“Un país con los recursos, los medios, y la calidad y la inteligencia de la población que hay en España, si estuviera bien gobernado sería una potencia mundial”

Ismael Clemente
Consejero delegado de Merlin Properties

Natural de Valencia de Mombouey, el hoy consejero delegado de la mayor compañía inmobiliaria de España dejó su tierra para cursar sus estudios de Derecho y Administración de Empresas por ICADE.


Tras su paso por el bufete Garrigues, inició su trayectoria en el sector inmobiliario al que lleva vinculado dos décadas en las que destaca, especialmente, sus años en DB Real Estate y RREEF, como director general. Durante esta etapa fue responsable de un equipo con una cartera de activos superior a 3.000 millones de euros. Este equipo también constituyó siete vehículos de inversión de los cuales dos todavía están activos, con un tamaño de aproximadamente 500 millones de euros pertenecientes a clientes privados y family offices.
En 2012 dejó la banca de inversión para crear la gestora inmobiliaria Magic Real Estate con sus compañeros de Deustche Bank y dos años después fundó Merlin Properties, compañía que, en apenas dos años, se ha convertido en el máximo referente del sector inmobiliario español, siendo la única representante del sector en Ibex, y ha entrado en el top 10 de los mayores REITs en Europa.
En estos dos años desde la salida a Bolsa, Clemente ha liderado dos de las mayores operaciones del sector en nuestro país como son la adquisición de Testa a Sacyr y el acuerdo de integración de Metrovacesa, dos operaciones que han llevado a Merlin Properties a convertirse en lo que es hoy, la mayor inmobiliaria de nuestro país con activos por un valor de más de 9.000 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 450 millones de euros procedentes de alquileres.
Durante todo este tiempo, Ismael Clemente se ha caracterizado por una gestión impecable en la que ha predominado una inversión sensata, una ocupación alta a largo plazo, con buenas rentas, un balance saneado y unos beneficios seguros para los accionistas. Sin duda, esa es la clave de su éxito.

 

Para contextualizar respecto a la situación actual de la firma, ¿algunos datos acerca de en qué consiste la actual cartera de Merlin, además del beneficio previsto al cierre de 2016?
La cartera de Merlin actualmente la componen cinco grandes bloques. Por un lado oficinas, que representan un 45% por ciento de nuestras rentas; por otra parte comercio, ya sean centros comerciales o locales de calle, que representan en torno a un 42%; logística, que implica sobre un 6-7%; y complementariamente tenemos dos bloques patrimoniales no estratégicos, el primero, una participación en una compañía de gestión profesional de alquiler residencial, que se llama Testa Residencial; y el segundo, la propiedad de una cartera de hoteles bastante significativa.
Al respecto de datos o magnitudes gruesas, si analizamos rentas, estamos en torno a 450 millones de euros, en tanto que el valor total de los activos se cifra en unos 9.500 millones, y el valor neto en unos 5.000. Al respecto del beneficio previsto para el cierre de 2016, en nuestro caso no lo medimos por beneficios contables, si no por cash flow. Para dar la cifra exacta, habría que mirar el efecto de Metrovacesa tan sólo en un trimestre, pero si dicho efecto lo anualizáramos, el cash flow que tengo en mente por año son unos 280 millones de euros netos, cash flow neto, esto es, los 450 millones de alquileres, menos gastos generales y costes financieros, y el resultado son esos 280 de cash flow neto.

La última compra por parte de Merlin de la que hemos tenido noticia es el parque empresarial Madrid Adequa. ¿Tienen otras operaciones en curso? ¿Qué capacidad inversora prevé tener la compañía para 2017?
Operaciones en curso significativas, prácticamente nada, estamos mirando algo, pero de importes no demasiado significativos. Y en cuanto a capacidad inversora de la compañía para 2017, una cosa es capacidad y otra vocación. Vocación inversora para 2017, baja. Creo que va a ser un año que se liquidará en cuanto a inversiones con 50 o 100 millones de euros. Será un año más de ordenación del portfolio que de nuevas operaciones.

