¿Puede solicitarse la nulidad de una cláusula suelo que proviene de una subrogación hipotecaria de un crédito promotor?

Esta cuestión ha sido objeto de controversia, singularmente a raíz de Sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Sevilla que venía aplicando el criterio de considerar que el hecho de que el hipotecando se hubiera subrogado en un crédito hipotecario preexistente, dispensaba a las entidades financieras de las obligaciones inherentes a la concesión de dicho crédito a los consumidores.

En este sentido, estimaba la Audiencia que el hecho de que el hipotecado no solicitase la concesión de un crédito hipotecario ex novo, sino que se subrogase en un crédito previamente concertado con la empresa promotora que le vendía la vivienda, suponía que el comprador había tenido la facultad y posibilidad de haber solicitado al vendedor, es decir la promotora, las condiciones de la hipoteca y haberlas examinado con anterioridad a haber tomado la decisión de la subrogación.

Este hecho, valorado como la posibilidad de haber tenido conocimiento del límite de la variación del tipo de interés, es decir la cláusula suelo, era valorado como superación del control de transparencia toda vez que fueron o pudieron ser conocidas por el hipotecado de modo suficiente antes de adoptar la decisión de subrogación.

Frente a ello, el Tribunal Supremo ha dictado reciente Sentencia en la que analiza de modo expreso este supuesto y determina que el hecho de que el prestatario se haya subrogado en una hipoteca preexistente del promotor vendedor de la vivienda no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.

Consciente el Tribunal Supremo de que una parte considerable de las compras de viviendas en construcción o de reciente construcción se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, sobre el que se modifican algunas cuestiones puntuales, estima que la eventual exención de la obligación de suministrar información por parte de las entidades financieras para garantizar la transparencia de las cláusulas del mismo, provocaría la privación de eficacia de las garantías recogidas de la Directiva 93/13/CEE, así como de la legislación nacional que la desarrolla, especialmente respecto el control de transparencia.

Reprocha el Tribunal Supremo el criterio seguido por la Audiencia Provincial de Sevilla de convertir la obligación de información precontractual del predisponente (información que la jurisprudencia del TJUE ha considerado determinante para que las cláusulas puedan superar el control de transparencia) en una obligación del adherente de procurarse por sí mismo tal información.

Añadiendo que dicha tesis es contraria a la jurisprudencia, tanto del propio Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y que, de aceptarse, le privaría de toda eficacia puesto que a la falta de información clara y precisa por parte del predisponente sobre las cláusulas que definen el objeto principal del contrato, determinante de la falta de transparencia, siempre podría oponerse que el adherente pudo conseguir por su cuenta tal información.

A este respecto, se enfatiza en la importancia de la información precontractual al tiempo de valorar la transparencia de la contratación, revistiendo una importancia fundamental para el consumidor el disponer, antes de la celebración del contrato hipotecario, de información suficiente sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de las mismas.

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