Que veinte años no es nada…

Por Mikel Echavarren

CEO de Colliers International Spain

Escribir 20 años después en Andalucía Inmobiliaria produce una emoción especial y un cierto sonrojo al ver los artículos que escribía entonces, cargados de seriedad y un cierto maximalismo, el que crees tener cuando confundes erróneamente la relevancia de la gran empresa a la que perteneces con la tuya propia…

Podría comenzar este artículo parafraseando a Fray Luis de León, comenzando con un “Decíamos ayer…”, pero creo que esa fórmula ya ha sido utilizada recientemente en circunstancias menos amables.

Por ello, y mostrando mi gratitud a Rosa Hafner por veinte años de amistad, prefiero recordar a Carlos Gardel y “Volver con la frente marchita…, que veinte años no es nada…”, y tratar de comentar qué ha cambiado en el sector inmobiliario en este tiempo.

En mi opinión, el cambio más destacable del sector inmobiliario en tan largo plazo ha sido su transformación financiera.

Hace dos décadas los inversores institucionales no se interesaban por el mercado residencial, entre otros motivos porque el coste del capital utilizado por los promotores era cercano a cero y por la capacidad ilimitada de financiarse con y sin garantías hipotecarias con recurso a bancos y cajas de ahorro españolas. En esas circunstancias, ningún fondo de inversión podía competir en el mercado por disponibilidad de capital o por su gestión.

Esa disponibilidad ingente de recursos financieros por parte del sector inmobiliario provocó que los principales promotores no sintieran la necesidad de desarrollar la función de análisis financiero de sus inversiones, basando las mismas en análisis estáticos de márgenes sobre ventas.

La distorsión provocada en el mercado residencial por la financiación bancaria ilimitada se acentuó por la entrada de bancos y cajas de ahorro en el desarrollo de promociones y de suelo urbanizable compitiendo con sus propios clientes, los promotores de viviendas, que en un porcentaje elevado comenzaron a centrarse más en el negocio de especulación de suelo que en la “fabricación” de viviendas de calidad.

Todo este caldo de cultivo de la crisis que ha estado a punto de llevarse a España por delante ha desaparecido veinte años después, afortunadamente.

De un mercado sin barreras de entrada hemos pasado a otro en el que la disponibilidad de capital es fundamental para operar. Esa necesidad de capital ha posibilitado la entrada de fondos institucionales que han acelerado la salida de la crisis tanto al sector inmobiliario como al bancario.

El elevado coste de capital de fondos e inversores ha provocado la necesidad de analizar en todos los segmentos del mercado inmobiliario el coste financiero de las inversiones en el tiempo y efectuar un análisis riguroso de riesgos, oportunidades y retornos del capital apalancado. Todo ello en un contexto en el que la banca comercial se comporta con gran sensatez y prudencia.

Otro cambio radical de nuestro mercado ha sido el incremento de la calidad constructiva de las viviendas, provocada por la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación y por la mayor capacidad de decisión de la demanda informada, que actualmente tiene acceso a herramientas de comparación de calidades y precios impensables hace veinte años.

En este sentido, se ha producido una revolución en calidades y formas de diseñar las viviendas, en eficiencia energética y en adaptabilidad de los proyectos a los gustos del cliente final.

Todos estos cambios configuran un sector inmobiliario muy diferente al de hace dos décadas, si hablamos exclusivamente de la banca, los inversores y los promotores residenciales.

Sin embargo, también hay diferencias significativas en este tiempo y no precisamente positivas. Me refiero a la intervención de las administraciones públicas en el mercado inmobiliario, incrementando los plazos de concesión de licencias, inventando nuevos impuestos, incrementando otros y siendo un factor crítico en los interminables plazos de desarrollo urbanístico del suelo edificable.

Las administraciones públicas, en su afán por controlar la especulación del suelo urbanizable y en su ilimitada obsesión por freír a impuestos a la propiedad inmobiliaria, han provocado en estos veinte últimos años, justo lo contrario de lo que indica el artículo 47 de la Constitución: facilitar el acceso a la vivienda “…, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…”.

La enorme incertidumbre en los plazos y la inseguridad jurídica de los desarrollos urbanísticos en España se ha acrecentado en estos últimos veinte años hasta niveles insoportables, incrementando enormemente los costes del suelo urbanizado y provocando, entre otros factores, un encarecimiento absurdo del coste de la vivienda.

Otro de estos factores negativos es el insaciable apetito fiscal de todas las administraciones hacia un bien, la vivienda, que reclaman como derecho fundamental e incluso como un derecho humano, sobre todo en tiempo de elecciones. Pues bien, en estos últimos veinte años han gravado a la vivienda, directa o indirectamente, con todo tipo de tasas, impuestos y gravámenes, hasta alcanzar cerca del 25% de su precio final. Haciendo un símil ciertamente demagógico, es como si en este tiempo se hubieran gravado los trasplantes de órganos con todo tipo de impuestos.