¿Por qué categoría de activos se van a decantar? ¿Tenderán hacia una especialización cada vez mayor por un tipo de activo?
En principio continuaremos en una estrategia multiactivos, basada en las tres categorías que comentaba anteriormente: comercio, oficinas y logística. En cuanto a especialización, obviamente, en los equipos de la compañía no gestiona uno por la mañana, otro por la tarde y otro por la noche, sino que hay equipos especializados dentro la firma, con lo cual cada equipo especializado gestiona su cartera como si fuera en cierto modo una Socimi monoactivo; es decir, por ejemplo nuestros expertos en centros comerciales gestionan sus centros comerciales como si fueran una Socimi monoactivo con 1.500 millones de euros de portfolio y 100 millones de rentas.

Al respecto de su filial Testa Residencial, ¿cómo valora la ampliación de capital, que se aprobará a comienzos de 2017, a partir de la aportación por parte de BBVA, Santander y Popular de 800 millones en viviendas?
Esa ampliación estaba prevista en el plan de negocio cuando hicimos la fusión con Metrovacesa, y significa básicamente que queremos apostar por un incremento del tamaño de esa filial de operación profesional de vivienda residencial en alquiler, porque creemos que el futuro va por ahí. Consideramos que mientras mayor sea el tamaño de esa compañía, mayor será su eficiencia en costes, es decir, menores serán los costes divididos por su total de rentas y, por tanto, más posibilidades tendrá de convertirse en el operador dominante en España en materia de residencial alquilado.

¿Continuarán en el futuro sin ser estratégicos para Merlin los segmentos residencial y hotelero?
Efectivamente, siguen sin ser estratégicos para la compañía, no porque no nos guste, a mí, personalmente, el sector hotelero me encanta. Si sólo hubiera que tener en cuenta mi decisión, no desinvertiría en los hoteles, pero nuestros inversores apuestan por un cierto grado de especialización y ven que en nuestro caso tenemos tres carteras de activos en las que estamos más especializados; si ven cinco, les da la sensación de que no podemos ser especialistas en tantas cosas; es por ello que el residencial y el hotelero tenemos que desinvertirlos, pero eso no significa que no nos gusten como sectores. Creemos que el residencial tiene muchísimo recorrido y que le vamos a sacar mucho valor mediante esta filial específica que he mencionado, y en el caso del hotelero existe también la posibilidad de que creemos una filial específica y la hagamos crecer antes de desinvertir.

También han comenzado a desprenderse de activos no estratégicos procedentes de Metrovacesa. ¿Cómo prevén que evolucione este proceso de desinversión?
Acabamos de empezar y creemos que se acelerará en los próximos meses. Una compañía como esta, que ha crecido mediante adquisiciones de otras compañías, tiene también que ordenar su cartera y ordenar la cartera significa desinvertir de aquellos activos que consideramos que no son estratégicos. Para este año teníamos una previsión de desinvertir entre 30 y 50 millones de euros, aproximadamente, de activos no estratégicos, y con la llegada de Metrovacesa esa cifra va a ser muy superior. La evolución dependerá de cuánto se cierre de aquí a final de año, etc., pero lo previsible es que continúe a lo largo del año que viene y es, como digo, absolutamente normal en un proceso de puesta en orden de un portfolio recién adquirido.

¿Qué representa para Merlin la reciente obtención de una nueva calificación crediticia por parte de Moody’s?
Evidentemente, una gran ventaja a la hora de financiarnos en los mercados de bonos, y muy interesante por cuanto supone un refrendo de la calificación que ya teníamos de Standard and Poor’s. Las dos calificaciones, en la nomenclatura de cada una de las agencias, son equivalentes; por tanto, vienen en cierto modo a testificar que la calidad del balance de la compañía es muy buena, dicho lo cual nosotros no tenemos la intención de ‘dormirnos en los laureles’, sino que vamos a continuar en nuestra línea. De hecho, todas estas desinversiones de activos no estratégicos se utilizarán en parte para reducir deuda y la idea es intentar llegar a diciembre de 2018 con un loan to value inferior al 45, y a diciembre de 2022 con un loan to value lo más cercano posible al 40. En una compañía que distribuye cada año a sus inversores el 80% del cash flow que obtiene de sus operaciones, y del otro 20% destina una pequeña parte a pago de deuda y el resto fundamentalmente a reforma de su propio portfolio de edificios, la forma de conseguir estas reducciones de loan to value es por incremento de valor de la cartera y por venta de activos no estratégicos.

