Socimis: el vehículo de inversión de moda circula por Andalucía con el pie en el freno

Por Simón Onrubia

Este tipo de sociedades se han convertido en las grandes estrellas de la Bolsa española en los últimos cuatro años gracias a la fase alcista del mercado inmobiliario y, sobre todo, al ventajoso régimen fiscal del que disfrutan, dado que gozan de una fuerte bonificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y están exentas del pago de Sociedades. Pese a ello, en Andalucía todavía no tienen el papel protagonista que juegan en otras comunidades autónomas, en especial, en Madrid y Cataluña. Pocos son los empresarios andaluces o propietarios de grandes patrimonios de esta región que han apostado por este modelo, a excepción de José Moya, Francisco Martínez Cosentino y Tomás Olivo.

Un ‘pedazo’ de la Torre Agbar de Barcelona, quizá del centro comercial La Cañada de Marbella o de una de las emblemáticas Cuatro Torres de Madrid, e incluso del futuro macrocomplejo de Palmas Altas en Sevilla. Cada vez son más los inversores que diversifican su cartera con este tipo de productos gracias a la aparición de las socimis, una figura que hace apenas un lustro era completamente desconocida en España, pese que tenía gran tradición en otros países, especialmente en Estados Unidos.
Allí surgieron en la década de los sesenta del siglo pasado bajo la denominación de REIT (del inglés real estate investment trust) para canalizar inversiones inmobiliarias destinadas al alquiler.
Grosso modo, podría decirse que nacieron para hacer líquido un activo que no lo es. En medio siglo han cambiado de manera radical y, en la actualidad, en su portfolio figuran desde edificios de oficinas a viviendas y hoteles, hasta residencias de estudiantes y ancianos, pasando por gasolineras y centros comerciales.
Ahora, las socimis (acrónimo de Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) se han convertido en las firmas de moda de la Bolsa española, un apetecible vehículo para inversores, fondos internacionales y propietarios de grandes patrimonios. Tanto es así que la mayoría de las salidas a Bolsa en los últimos cinco años se corresponde a este tipo de empresas.

Normativa

El Gobierno aprobó las socimis a través de la Ley 11/2009, pero fueron un rotundo fracaso a causa del crash inmobiliario y de una regulación excesivamente rígida. El asunto dio un giro de 180 grados tres años después gracias a una profunda modificación de la norma, que ya sí cuajó entre los inversores y dio alas a la creación de estas sociedades.
Ello sirvió para que, a principios de 2013, ya hubiera dos socimis cotizando (Entrecampos y Promorent), una cifra que ahora es de 56, la mayoría de ellas en el Mercado Alternativo Continuo (MAB), pero también en el Continuo y en el Ibex. Sólo en 2017 una veintena de ellas saltó al parqué y en los primeros meses de este año lo han hecho seis.
En conjunto, suman activos cercanos a los 40.000 millones de euros y su revalorización bursátil está creciendo a un ritmo de doble dígito.
¿Cuál es la clave de su éxito? La respuesta no es fácil ni es una sola. Lo primero que hay que tener en cuenta es que gozan de un ventajoso régimen fiscal, pues se benefician de una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y están exentas del pago de Sociedades.

Dividendos

En sentido estricto es así, pero el matiz es que las socimis están obligadas a destinar el 80% de sus beneficios a dividendos y es el accionista quien paga los impuestos en función de la cantidad conseguida, en un porcentaje que oscila entre el 19% y el 23%.
Además, justificar su éxito actual sólo por el cambio de la fiscalidad sería muy reduccionista, dado que hay otros factores muy importantes.
Con las modificaciones adoptadas en 2012 también se incluyeron otras medidas de envergadura: reducción del capital social exigido; simplificación del tipo de gravamen; y eliminación de la obligatoriedad de que la sociedad posea un mínimo de tres inmuebles y que ninguno de ellos suponga más del 40% del activo total. Esta última decisión, por ejemplo, ha servido para que se constituyan varias con un solo activo, como Asturias Retail&Leisure o Heref Habaneras.
Esta reinvención de las socimis ha hecho de ellas un producto atractivo para los inversores, que están logrando remuneraciones interesantes –en una horquilla de entre el 4% y 5%-, algo fundamental en un momento como el actual, con tipos de interés bajo mínimos y muchas dudas en torno a la renta variable. Y todo ello en medio de la fase alcista que atraviesa el mercado inmobiliario español.

