Presente y futuro del mercado de oficinas de Málaga

Málaga ya tiene una radiografía de su mercado de oficinas. El pasado 14 de enero se llevó a cabo la presentación del estudio Informe del Mercado de Oficinas de Málaga, que detalla el presente y futuro del espacio urbanístico dedicado al sector de oficinas en la ciudad. La presentación tuvo lugar en el salón de actos del edificio de usos múltiples de servicios municipales de la capital, contando con la presencia del alcalde, Francisco de la Torre. El estudio ha sido editado por la escuela superior de estudios de empresa ESESA IMF, y dirigido por Iñigo Molina (socio de MRC CNSLTNG y miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria), Patricio Palomar (socio fundador y director general de Aire Partners) y José María Anderica (HCP Arquitectos).

Partiendo de una visión general del mercado de oficinas global, de lo que está ocurriendo en mercados más maduros dentro y fuera de España, y mostrando las últimas tendencias en la construcción de edificios de oficinas y en las demandas de sus ocupantes, el informe muestra el presente y las alternativas de futuro del mercado de Málaga. A partir de la situación actual de la ciudad (oferta, demanda y atributos) propone posibles alternativas de crecimiento, con la aspiración de fortalecer el papel de la capital malagueña en materia de oficinas y la captación de empresas de distinta procedencia.

Presentación

Durante la presentación, el alcalde remarcó la importancia de ampliar el mercado de oficinas, haciendo crecer con ello el empleo e incidiendo de manera directa en el sector inmobiliario residencial, como “una fórmula para cerrar el círculo”. Destacó asimismo la calidad de vida de Málaga, uno de los pilares fundamentales para hacer de la ciudad un polo de atracción para la llegada de empresas extranjeras.

A continuación se procedió al análisis del Informe por parte de Iñigo Molina y Patricio Palomar, tras el cual se celebró una mesa de debate moderada por la secretaria general de ACP Málaga, Violeta Aragón. Isabel Pascual, del área de Economía Productiva del Ayuntamiento de Málaga, incidía en la necesidad de hacer visibles las bondades que tiene la ciudad y su región de cara a los inversores extranjeros, utilizando para ello el realce del tejido productivo local. Las sociedades de inversión se encontraban representadas por Fernando Ramírez, de Merlin Properties, que remarcaba la tasa de rentabilidad como factor determinante o las nuevas corrientes entre los jóvenes que prefieren trabajar en los centros de las ciudades. José María Anderica (HCP) puso sobre la mesa algunos temas como la inundabilidad o la complejidad y lentitud de la normativa actual, apreciación que también compartió la última integrante del debate, Lola Cánovas, de INSUR.

Para finalizar la jornada tomaron la palabra Natalia Sánchez, secretaria general de la Confederación de Empresarios de Málaga y Mª del Mar Martín Rojo, teniente alcalde y delegada del Área de Economía Productiva del Ayuntamiento de Málaga, quienes abogaron por la importancia de repartir las zonas productivas para revitalizar las distintas partes de la ciudad y la complejidad del avance en esta materia.

El mercado de Málaga

Si el mercado de oficinas de Málaga quiere competir con los grandes mercados tanto europeos como nacionales, debe duplicar su tamaño actual (ligeramente por debajo del millón de m2) y alcanzar los 1,5-2 millones de superficie bruta alquilable. Actualmente representa el sexto parque de oficinas de España en tamaño, concentrándose la oferta en cuatro zonas diferenciadas, Centro Histórico, Distrito Central de Negocios (CBD), Ronda (Periferia) y Parque Tecnológico de Andalucía (PTA). La tasa total de desocupación es mínima, de apenas un 5% (25.000 m2).

