El sector inmobiliario terciario en Sevilla, en la senda de la recuperación

Como viene siendo habitual en los últimos años, la consultora Inerzia presentó recientemente una nueva edición de su Informe Anual sobre la situación del sector inmobiliario terciario -oficinas, naves industriales y locales comerciales- en Sevilla. La presentación, que tuvo lugar en el Colegio de Aparejadores de la capital hispalense, la llevó a cabo el socio director de Agencia e Inversión, Pedro Zubiría de Castro, quien estuvo acompañado durante la exposición por el responsable del Departamento de Locales Comerciales, Blas Matitos Rodríguez.

Presentación realizada por Inerzia
Presentación realizada por Inerzia

La recuperación es el denominador común en los distintos segmentos analizados. Esta es una de las principales conclusiones que se desprenden del informe, toda vez que la demanda se ha comportado más activa en 2016 que en años anteriores y el nivel de contratación ha aumentado, mientras la disponibilidad, en general, ha disminuido.

Naves industriales

En el mercado de naves industriales se ha vivido un año muy esperanzador. La noticia más destacada en el segmento es el leve crecimiento experimentado durante el año en los precios de alquiler medios en el área metropolitana, después de continuados descensos desde 2008, un crecimiento que viene a reflejar la ya iniciada normalización del mercado del alquiler y la clara disminución de naves disponibles aptas para su alquiler.
En venta, sin embargo, los precios han vuelto a descender, aunque con más moderación respecto a ejercicios anteriores. Con este, son ya nueve los ejercicios de caída continuada en los precios de venta. La escasa demanda y posterior compra de inmuebles industriales viene siendo realizada casi al 100% por empresas finalistas, produciéndose muy escasas operaciones de compra de carácter inversor.
En cifras, el incremento de precios de alquiler es de un 1,6%, lo que sitúa la media en 2,3 euros/m2/mes, volviendo de esta forma a niveles de 2014. Por su parte, el descenso medio en los precios de venta ha sido de un 3,6% en el área metropolitana, con un promedio de 487 euros/m2.
Aunque se espera que aún durante bastantes años los valores estén muy por debajo de los precios registrados hasta 2007, el comportamiento del mercado en 2016 invita al optimismo: el número y calidad de la demanda, el descenso del número de naves disponibles y la paulatina liquidación de inmuebles industriales por parte de las entidades financieras permiten que, en opinión de la consultora, se pueda hablar con claridad de recuperación de este mercado.
En relación con las entidades financieras, fruto de su política de desinversiones están viendo reducido su stock en este tipo de activos, aunque dado el alto número de inmuebles y suelos industriales que han acumulado en la última década, y que aún siguen entrando en sus balances, se estiman en unos 400.000 metros cuadrados los que actualmente están disponibles en el mercado, lo que implica un descenso del 20% respecto al año anterior.
En lo que concierne al inmueble logístico, es remarcable que actualmente la demanda supera a la oferta. Con recintos especializados en logística como el CTM Sevilla al 100% y ZAL Sevilla con un buen nivel de ocupación, buena parte de la oferta existente disponible se encontraba en el Polígono La Isla (Dos Hermanas), pero con las contrataciones producidas en 2016 casi no existe oferta logística disponible en el mismo, por lo que puede afirmarse que la oferta es menor que la demanda.
En cuanto al mercado de suelo industrial apenas se han producido cambios respecto a los últimos años, si bien se espera que durante el segundo semestre de 2017 empiece a aparecer cierta demanda de este tipo de suelo.
En general, para este año las previsiones pasan por la consolidación de la mejora del mercado de alquiler, tanto en número de contrataciones como en nivel de ocupación, con el consiguiente aumento de los precios. Respecto a la venta, si continúa la tendencia existente previsiblemente se pueda asistir al año en el que se estabilicen los precios y que estos dejen de descender tras casi 10 años de caídas.