¿Cuáles son las claves del éxito de su empresa, que en muy pocos años de historia ha conseguido convertirse en el líder del mercado inmobiliario español?
Creo que la clave radica fundamentalmente en que al ser una compañía creada desde cero no tiene los tics, las inercias y la esclerosis que las compañías van acumulando a lo largo de años de existencia. Aquí no hay directores de nada. En cierto modo, la importancia en el organigrama empresarial de cada cual la sabe cada uno en su fuero interno porque la ve en su cuenta bancaria todos los meses, pero no hay directores de nada, apenas hay dos secretarias y muy pocos empleados. Nuestro ratio de activos gestionado por empleado es el mayor de Europa. Tenemos unos 70 millones de euros por empleado, mientras la media europea son unos 24 y la española unos 22. Es decir, que triplicamos la media europea y española en materia de activos gestionados por empleado, lo que significa que nuestros empleados trabajan más, y también ganan más, es así de sencillo.
Tenemos unos sistemas de responsabilización de la gente diferentes, se responsabiliza cada cual de la operación que aprueba, mediante una comparación de lo que llevó al Comité para conseguir la aprobación de la operación, comparado con el rendimiento posterior de ese inmueble, pero también se le hace responsable de lo que no aprueba. Lo que no aprueba, si lo compra alguien de la competencia, monitorizamos su rendimiento posterior y le hacemos a cada persona responsable de haber dicho que no a un activo que a lo mejor podía tener sentido para nosotros. De esa forma conseguimos que el juicio de la gente a la hora de comprar o no comprar activos sea bastante ecuánime.

Por su parte, entendemos que muy satisfecho de lo conseguido al frente de Merlin.
La verdad es que muy contento, tuvimos una experiencia difícil al final del ciclo recesivo en 2012 y fuimos capaces, un grupo de profesionales y amigos, de reinventarnos y de salir adelante en un momento en el que España era prácticamente un lazareto, lleno de apestados al que ningún fondo internacional se atrevía a acercarse.

La nueva etapa del sector inmobiliario actual está facilitando la creciente profesionalización del sector. Desde el punto de vista de los recursos humanos, vienen surgiendo desde hace tiempo algunas iniciativas de formación y actualización profesional. ¿Cree en la formación específicamente en real estate como herramienta de profesionalización y estabilización del sector en España?
Creo profundamente. Es decir, creo que en la medida de lo posible debería haber algún tipo de especialización posterior al estudio de alguna carrera relacionada con este sector, como por ejemplo Económicas, Ingeniería o Arquitectura. Debería haber la posibilidad de complementar esos estudios que son aplicables a nuestro sector con una formación posterior más específica en gestión inmobiliaria. En otros países del mundo existe, en EEUU, por ejemplo, existen másteres especializados en real estate bastante profundos y serios, de muchísima dedicación y muchísimas horas de modelización financiera. Pienso que en la medida en que en España poco a poco podamos ir creando ese mismo tipo de herramientas, estaremos ayudando a la formación de profesionales que posteriormente pueden ir destinados a un sector que, si bien en construcción residencial crea empleo de baja cualificación, en gestión de cartera de activos terciarios, en gestión patrimonial, crea empleo de alta cualificación y bien pagado.

¿Qué vienen aportando las Socimis a este proceso de madurez del sector inmobiliario y cuánto tiempo más considera que permanecerán igual de activas?
Lo que vienen aportando es modernización y unas perspectivas diferentes, unas perspectivas procedentes de las mejores prácticas internacionales en esta materia, que son las que hemos absorbido los ejecutivos que trabajamos en esas Socimis. Respecto a si van a continuar activas, seguro que lo harán por mucho tiempo, algunas comprando, otras vendiendo, otras fusionándose unas con otras, y todas gestionando su portfolio de la forma más activa y profesional posible.

