conocimientos financieros sólidos. Esto hacía que se lanzaran a comprar suelo, al que añadían un coste de construcción y comercialización, para calcular el precio al que se pondría en el mercado un producto final: la vivienda. Hoy en día el modelo ha cambiado dado que al frente de las compañías hay gestores que están al frente de un equipo multidisciplinar de profesionales que velan por desarrollar un producto adaptado a la demanda real del cliente, tanto en lo que respecta a estándares de calidad como de precios. Este último aspecto es muy importante dado que es lo que marca situar al cliente en el centro dado que son sus posibilidades económicas las que marcan el precio del producto y son las promotoras las que adaptan el resto de la cadena al mismo.
Pero además, hay otro aspecto, no menos importante, que marca la diferencia con respecto a la etapa anterior y es que las actuales compañías tienen unos balances muy saneados con niveles de deuda muy sostenibles. Este último punto supone una diferencia básica y radical con respecto a las compañías de la etapa anterior que presentaban unos niveles de apalancamiento y riesgos muy elevados.

¿Cómo ha sido el proceso de creación de AEDAS?
La historia de AEDAS comienza a gestarse en 2013, cuando el mercado en España toca fondo y la actividad inmobiliaria está prácticamente paralizada. En aquel momento se consideró que España era un país con un gran potencial de mejora económica que necesitaría fabricar nuevas viviendas en un futuro cercano, por lo que empezamos a comprar suelo y hace nueve meses, cuando la recuperación empezó a tener visos de realidad iniciamos los primeros proyectos.
Para la adquisición de la cartera de suelos, nos marcamos tres condiciones: ubicación en zonas donde pudiera configurarse una demanda sostenible, avanzado nivel de desarrollo urbanístico y precio razonable. El resultado es la configuración de una cartera de suelo de 1,35 millones de m2 de techo cuidadamente seleccionada en la que se han ido adquiriendo los suelos uno a uno.

¿Cómo describiría su modelo de negocio?
Somos una promotora inmobiliaria dedicada exclusivamente al desarrollo de proyectos residenciales propios en entornos urbanos con una demanda solvente y sostenible. Nuestro modelo parte de la compra de suelo con recursos propios, sin deuda, lo que nos permite tener un balance muy sólido y solo recurrimos a la financiación para la construcción de las promociones. Iniciamos la construcción cuando tenemos un mínimo del 30% de preventas en la promoción, lo que garantiza una viabilidad del proyecto y la máxima seguridad para la inversión de nuestros clientes.

¿Cuáles son sus planes de expansión geográfica en España?
Actualmente tenemos suelo en aquellas provincias donde hemos constatado una demanda acreditada y sostenida, dado que es lo que nos permitirá tener recorrido en el medio largo plazo. Esto nos ha llevado a estar presentes en siete provincias a través de cinco delegaciones: Madrid, Cataluña (Barcelona), Levante (Valencia, Alicante, Baleares), Sevilla y Costa del Sol (Málaga). Nuestro objetivo actualmente es reforzar nuestra presencia en  las ubicaciones donde ya tenemos proyectos en marcha al tiempo que vamos explorando nuevas oportunidades en plazas donde se pueda acreditar una recuperación económica y de la demanda de vivienda.

Actualmente tienen cinco proyectos en Andalucía. ¿Podría describirlos brevemente? ¿Qué otros planes tienen para la comunidad?
Sí, efectivamente, tenemos en marcha cinco proyectos en Andalucía, tres en la provincia de Sevilla y dos en la Costa del Sol, en concreto, en Estepona.
En el caso de Sevilla, contamos con dos proyectos en la propia ciudad: Jardines Hacienda del Rosario, un complejo residencial que estará dotado de amplias zonas verdes que dan acceso a un gran parque privado comunitario de más de 33.000 m². Es en esta zona ajardinada donde ya han comenzado las obras. En estos momentos, también se está tramitando la licencia para comenzar las obras en verano de la primera fase residencial, compuesta por 72 viviendas. En total, el complejo contará con 1.046 viviendas e instalaciones sociales y deportivas.
También en la capital sevillana, trabajamos en el proyecto Residencial Ramón y Cajal, un edificio de diseño vanguardista en el que habrá 56 viviendas y una zona comercial. Las viviendas serán de 2, 3 y 4 dormitorios y contarán con una azotea con piscina.
Además, ya en el cinturón externo de la capital, estamos también comercializando una promoción en Dos Hermanas. Se trata del proyecto Residencial Arco Norte, en la calle Gonzalo de Berceo. Es la última parcela que queda por edificar en una zona que cuenta con una demanda contrastada.  La primera fase será de 50 viviendas unifamiliares, de un total de 139 con las que contará en total. Se compone de casas de tres y cuatro dormitorios con superficies que rondan entre 130 y 150 metros cuadrados.
En el caso de Costa del Sol, hemos comenzado también la comercialización de dos proyectos en Estepona. El primero de ellos es el denominado South Bay Las Mesas, que cuenta con un total de 42 viviendas de dos a cuatro dormitorios con unas vistas espectaculares al mar. Se trata de un producto urbano, donde las zonas comunes también adquieren importancia, totalmente integrado en la localidad.
También en Estepona tenemos la quinta promoción que arrancamos en Andalucía en este primer semestre. Se trata de Vanian GreenVillage, ubicado en la zona de Selwo, una zona en pleno desarrollo y crecimiento natural del municipio. En este caso, se trata de una promoción dirigida a familias tanto nacionales como extranjeras que deseen disponer de una segunda vivienda en un entorno de playa privilegiado.
Próximamente iniciaremos dos nuevas promociones situadas en Marbella y Fuengirola completando un total de siete proyectos en Andalucía en 2017. Ai

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