“Sin excesos financieros, los advenedizos tendrán difícil la entrada en el mercado”

Juan Carlos Juárez
Consejero delegado de Gilmar Híspalis

 

Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Autónoma de Madrid, Juan Carlos Juárez es además Agente de la Propiedad Inmobiliaria y posee dos Masters, en Dirección de Ventas por el CESEM, y en Project Management por la Universidad Antonio Camuñas, así como formación en Urbanismo y Dirección Inmobiliaria por ICADE. Atesora una experiencia profesional muy amplia en distintos ámbitos, además del inmobiliario, tales como banca, medio ambiente, construcción o Administración Pública. Confía en la profesionalización y la especialización como las claves de futuro del sector inmobiliario, un sector en el que los advenedizos tendrán complicada su vuelta tras la transformación sufrida por la banca en España, y muy especialmente tras la desaparición de las cajas, principales responsables de los excesos financieros cometidos en los años anteriores a la crisis.

¿Podría realizar una breve radiografía de la situación del mercado inmobiliario?
El mercado, de forma genérica, ha paralizado su caída. El residencial está en una fase de expansión, aunque de forma muy selectiva. Hay mucha especialización, han entrado nuevos actores y están resurgiendo los promotores, pero no el promotor que quiere hacerlo todo. Como decía, hay una clara especialización por parte del constructor, el promotor por otra parte, el project manager y los comercializadores por otra, etc., y existe respeto profesional, lo que a su vez ha derivado en la ausencia de los recién llegados que venían al albur del crecimiento del negocio inmobiliario. Al final, el beneficiado es el cliente, que es quien ahora está en el centro del tablero, todo gira en torno a él.
En este mercado inmobiliario al alza, a nivel nacional están claramente recuperados Madrid, Barcelona, la práctica totalidad de la costa mediterránea y las islas; si nos ceñimos a Andalucía, el proceso más expansivo lo protagonizan Costa del Sol y Málaga, seguidas de cerca por Sevilla. También en Córdoba ha mejorado mucho la situación, gracias a los acuerdos que empiezan a surgir entre esos nuevos actores, al tiempo que algunas de las constructoras y promotoras que han sobrevivido están volviendo a promover. Y personalmente creo que una de las zonas donde va a haber más incremento porcentual de demanda es la costa de Cádiz.

¿Y en el mercado terciario?
En terciario, donde ha habido una expansión más espectacular ha sido en el mercado hotelero. España es probablemente el país con mayor crecimiento turístico del mundo, lo que se traduce en infraestructuras hoteleras, al tiempo que genera residencial.
Una figura muy importante, que probablemente esté desvirtuando algo el mercado en los cascos urbanos, es el apartamento turístico. Desvirtuando, en el sentido de que está expulsando al inquilino de largo plazo que quiere estar dentro de la ciudad, porque las nuevas promociones se dirigen a ese segmento turístico y porque los propietarios de apartamentos también ven ahí elevadas rentabilidades.
Otra cuestión que tiene consecuencias graves a largo plazo es la terciarización de los cascos urbanos. Al final, en el casco urbano van a quedar oficinas, hoteles, bancos, hostels, apartamentos turísticos y las personas mayores que no pueden salir, mientras la gente joven y de mediana edad es expulsada.
No obstante lo anterior, el sector hotelero está experimentando una expansión magnífica, un sector donde incluyo a los apartamentos turísticos, tanto cuando están en gestión hotelera como cuando no lo están, pues al fin y al cabo son camas turísticas. Málaga, Costa del Sol, Cádiz y Sevilla, son las ciudades donde el sector está siendo más expansivo.
Respecto al retail también marcha bien. En Andalucía tenemos enclaves que son considerados de primer orden a nivel nacional como la calle Larios de Málaga u otras en Sevilla. En cuanto a centros comerciales hay varias iniciativas muy importantes en provincias como Málaga, Sevilla o Granada.