Ventajas

Para los impulsores de este tipo de sociedades, mientras tanto, las ventajas son numerosas. En primer lugar, tienen mejor acceso a los mercados de capitales y, por tanto, más facilidad para atraer nuevos inversores y poder acometer así operaciones de mayor cuantía. En paralelo, la salida a Bolsa les proporciona liquidez a las acciones y un mecanismo de valoración de las mismas más objetivo.
Con todos estos mimbres, las primeras socimis –en su mayoría de capital extranjero- se centraron en la adquisición de edificios de oficinas, pero poco a poco han diversificado el negocio, principalmente con la compra de hoteles, centros comerciales, logísticos y suelos.
Detrás de este tipo de sociedades hay una amplia tipología de accionistas, entre los que se incluyen fondos soberanos (Qatar Investment o el singapurense GIC); fondos internacionales (como GreenOak, Blackstone, Pimco y Fidelity), grandes magnates (George Soros fue de los pioneros en España o el mexicano Carlos Fernández González, antiguo dueño del grupo cervecero Modelo); bancos (BBVA, Santander y March, entre otros); y empresarios y familias como Montoro Alemán, Puig, Cosentino o Tomás Olivo.
El objetivo siguiente es llevar este instrumento al pequeño ahorrador y, sobre todo, a los clientes tradicionales de banca privada. Para ello, en cualquier caso, es necesario que gran parte de estas socimis eleven de manera considerable su liquidez, uno de los problemas de los que adolecen muchas de ellas.
En lo que todos los actores de este sector coinciden es en su decidida apuesta por Madrid y Barcelona, dos provincias que no sólo acaparan la práctica totalidad de las sedes sociales de las socimis, sino alrededor de dos tercios del valor de los activos totales.
El ejemplo paradigmático es Colonial, la segunda firma del ránking nacional –sólo por detrás de Merlin Properties-, cuyos inmuebles se ubican exclusivamente en las dos ciudades españolas mencionadas y en París. Una peculiar situación que va a cambiar, una vez que ha cerrado la adquisición de otro de los gigantes del sector: Axiare.

¿Y qué sucede en Andalucía?

En esta región las socimis siguen con el freno puesto. En primer lugar, sólo una ha decidido establecer su sede central en la región, concretamente Asgard Hotel Investment Socimi, que se encuentra en Marbella y donde posee dos hoteles.
En paralelo, los grandes patrimonios inmobiliarios andaluces no confían por ahora en este tipo de vehículos para gestionar sus propiedades. Y, en tercer lugar, las socimis existentes no han acometido grandes desembolsos en esta comunidad autónoma a excepción de ciertas operaciones en Málaga y Sevilla y alguna esporádica en otras provincias.
Los expertos coinciden en que esta situación está cambiando, sobre todo en lo que se refiere al foco de las inversiones debido a dos factores: la oferta existente en Madrid y Barcelona es muy reducida y, además, con unos precios desorbitados, por lo que empiezan a mirar hacia otras zonas, en especial, las dos urbes andaluzas citadas, Bilbao y Valencia.
En lo que no se esperan cambios es en la ubicación de las sedes sociales, y la capital de España seguirá siendo la líder destacada en este capítulo.
Tampoco parece sencillo, al menos por el momento, que muchas familias andaluzas se animen a crear socimis. Lo primero que hay que destacar es que, al contrario de lo que sucede en otros territorios, en esta región no hay un gran número de personas que atesoren una cartera inmobiliaria que requiera la puesta en marcha de una sociedad de este tipo.
A ello se añade que salir a Bolsa implica contar con una estructura de capital óptima y exige, además, dar a conocer el patrimonio que se atesora, algo que muchas personas no están dispuestas a asumir.