Se dice que ahora quienes mandan en lo inmobiliario son los financieros. Lo cierto es que siempre fue así, siempre “mandó” el capital, pero los dueños del capital solían ser inmobiliarios, en el sentido sectorial, de oficio. ¿Qué posición quedará para ellos, los inmobiliarios que saben mucho de producto y poco de finanzas?
Creo que el mercado se ha bifurcado, se ha dividido en dos. Por una parte ha quedado la construcción residencial, y por otra la gestión patrimonial de activos terciarios. Opino que el perfil de profesional que sabe mucho del oficio, el que todo el mundo tiene en la cabeza, suele coincidir más con el promotor residencial, y menos con el gestor patrimonial de activos terciarios, porque la gestión patrimonial de activos terciarios en su esencia es tremendamente financiera. De hecho, real estate en las universidades americanas es una disciplina de finanzas. Entonces, para gestionar activos que por su naturaleza son ilíquidos y de largo plazo, hay que saber casi tanto de gestión del activo como de gestión del pasivo. Y esa fue la asignatura pendiente de tantos y tantos fantásticos profesionales españoles en los últimos años; amén de que obsesionados en mantener un porcentaje alto del capital, para no diluirse mediante ampliaciones, llenaban las compañías de deuda, puesto que de esa forma no diluían el capital, hasta que llegaba la debacle final.

Después de un par de años de recuperación del atractivo inversor (2014-2015), la incertidumbre política hizo levantar un poco el pie del acelerador a los inversores. Con el escenario actual, ¿se vuelven a consolidar nuestras expectativas?
Pienso que ahora mismo puede haber un interés renovado por España, un interés que creo que nunca se fue del todo. Pero es cierto que cuando el ‘culebrón’ político empezó a pasar de castaño oscuro, que diría que fue a partir del tercer trimestre, tanto la gente de la calle -que lo notamos en los centros comerciales-, como las empresas -en este caso lo notamos en oficinas-, como la actividad industrial -que lo notamos en logística-, se ralentizó. La gente empezó a decir que esto era una broma pesada.
Esa situación ralentizó en cierta medida la propia actividad del mercado, y por supuesto los inversores extranjeros se quedaron un poco a la espera de ver qué pasaba. Una vez que se forma gobierno y que parece que el país continúa a un rumbo razonable, incluso alcanzándose poco a poco consenso entre los diferentes partidos de los dos lados del espectro parlamentario, la verdad es que actualmente el interés vuelve a ser tremendo por parte de los inversores. Y se ha recuperado el pulso en el mercado: en el caso de las oficinas, las empresas siguen buscando, más incluso de lo que yo había visto nunca en mi carrera profesional anterior; es decir, hay movimiento en el mercado de oficinas. También se ha recuperado el consumo en los centros comerciales en el cuarto trimestre, y la actividad industrial, que se refleja en naves logísticas e industriales, también hemos comprobado que ha mejorado notablemente en el cuarto trimestre.

Pero sigue sin recuperarse todo el sector y todo el país por igual.
Por supuesto, al final tanto la entrada en crisis como la salida de la crisis siempre va a diferentes velocidades. Va a diferentes velocidades desde un punto de vista de composición de la sociedad, y desde un punto de vista geográfico. Es decir, para una persona de un entorno rural, probablemente el inicio de la crisis, si le preguntas su opinión real, quizás te diga que empezó a notarlo en 2009, y de mediados para adelante. Sin embargo, a los que trabajábamos en entornos financieros, en el verano de 2007 empezaron a volar las cabezas de nuestros compañeros de 1.000 en 1.000 en Londres. Nosotros teníamos, desde verano de 2007, una tremenda conciencia de crisis, y la población en general prácticamente ni se enteró hasta finales de 2009.
Cuando empieza la recuperación, que podríamos decir que el primer año en el que ha habido realmente un poco de más alegría ha sido 2015, mientras en 2016 está habiendo también muchas mejores vibraciones, los financieros o inmobiliarios lo llevábamos observando desde comienzos del 15, si bien la población probablemente lo esté empezando a notar ahora, a finales del 16, o incluso lo empiece a notar en el 17. De hecho, la radicalidad de la gente, las opciones de partidos populistas, están en descenso como consecuencia de que la gente percibe que está habiendo una recuperación.
Geográficamente, esto es como tirar una piedra en un estanque, la piedra cae y provoca una onda y la onda tarda en llegar a las orillas. Aquí en Madrid empieza a notarse, por ejemplo, una recuperación del mercado de oficinas, una recuperación que es más fuerte en el centro ciudad, y poco a poco se va a ir irradiando a las zonas periféricas. Y en la medida en que llegue a las zonas periféricas de Madrid y Barcelona, irá alcanzando poco a poco a los principales centros económicos regionales, en el caso de Andalucía el corredor Sevilla-Málaga, y en el caso del resto de España País Vasco, Valencia y en menor medida Coruña y Zaragoza.