En definitiva, la recuperación empieza a extenderse.
En efecto. Se ha activado la economía -España está creciendo por encima del 3% y llevamos varios años de subida- y circula el dinero, las entidades financieras vuelven a confiar y a dar crédito, con lo que ha aumentado la capacidad económica de las familias; los precios se han deflaccionado, el mercado extranjero entra porque el metro cuadrado está a precios asequibles, muy interesantes también para el mercado nacional que ha tenido capacidad económica pero que ha esperado hasta saber cuál era el suelo del precio. Se está reduciendo mucho el paro, lo que incrementa la capacidad de compra al haber más renta disponible; venimos creando en los últimos tiempos la mitad de los empleos de Europa. La inyección de los fondos internacionales que han irrumpido en nuestro mercado también ha sido importantísima.
Estimo que con este escenario va a haber cuatro, cinco o seis años de expansión, y probablemente después habrá una corrección de dos años. No vamos a volver a los 14 años de expansión del anterior ciclo de crecimiento, 14 años en los que había dinero sin límite, una situación que propició una burbuja económica sin precedentes que explotó de forma muy potente. De todos modos, habrá que estar muy atentos al contexto internacional, porque con la globalización todo se ve afectado por todo.

Antes nos hablaba de los advenedizos que entraron al albur del buen momento del inmobiliario. ¿Es posible su vuelta con la recuperación?
Es inevitable, pero nunca como antes de la crisis, sobre todo porque quien infló el mercado, principalmente las cajas de ahorros, ya no están. Ahora, la concentración bancaria en cuatro grandes grupos y la desaparición de las cajas va a favorecer que, aun habiendo financiación, no se cometan los excesos anteriores. Sin esos excesos, los advenedizos tendrán más difícil la entrada en el mercado, aunque será inevitable que alguno aparezca. Habrá quien abra una agencia para aprovechar el momento y desaparezca en seis o siete años. En Gilmar abrimos nuestra primera oficina hace 35 años y no hemos cerrado ni una sola; es más, durante la crisis abrimos cinco, incluida la de Sevilla. Hemos aguantado e incluso crecido porque somos profesionales.

¿Cree que hemos alcanzado ese grado de profesionalización que demandan los nuevos actores del sector?
Estamos en ese camino. Pero además, no sólo vamos a trabajar para los fondos o las Socimis, sino también para una red principal de promotores profesionalizados que van a utilizar estructuras profesionalizadas y que van a tener que comercializar viviendas para un cliente exigente. Como decía antes, ahora el cliente está en el centro del tablero y tiene mucha capacidad de información. En internet tiene toda la información necesaria de precios, competencia, calidades…, en definitiva, tiene más criterio.

¿Cómo marcha la recuperación de los precios?
El único problema de tensión de precios puede producirse en zonas que ya se están recalentando o que en un escaso margen de tiempo lo harán, al no haber disposición de suelo. Creo que hay bastante suelo ordenado -ordenanza directa o en aprobación de plan parcial-, pero en zonas muy concretas falta suelo y probablemente eso conduzca a una escalada de precios en zonas donde la demanda supere la oferta.
El que haya varios promotores y bancos propietarios de grandes carteras de suelo, ¿está influyendo en la subida de los precios?
No creo que sean las entidades privadas las que estén haciendo encarecer el suelo. Ellos van a estar acompasados a la demanda. El problema radica en la Administración, que es lenta en los desarrollos de suelo o en dar una licencia. Creo que la Administración tiene que aprender, pero si no ha aprendido en crisis, difícilmente lo va a hacer ahora. Si nos ceñimos a Andalucía, el problema es que la Administración regional quiere controlar el urbanismo; y también hay un problema con el planeamiento general en el caso de los ayuntamientos, donde existe una burocracia que impide un desarrollo normal. Están desacompasados.