Moya, Cosentino y Tomás Olivo

Pero, al igual que toda regla tiene su excepción, hay dos iniciativas que se desmarcan de lo anterior. Por un lado, la familia sevillana Moya (Persan) y la almeriense Cosentino (fabricante de las encimeras Silestone) unieron fuerzas junto a otros empresarios para poner en marcha la socimi Trajano, si bien ninguno de sus activos se encuentra en Andalucía.
Por otro lado, Tomás Olivo hizo lo propio con su sociedad General de Galerías Comerciales (GGC), un nombre que a muchas personas les resultará desconocido, pero que, bajo su paraguas, se encuentran varios de los mayores centros comerciales más importantes de España, con La Cañada (Marbella) como punta de lanza.
El resto de su portfolio lo completan los centros Gran Plaza, Mediterráneo (ambos en Almería), Mataró Parc (Barcelona), Las Dunas (Cádiz) y Nevada Shopping (Granada). También posee 19 suelos urbanos (o urbanizables), 17 terrenos rústicos y un edificio comercial, así como naves, garajes, viviendas y locales.
La socimi del empresario murciano -afincado desde hace años en Marbella- es la mayor del MAB por capitalización bursátil (2.850 millones de euros) y es, con diferencia, la que posee en Andalucía los activos con más valor, con una tasación de 1.900 millones.

Sociedades con intereses en la región

Junto a GGC, hay otras veinte socimis que también cuentan con activos en Andalucía, destacando los siguientes:
-Merlin Properties: La mayor socimi de España posee en Andalucía la emblemática sede regional de Endesa (en la sevillana Avenida de la Borbolla), Larios Centro Comercial (Málaga), dos edificios de oficinas en Granada, el Hotel Barceló Costa Ballena (Rota, Cádiz) y diversas sucursales en la capital hispalense que tiene alquiladas el BBVA.
-Colonial: Tal y como se destacaba anteriormente, la segunda socimi española por activos sólo ha apostado por Madrid, Barcelona y París. Con la adquisición de Axiare (quinta del ránking con propiedades valoradas en 1.800 millones de euros) varía su presencia en Andalucía, si bien ligeramente, dado que esta última cuenta en la región únicamente con un centro logístico en Dos Hermanas (con 54 muelles de carga y 42.500 metros cuadrados de SBA, superficie bruta alquilable) y el Centro Comercial Viapark de Almería, que consta de 15.744 metros de SBA y un párking con 1.500 plazas.
-Hispania: Es una de las pocas firmas que tiene una importante presencia en Andalucía gracias a su cartera de hoteles, todos ellos de cuatro estrellas. En concreto, posee los siguientes: Barceló Marbella, situado en Guadalmina; Barceló Isla Cristina, ubicado en primera línea de playa de dicha localidad onubense; Barceló Cabo de Gata con acceso directo al Parque Natural que da nombre al establecimiento; Hotel Guadalmina Spa & Golf, enclavado en la localidad de Marbella; NH Málaga, uno de los más importantes de la capital costasoleña; y, por último, Vincci Málaga, situado igualmente en esta ciudad y que está enfocado a la clientela de negocio y turismo urbano.
Además de los hoteles, Hispania también es propietaria del Edificio Málaga Plaza, un inmueble de oficinas multi-inquilino en el que se encuentran empresas como Sequel, Deloitte, Integrated y Janssen.

Tirón turístico

-Elaia: es otra de las firmas que ha apostado por el tirón turístico de la Costa de Sol, donde posee el Hotel Tropicana (Torremolinos) y dos inmuebles de apartamentos turísticos, concretamente Las Terrazas de Manilva y el edificio más emblemático de la fachada marítima de Fuengirola (denominado El Puerto), con 6.400 metros cuadrados.