Si todos estos factores no fueran ya escandalosos, porque provocan justamente lo contrario de lo que la Constitución obliga a nuestros gobernantes, favorecer el acceso a la vivienda, debemos añadir adicionalmente los plazos absurdos de concesión de licencias de construcción y de primera ocupación en un mundo dominado por la informática y la eficiencia de los procesos.

En veinte años, la tecnología y la productividad se han multiplicado exponencialmente en todo el mundo, excepto en las administraciones locales españolas en lo que se refiere a la tramitación de licencias. Cabría indicar que, en ese plazo, el sector promotor se ha adaptado a las demandas del siglo XXI mientras que las administraciones locales han retrocedido hacia el siglo XIX.

Un cambio relevante del mercado inmobiliario ha sido la expulsión de un porcentaje elevado de potenciales compradores de viviendas, por su incapacidad de acceso a un préstamo hipotecario. Este hecho, junto con el cambio en la forma de vivir de las nuevas generaciones, centradas en el uso de activos frente a su propiedad, y en la demora de la creación de nuevos hogares, configura un nuevo mercado en el que el alquiler se impone como una alternativa pujante a la compra.

El mercado español evoluciona hacia porcentajes de vivienda en alquiler similares a los de nuestro entono europeo, cercanos al 40% y esta necesidad provoca el interés de fondos de inversión que jamás centraron su objetivo en este mercado.

El volumen de la demanda, las expectativas futuras de su evolución y el interés de promotores residenciales y fondos provocarán en los próximos años un incremento significativo de la oferta profesional e institucional de viviendas en alquiler, siempre que se ofrezca un marco de seguridad jurídica y se mantenga el equilibrio de derechos y obligaciones entre inquilinos y propietarios.

Las decisiones recientes del Gobierno español provocan justamente lo contrario a lo que necesita el mercado, fruto de un diagnóstico erróneo y dogmático del mercado de alquiler.

De nuevo nos encontramos con un factor recesivo y opuesto a las necesidades del mercado, proveniente de la intervención patosa de políticos sin experiencia y centrados en los réditos electorales en el corto plazo frente a la necesidad de resolver problemas a largo.

Salvo imponderables políticos, el sector evoluciona, veinte años después, hacia la producción simultánea de promociones de viviendas para la venta y para el alquiler, estas últimas en acuerdos de forward funding o forward purchase, que permitirán a los promotores inmobiliarios acelerar su producción con el objetivo de no adentrarse en el próximo ciclo.

Este último objetivo está en la mente de todos los agentes del sector inmobiliario: predecir y anticiparse al próximo ciclo de recesión del sector residencial. El recuerdo del daño sufrido durante una crisis histórica del mercado residencial provoca que, frente a la actitud de hace veinte años de un mercado en auge similar a Jauja, los inversores y los empresarios supervivientes afronten el futuro con una cierta ansiedad frente a factores que señalen una ralentización de la demanda.

El mercado es mucho más prudente, en su conjunto, y tiene actualmente barreras que limitan la propagación de una potencial crisis.

En este sentido, hay que destacar el cambio significativo de los controles y la supervisión impuesta por los nuevos reguladores del mercado financiero y, por derivada, del inmobiliario, en este período de veinte años.

La independencia y el rigor de esa supervisión ejercidos por el Banco Central Europeo significan una garantía reforzada de solvencia del sector bancario en España y de la imposibilidad de generación de una burbuja inmobiliaria por la imprudencia en la concesión de crédito al mercado. Ésta podrá provenir de otras instancias o factores, pero no desde la posición de prudencia obligada y voluntaria de los bancos españoles.

Otro cambio importante de estos veinte años ha sido la experiencia y la perspectiva que se alcanza personalmente tras centrarme más de 30 años en el mismo sector. En este tiempo he asesorado en la planificación de la estrategia de promotores residenciales, en la inversión en proyectos, en la refinanciación de miles de millones de euros de deuda, en la compraventa de sociedades inmobiliarias, en transacciones de carteras de deuda hipotecaria, he gestionado Irea Corporate Finance durante 16 años junto con mis socios y nos hemos integrado en Colliers International en un proyecto apasionante.

Toda esa experiencia y perspectiva me permiten apreciar, como uno de los aspectos más importantes de los últimos veinte años, mi amistad y el respeto que tengo por Rosa Hafner y su proyecto personal, Andalucía Inmobiliaria.

Que veinte años no es nada, Rosa. 

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