¿Y hay predisposición a la cesión de suelos para desarrollar vivienda a precios asequibles para los más desfavorecidos?
En la crisis no se ha hecho nada al respecto, aduciéndose razones de falta de liquidez, de promotores que no tomaban esa iniciativa, o de quiebra de las promotoras públicas; no se hizo nada, y cuando hay momentos expansivos como este, la mayor parte del dinero del promotor, de los fondos extranjeros y de las entidades financieras entran en los desarrollos residenciales con un retorno razonablemente rápido y márgenes amplios. No se da solución a ese grupo, que por desgracia es muy amplio, que jamás va a poder comprar una vivienda y va a tener que vivir de alquiler, muchas veces en condiciones inadecuadas. Eso se tiene que solucionar con el plan de vivienda estatal que se está elaborando y que puede ser un primer paso, pero tiene que haber un absoluto apoyo. Es un plan nacional que se desarrolla por las comunidades autónomas, y que por lo tanto necesita su aquiescencia, y tendrán mucho que ver los ayuntamientos, con la cesión de los suelos a la iniciativa privada para que haya promociones para el alquiler de rentas bajas. Por eso también será necesario que los promotores quieran entrar en el mercado de alquiler.

Pero sigue habiendo un 30% de suelos reservados para vivienda protegida…
En esta materia es necesario que haya coherencia. Por ejemplo, no puedes incluir un 30% de VPO en zonas eminentemente turísticas, porque no tienen nada que ver. No se trata de clases sociales, sino de generar economía, y la economía se genera siendo coherentes, no haciendo las cosas de cara a un determinado público. Claro que hay que poner suelo para vivienda protegida, pero la mayor parte del que hay son terrenos en desuso que hay que poner en valor con urgencia, hay que obligar a que así sea, y si no, habrá que expropiar a los ayuntamientos esos suelos inactivos. Habrá que tomar medidas expropiatorias, poniendo una limitación de tiempo para el desarrollo de dichos suelos.

¿Mejor momento para comprar o para alquilar?
Siempre hemos considerado que el español es muy tendente a poseer ladrillo, pero creo que, con la globalización, todo depende del grado de pretensión de movilidad de los ciudadanos. La gran inversión que haces en tu vida, la que te inmoviliza, es el inmueble. En España se vive bien, y muchas veces preferimos quedarnos aunque ganemos menos. Por eso no creo que la decisión de comprar o alquilar dependa del precio, que de hecho se está equilibrando. ¿Por qué en Alemania, Holanda, etc., hay más interés por el alquiler? Porque apuestan más por la movilización, se marchan a vivir a otro país o a otras zonas del suyo porque lo ven laboralmente interesante. Son cuestiones casi educativas. De todos modos, las nuevas generaciones de españoles se mueven más.
En cualquier caso, si hablamos de precios el mercado es muy selectivo. Por ejemplo, en Ibiza el alquiler está tan caro que no se puede acceder a él con una renta normal. Para aquellos que por motivos de trabajo tienen que ir allí una temporada, se están acomodando viviendas específicas, porque no hay alquiler tradicional. Igual sucede en otros lugares como Madrid. Por eso debería haber una actividad promotora adecuada, porque hay suelo en toda España para atender a esa demanda de alquiler con viviendas dignas. El centro de Sevilla, por el efecto hostel y el apartamento turístico, también está expulsando a las clases medias de los cascos urbanos.

¿Cuál es el perfil actual del comprador residencial?
El comprador de Madrid está en clara recuperación, por nivel de rentas y porque Madrid lleva tres años muy activo. En muchos casos, el comprador madrileño que ya está recuperando rentas y está viendo un mercado más atractivo, con su primera vivienda pagada, está apreciando una gran oportunidad en tener su segunda vivienda, pero no sólo gente mayor, sino también de mediana edad. Y hay mucha compra al contado.
El comprador sevillano de segunda vivienda también está muy activo, apostando por las costas de Cádiz y Huelva, y algo en Costa del Sol y Sotogrande. Y donde hay una eclosión en compra de todo tipo, procedente tanto del mercado nacional como internacional, es en Costa del Sol pero también en Málaga capital, donde están funcionando todos los subsectores de la promoción, terciario, primera y segunda vivienda y vivienda turística.