Locales comerciales

El año 2016, en lo referente a locales comerciales, lo califica el estudio como de continuidad, con pocos movimientos remarcables en cuanto a precios y unos niveles de ocupación similares a los de 2015. En año ha sido, en términos globales, de suaves descensos inferiores al 3%, si bien aún hay zonas con valores más extremos, caso de la zona Centro con un ligero repunte del 2,5%, y de Nervión, donde las rentas medias han sufrido un retroceso del 8,5%. Estos datos se interpretan como una consolidación de precios respecto a 2015.
En materia de ocupación, la tendencia sigue siendo de recuperación, con zonas en las que aumenta ligeramente la disponibilidad, por debajo del 2%, y otras en las que disminuye en términos similares.
Como ya se pronosticaba a finales de 2015, en 2016 se han producido constantes aperturas de nuevos negocios tanto en locales que llevaban cerrados bastante tiempo como en rotación de locales ya ocupados. Entre las inauguraciones más significativas destacan las de distintas firmas de hostelería, que han ocupado locales que dejó disponibles la firma de calzado Pilar Burgos, principalmente en Centro y Nervión.
En este tipo de localizaciones, con rentas muy elevadas para establecimientos con menos de 100 m2 -en muchos casos son los precios máximos de sus respectivas zonas-, es difícil creer que este tipo de actividades puedan subsistir a largo plazo, por lo que desde Inerzia se destaca que probablemente obedezcan más a posicionamiento de marca que a negocio real.
Entre las demandas más activas hay que subrayar las aperturas de tiendas de alimentación en el formato de menos de 300 m2, así como las relacionadas con el sector de la salud y la estética.
2017, por su parte, suscita gran incertidumbre, sobre todo ante la puesta en marcha de mega proyectos inmobiliarios que, a buen seguro, afectarán al mercado de locales: la entrada en comercialización de los locales de Torre Sevilla, o la venta de parcelas como las de Menéndez Pelayo con Luis Montoto, donde aparecerán nuevos locales. Asimismo, el comienzo de la rehabilitación de espacios como el Mercado de la Puerta de la Carne y el auge del comercio electrónico afectarán también, sin duda, a este mercado.

Oficinas

El optimismo también ha regresado al mercado de oficinas de Sevilla, con una cifra que habla por sí sola: la superficie ocupada ha aumentado un 5,5%, mientras la tasa de disponibilidad ha bajado, aunque sea de manera muy suave, casi un 2%.
Este optimismo descansa también en el hecho de que se ha pasado de absorciones netas negativas a una absorción positiva de más de 15.000 m2, debido a que la demanda se ha comportado de forma mucho más activa que en años anteriores, lo que se ha traducido en mayores niveles de contratación.
Todo lo anterior permite confirmar que, efectivamente, el mercado puede haber iniciado la recuperación, pero si además suben los precios, como ha sido el caso de 2016, tras diez años consecutivos de descensos, es evidente que el mercado de oficinas ha tocado suelo e inicia la remontada.
El incremento medio de los precios ha sido del 2,3% respecto a 2015, cerrándose el ejercicio con una media de 6,5 euros/m2/mes.
El mercado sigue siendo en su mayoría de alquiler, aunque las atractivas ofertas realizadas por algunas entidades financieras en edificios de su propiedad han empezado a animar a los inversores, que ven en la adquisición de este tipo de activo una interesante opción.
Por su parte, tras una larga espera, en 2016 se han podido empezar a comprobar las consecuencias para este segmento de la entrada en escena de la Torre Sevilla. El posible efecto ha quedado muy mitigado por dos cuestiones: primero, por el ya mencionado buen comportamiento del mercado; y segundo, por el más que aceptable nivel de ocupación con que contaba el edificio a finales de 2016.
Mirando a 2017, es difícil hacer previsiones, a tenor principalmente del alto grado de desocupación existente en las zonas más periféricas. En cualquier caso, si continúa la tendencia iniciada en 2016, se volverán a registrar niveles de absorción positivos y mayores índices de ocupación, lo que implicaría leves mejoras en las rentas. Ai

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