El Centro Histórico representa el 13% de la oferta de oficinas y en esta zona, donde por representatividad y ubicación se pagan las rentas más caras de Málaga (entre 17 y 11 euros/m2/mes), conviven edificios reformados con otros obsoletos que en ocasiones ven limitadas sus posibilidades de modernización por tratarse de edificios señoriales y protegidos. El CBD aglutina el 12% de la oferta y cuenta con los edificios de mayor calidad desde el punto de vista constructivo, si bien siguen teniendo determinadas carencias fruto de los cambios de las necesidades de los ocupantes y de los requerimientos tecnológicos; las rentas son intermedias (entre 15 y 10 euros por m2 al mes).

La Periferia (las nuevas zonas de expansión de Málaga) cuenta con sólo el 8% de la superficie de oficinas. Son las zonas con mejores comunicaciones y accesibilidad, y de mejores dotaciones en general, pese a lo cual no han tenido un atractivo suficiente para los demandantes por dos razones fundamentales: no hay una masa crítica de oficinas en el entorno, por lo que proyecta cierta sensación de aislamiento; y el atractivo del centro histórico y la zona de negocios pesa mucho a la hora de decidir ubicación. Las rentas medias se sitúan entre los 12 y los 7 euros por m2 al mes.

El PTA ocupa el 67% de la oferta total de la ciudad y es la zona más atractiva para el ocupante, con precios económicos (11-8 euros/m2/mes). Si bien representa un entorno de trabajo agradable, con edificios bien dotados y adaptados a las actividades de los nuevos demandantes, tiene tres limitaciones que lo penalizan: accesibilidad, aparcamientos y servicios en el interior y en el entorno inmediato, pese a lo cual sigue en crecimiento, contando con suelo para construir más de 150.000 m2 de oficinas, además de tener prevista otra ampliación, en tramitación actualmente.

A día de hoy, son muchos los atributos de la ciudad para atraer nuevos negocios, destacando unas buenas infraestructuras de transporte, la seguridad de la ciudad, su oferta cultural y de ocio, los costes de la vida, unas rentas medias atractivas, una potente universidad, la oferta de edificios exclusivos de oficinas o mixtos, la disponibilidad de mano de obra cualificada, su alto poder adquisitivo o la accesibilidad a una vivienda a precios razonables, entre otros muchos que se señalan en el informe.

A partir de esta radiografía, se señala hacia dónde debe crecer el mercado, desde de las posibilidades que ofrece el PGOU de 2011. Así, se destacan cuatro grandes espacios a partir de los cuales relanzar la oferta de oficinas: el Centro, donde sería necesario flexibilizar los usos y donde el Soho tendría un peso específico importante, con la falta de aparcamiento como uno de los obstáculos principales; el Puerto, donde es importante explorar las posibilidades de mejores usos, respetando las actividades y objetivos de la Autoridad Portuaria; la Feria, donde se podrían generar más de 200.000 m2 de oficinas si se incrementara el techo edificable; y los terrenos de Repsol, que cuenta con la mayor bolsa de suelo de uso terciario dentro de la Ronda de Málaga.

Otros mercados y nuevas tendencias

Además de analizarse pormenorizadamente el mercado de Málaga, el estudio ofrece una serie de claves sobre las nuevas tendencias en diseño en un mercado en proceso de transformación. Entre estas destacan la creciente incorporación en las fachadas de elementos de aislamiento, la apuesta por los espacios diáfanos, la flexibilidad y eficiencia de las edificaciones, la importancia de la luz natural y la presencia de vegetación en los interiores, los ambientes frescos e innovadores, el capital humano como elemento fundamental en torno al que deben girar los espacios, un diseño que refleje la identidad de la empresa y que marque la diferencia, la incorporación de más y mejores espacios que favorezcan la colaboración, la productividad y la creatividad, sin olvidar espacios para la privacidad.

En este marco se apunta como fundamental el concepto de los espacios coworking, imprescindibles para atraer nuevas empresas y que se han convertido en un fenómeno mundial en constante crecimiento; si en 2011 apenas había un millar de centros coworking en todo el mundo, esta cifra ha alcanzado los casi 18.000 en 2018, cobrando también cada vez más protagonismo en España (lidera Barcelona con 45 espacios de este tipo, seguida de Madrid con 14, mientras entre Málaga capital y provincia apenas hay seis).