¿Están notando efectos del Brexit?
El británico se ha retraído en compra, por dos factores clave: el primero, que las incertidumbres son muy malas consejeras; el dinero es cobarde y se asusta ante situaciones indefinidas. En segundo lugar, la devaluación de la libra respecto al euro, que ha provocado que los británicos pierdan de golpe un 30% de poder adquisitivo. De todos modos, España apasiona a los británicos y van a seguir comprando y viniendo.

¿Y respecto al resto de compradores extranjeros?
Hay una eclosión de franceses y belgas, sobre todo en Costa del Sol y de Cádiz, y siguen muy fuertes alemanes, holandeses, suizos, y por supuesto ingleses. Además, hay un efecto fiscal fuerte, porque un francés puede llegar a pagar a Hacienda en su último tramo un 80%. En este sentido, no sólo se están viniendo a vivir en gran número a España, sino también a Portugal.

Centrándonos en Gilmar, ¿cuáles son las promociones más significativas que gestionan a día de hoy en Andalucía?
Como antes he comentado, la costa de Cádiz genera mucho interés y ahí estamos en varias localidades: Zahara de los Atunes, El Puerto de Santa María y Algeciras. En Sevilla tenemos una en la calle Salado y otras promociones que estamos cerrando de bastante calado, y en Costa del Sol obviamente tenemos un número importante. Pero lo que me gustaría destacar especialmente es que hemos creado un departamento específico de suelo y otro de promociones, además del que tenemos de alquileres destinados a rentas altas, para atender de forma más específica las necesidades de nuestros clientes.

¿Cómo marchan los ritmos de comercialización?
En general marchan muy bien en todos los casos. La costa en especial está funcionando magníficamente bien, tanto Costa del Sol como de Cádiz.

Tras más de un año desde la apertura de la oficina en Sevilla, ¿han visto cumplidos los objetivos?
Los hemos visto cumplidos con creces. Siempre donde estamos hemos liderado el mercado, en Costa del Sol, en Madrid, y ahora en Sevilla nuestro objetivo es ser también un referente inmobiliario. Creo que lo hemos conseguido y que vamos por el buen camino, aunque nos queda recorrido. En la costa de Cádiz abriremos también en el corto plazo una oficina representativa para la capital y el resto de la costa.

Para concluir, retos de Gilmar para lo que resta de 2017 y para 2018 en Andalucía.
Nuestro reto es siempre liderar y seguir siendo líderes en las cosas que acometamos. Lógicamente, se crearán más oficinas, pero en Sevilla y Cádiz mi gran reto es liderar la comercialización de promociones y ser el consultor referente de suelo de Andalucía.
Gilmar no había tocado mucho este producto, pero nosotros nos hemos especializado; el suelo puede ser denostado con demanda cero, y pasar a estar en la punta del iceberg en momentos como el actual. No se van a poder hacer casas sin suelo, y al haber demanda, si no se satisface por la oferta, se incrementan los precios. Por tanto, hay que tener suelo, la materia prima de la promoción, siendo enormemente selectivos. Desde mi oficina estamos haciendo un esfuerzo muy especial en este terreno y nos está yendo bien, estamos vendiendo suelos, ampliando la plantilla con más técnicos, profesionales especializados única y exclusivamente en este producto, que a su vez están en contacto con el resto de actores del mercado. Igualmente, en nuestro departamento de promociones contamos con profesionales plenamente actualizados en las últimas tecnologías relacionadas con la comercialización. Hoy en día la profesionalización y la especialización son imprescindibles, pero no sólo en nuestro sector, en todos. Hay que dar confianza; sin ir más lejos, si las entidades financieras no ven fiable un promotor, no le dan dinero, y para que sea fiable tiene que tener toda la estructura básica fiable. Ai

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *