¿Qué requisitos se deben cumplir para la percepción de cantidades anticipadas en la venta de viviendas previstas o en ejecución?

La adquisición de cantidades entregas a cuenta para la compra de viviendas ha sido objeto de parca regulación en la Ley de Ordenación de la Edificación en su Disposición Adicional Primera que, básicamente y con escasa alteración, remitía al régimen legal de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades en la construcción y venta de viviendas.

Este régimen se ha visto recientemente alterado por la Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, cuya entrada en vigor se produjo el pasado 1 de enero, sin perjuicio de que se ha establecido un régimen de transitoriedad hasta el próximo 1 de julio para la adaptación, por parte de las entidades aseguradoras, de las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016 para las cantidades que se perciban a partir de dicha fecha.

La primera novedad que llama la atención de la nueva regulación es la determinación de que las cantidades garantizadas lo son desde la obtención de la licencia de edificación, lo que supone excluir de garantía la entrega de cantidades en el caso de viviendas que sean vendidas bajo la denominación de “viviendas en proyecto de construcción” conforme al Decreto 218/2005 de nuestra Comunidad Autónoma, es decir, antes de haberse obtenido la oportuna licencia de construcción.

Esta limitación puede ser interpretada como una tácita prohibición de percepción de cantidades hasta el momento de obtener la citada licencia o bien estimar que hay ausencia de garantía para las cantidades entregadas con anterioridad a ese momento, interpretación que se antoja como poco acertada dado que supondría una reducción respecto las garantías antes existentes que, conforme a la Ley 57/68, abarcaba todas “las entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma”.

De manera expresa se ha incluido que la garantía de cantidades incluye todas las aportadas por los compradores, sin excluir por tanto aquellas que corresponden al pago de impuestos, e incrementadas en el interés legal del dinero.

El aseguramiento de las cantidades, que deben depositarse en cuenta especial, se puede realizar tanto mediante la contratación de un seguro de caución como mediante un aval solidario.

Es de destacar que las entidades de crédito deberán exigir, para la apertura de la cuenta especial, la constitución de las garantías legales, dándose de este modo respuesta al criterio jurisprudencial observado por distintos Tribunales de responsabilizar a las entidades financieras por el depósito realizado de cantidades, proveniente de compras sobre plano, sin que constase la suscripción de garantía alguna.

La garantía es para responder tanto en el caso de que no se inicien las obras como para el supuesto de que no lleguen a buen fin en el plazo convenido.

Por lo que respecta a la regulación de las garantías, señalamos sucintamente sus principales contenidos.

 

Seguro de Caución:

  • Ha de constituirse un seguro individual por cada adquirente, siendo el tomador del seguro el promotor, el cual se obliga a pagar la prima hasta la elevación de la compraventa a escritura pública, y el asegurado es el comprador.
  • La entidad aseguradora no podrá oponer al asegurado las excepciones que tuviere contra el tomador, ni siquiera la falta de pago de la prima, lo cual no le dispensará de sus obligaciones hacia el asegurado.
  • La duración se corresponderá con el tiempo previsto para la finalización de la obra, debiéndose pactar por escrito, en su caso, prórroga del mismo con información al asegurado.
  • En caso de incumplimiento, el asegurado ha de proceder a reclamar fehacientemente la devolución de cantidades aportadas, incluidos los impuestos e intereses, al promotor. Si transcurridos 30 días de la reclamación no se hubieran hecho efectivas, se abre la vía para reclamar el pago a la aseguradora que deberá hacerlo efectivo en el plazo de 30 días.
  • En caso de pago por la aseguradora, sin perjuicio de su derecho de repetición contra el promotor, éste no podrá vender la vivienda sin antes haber resarcido a la aseguradora por la cantidad satisfecha.

Ha de señalarse que este derecho se ha establecido de modo individual, por lo que no parece que se prive al promotor de enajenar cuales quiera otras viviendas de la misma promoción.

 

Aval solidario:

  • Rige el mismo criterio de cantidades y plazo que en el Seguro de Caución.
  • Para hacerlo efectivo se exige previa reclamación fehaciente al promotor y el transcurso del plazo de 30 días sin que hayan sido devueltas las cantidades.
  • Se fija, y es una importante novedad, un plazo de caducidad del aval de dos años a contar desde el momento en el que se haya producido el incumplimiento del promotor.
  • El aval pierde su anterior naturaleza ejecutiva y se cancelará, además de con la obtención de la licencia de habitabilidad, o análoga, y la entrega de la vivienda al comprador, con el cumplimiento de las condiciones de entrega pese a que el adquirente rehúse a su recepción.

 

Por lo que respecta a ambas garantías, han de especificarse en el contrato de compraventa, siendo facultad del comprador, incurrido el promotor en incumplimiento, optar entre resolver el contrato o conceder una prórroga, con especificación de nueva fecha de construcción y entrega de la vivienda.

Además de la sanción prevista para los casos de incumplimiento de las obligaciones de aseguramiento, multa de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución debió asegurarse, se considera que la falta de aseguramiento constituye infracción en materia de consumo, sometiéndose al régimen sancionador general.

Por último, resaltar que se prevé la posibilidad de que por vía reglamentaria se exonere a organismos públicos de promoción de viviendas protegidas del cumplimiento de estas garantías.

Llamamos la atención sobre el hecho de que conforme a la regulación existente, la exoneración será del organismo, con independencia de que se trate de la promoción y venta de viviendas protegidas o de cuales quiera otra tipología, circunstancia esta que debiera clarificarse en su regulación reglamentaria. Ai

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