Otro aspecto que cada vez cobra mayor peso es el de la sostenibilidad de las edificaciones, medida a través de las certificaciones como BREEAM, LEED o WELL.

El informe ofrece asimismo ejemplos de desarrollos que hoy en día representan un modelo avanzado en cuanto a la respuesta que han sabido dar a los desafíos que afronta el mercado de oficinas, desarrollos que se han implantado buscando una ubicación estratégica, priorizando su cercanía a puertos, aeropuertos y estaciones ferroviarias, para facilitar el acceso de personas y mercancías. Entre estos se mencionan Europacity / Central Station en Berlín; el Parque de las Naciones en Lisboa, Liverpool Waters, Paddington Central en Londres, ZAC Rive Gauche en París y Les Docks en Marsella.

En relación con otros mercados nacionales, especialmente significativos son los de Madrid y Barcelona. El de Madrid supera en tamaño en más del doble al de Barcelona, que ha vivido en los últimos años una disminución del parque, como resultado del cambio de uso de muchos edificios de oficinas, para su aprovechamiento turístico y residencial. En ambas ubicaciones los inquilinos están apostando por ubicaciones céntricas, fácilmente accesibles desde cualquier punto de la ciudad, y por la calidad de los edificios. La oferta futura de Madrid está centrada en rehabilitaciones de edificios en CBD y Centro Ciudad, mientras en Barcelona los nuevos desarrollos se están enfocando en nuevas áreas de negocio, esencialmente en el distrito 22@.

Conclusiones principales respecto al mercado de oficinas de Málaga

  • Málaga cuenta con unas condiciones muy atractivas para la implantación de empresas nacionales e internacionales: infraestructuras, ocio, calidad de vida, etc.
  • Tiene un mercado de oficinas de tamaño  medio (menos de un millón de m2) comparado con otras ciudades de España, y  pequeño si lo comparamos con las grandes ciudades destino de oficinas de Europa.
  • La calidad del parque es media. Se mezclan edificios antiguos bien rehabilitados y edificios nuevos atractivos y bien gestionados con edificios obsoletos, mal gestionados y totalmente inadecuados para las nuevas demandas de los ocupantes.
  • Los sectores productivos y empresariales pre-identificados tienen sus limitaciones: ubicación y tamaño, concentración vs. diseminación, atractivo para la demanda…
  • En general, desde el punto de vista competitivo, la ciudad de Málaga ofrece rentas atractivas parra demandantes de espacio de oficinas de fuera del territorio.
  • Si Málaga quiere ‘jugar’ en la liga de los grandes mercados de oficinas, debe aspirar a duplicar su tamaño y alcanzar los 1,5-2 millones de m2 de superficie bruta alquilable, principalmente en zonas Centro Ciudad y CBD (Distrito Central Negocios), pero con previsión de ampliación en zona periferia.
  • Para alcanzar este objetivo el PGOU tiene previstos 100.000 m2 de suelo urbano con posibilidad de desarrollo en los próximos dos años.
  • El resto de superficie requeriría de tramitación a medio y largo plazo.
  • El PTA se mantiene como una buena alternativa para un segmento de la demanda especializada.
  • El conocido como REPSOL es el único suelo urbano con posibilidad de desarrollo a corto plazo.
  • Una flexibilización del PEPRI, la revisión de los terrenos de La Feria y el hecho de compatibilizar usos del Puerto con usos alternativos de oficinas, ayudaría a atraer demanda a zonas más atractivas para los ocupantes.
  • Para dinamizar el mercado es crítico atraer ‘locomotoras’ que tiren del resto de demandantes: organismos europeos, sedes corporativas de multinacionales, plataformas a otros mercados (LatAm, África…).
  • Como complemento al mercado de oficinas, es importante el desarrollo de suelo industrial que permita la llegada de operadores logísticos y la liberalización de suelos industriales dentro de la Ronda de Málaga.

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