Macroproyecto de Palmas Altas

-LAR: la compañía está desarrollando uno de los grandes proyectos urbanísticos de Andalucía con la construcción del mayor centro comercial y de ocio de la región. Situado en Palmas Altas (Sevilla), zona donde se ubica la macrosede de Abengoa, se generarán 4.800 empleos (1.500 en la fase de construcción y 3.300 de forma permanente) con una inversión prevista de 250 millones. LAR cuenta también con un complejo residencial con 56 casas de lujo en La Cala Mijas (Málaga) y está desarrollando otros en Benalmádena y Teatinos Málaga, con 90 y 104 viviendas respectivamente.
-Asgard: es la única socimi con sede en Andalucía, concretamente en Marbella, ciudad en la que posee dos hoteles. La sociedad, denominada antiguamente Obsido, cuenta con una importante participación de inversores noruegos.
-Albirana: es una de las grandes propietarias en España de viviendas para alquiler, con alrededor de 5.000, de las cuales apenas 132 se ubican en Andalucía con un valor de mercado de 14,3 millones, según el documento informativo de incorporación al MAB, con fecha de marzo de 2017.
-AM Locales: firma especializada en locales comerciales, tiene un total de cuarenta en su portfolio, entre ellos, varios en Sevilla y Córdoba.
-Bay Hoteles: propiedad de la también socimi Hispania y de Grupo Barceló, está centrada en hoteles, sobre todo en la costa de Andalucía, Canarias y Baleares.
-Inmofam 99: cuenta con un local comercial en la malagueña Avenida de Andalucía, con 1.100 metros cuadrados.

Oficinas bancarias

-ISC Fresh Water: posee una importante cartera de oficinas gracias a que adquirió gran parte de la red de Banco Sabadell, al cual se los arrendó posteriormente. En Andalucía tiene casi el 11% de sus propiedades, sólo por detrás de Madrid (11,3%) y Cataluña (46,5%).
-URO Property Holdings: es un caso similar al anterior, pues posee 1.136 oficinas comerciales que eran del Banco Santander. Están distribuidas por toda España, si bien la mitad se ubican en Madrid, Cataluña y Andalucía. En esta última comunidad autónoma posee 146 con casi 51.000 metros cuadrados.
-Kingbook: esta empresa se dedica, en gran medida, a la adquisición de gasolineras. En su caso, cuenta con tres activos en Almería y otros tantos en Jaén, dos en Granada y uno en Huelva y Estepona (Málaga). También en esta última localidad posee una edificación en la que se ubica un centro hospitalario ocupado por Hospitén.
-Mercal: sólo tiene un activo en Andalucía, pero es el de más valor de todos los que posee. En concreto, es un edificio en Málaga donde hay un hospital.

“El Arcángel” de Córdoba

-Numulae: en febrero de 2016, adquirió a la sociedad Andrómeda Capman Propiedad un total de 35 locales comerciales, 9 kioscos y 3 terrazas, distribuidas en 60 fincas registrales del centro comercial y de ocio “El Arcángel” de Córdoba.
-PSN (Previsión Sanitaria Nacional): tiene tres activos en Andalucía, todos ellos oficinas situadas en Jerez de la Frontera, Sevilla y Granada, con un valor conjunto inferior al medio millón de euros.
-Tempore Properties: la socimi de Sareb cuenta en España con 1.500 activos en cartera, de los que sólo 57 están en Andalucía, situados la mayoría en Sevilla, Málaga y Almería.
-Quonia: en junio de 2016, compró a Tempa Grupo Inmobiliario, en fase de liquidación, un inmueble situado en la calle San Vicente del centro histórico de Sevilla, destinado a apartamentos turísticos y con 93 plazas de garaje. El precio ascendió a 12,5 millones, aunque a 31 de diciembre de 2016 su valoración ya era de 16,7 millones.
-Gore Spain Holdings: es propietario del Sevilla Factory, considerado el primer outlet de Andalucía. Ubicado en la localidad de Dos Hermanas se lo adquirió en 2015 a Unibail-Rodamco Retail Spain. Ai

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