¿Están nuestros gobernantes y las políticas que llevan a cabo a la altura que requiere España para crecer como destino de inversión?
Podrían ser peores, pero la verdad es que falta muchísima profesionalidad en la dirección pública de los asuntos en España, y falta muchísima competencia. Eso es una tristeza, porque un país con los recursos, los medios, y la calidad y la inteligencia de la población que hay en España, si estuviera bien gobernada sería una potencia mundial. Yo creo que Dios, para compensarnos toda la suerte que nos dio con el tiempo, la comida, lo buena que es la gente y la inteligencia y la imaginación que tiene, nos dio un sector público que no está a la altura, que compensa todas esas otras ventajas.
Es cierto que se han hecho en los últimos años las cosas bastante bien, sobre todo en materia de reforma financiera, laboral, reforma del sistema de pensiones, la desindexación fue una medida muy acertada, pero por ejemplo no se ha acometido prácticamente en ningún grado la reforma de la Administración Pública, y tampoco se ha acometido prácticamente en ningún grado el evitar que la política fiscal sea una política improvisada, en función de las necesidades de caja del sistema público, en vez de planificada a más largo plazo y velando siempre por la seguridad jurídica.

En materia de normativa urbanística y de ordenación del territorio, ¿tenemos mucho que mejorar para favorecer las inversiones?
Para empezar, es una tristeza tremenda la ruptura de la unidad de mercado, en un mercado de tamaño muy pequeño como es España; romper ese minimercado en 17 subminimercados es un gigantesco error, y hace que la complejidad administrativa que representa la existencia de una ley del urbanismo en cada comunidad autónoma, con su reglamento de desarrollo, etc., desincentive a muchos inversores. Un mercado inmobiliario, cuanto más transparente y serio es, más grande es, más gente vive de él, más altos son los precios de los activos y, por lo tanto, más representa en el PIB de una nación. En España, sólo ahora que empieza a haber una cierta democratización del sector inmobiliario, una mayor transparencia, una menor opacidad de las relaciones entre los privados y la Administración, etc., el sector se está volviendo a desarrollar otra vez. Si continuamos por esta senda se hará más grande, empleará a más gente y será más importante para la economía nacional, y si truncamos esta senda continuará en esta dinámica de jibarización que tiene respecto de capitales comparables de países comparables.

¿Qué factores del contexto internacional serán a su juicio los que más afecten a nuestra economía, y por ende a nuestra industria inmobiliaria, en un futuro inmediato?
Lo que más nos puede afectar, obviamente, es un entorno de bajo crecimiento de todos nuestros socios internacionales. España es una economía muy abierta. Precisamente en los últimos años, las dos grandes palancas que nos han sacado de la crisis han sido el crecimiento de las exportaciones, hasta el punto que España en estos momentos exporta el 32% de su PIB, y por otra parte el turismo. Esa economía abierta al mundo, en la medida en que el mundo se convierta en un sitio menos atractivo, con menos crecimiento, con menos dinamismo económico, nos afectará.

¿Y qué hay de Donald Trump?
En cuanto a EEUU y Trump, ya veremos qué acaba haciendo finalmente de lo que llevaba en su programa, pero si terminara por afectar, mediante medidas proteccionistas, al comercio mundial, obviamente para España no serían buenas noticias, precisamente por aquello de que España es un país muy abierto al comercio mundial. Eso claramente sería perjudicial, porque provocaría un estancamiento de nuestra economía.
Las medidas del BCE…
De momento, obviamente, son beneficiosas para la economía y para el sector, porque está inyectando liquidez. En la medida en que vaya retirando esa liquidez y suban los tipos, obviamente a quien le sorprenda poco preparado le puede llegar a ‘crujir’, por eso decía antes que tan importante como gestionar el activo, es saber gestionar el pasivo, y estar cubierto frente a subidas de tipos, teniendo tu deuda perfectamente ordenada.

¿En cuanto al Brexit?
Mi opinión es que el Brexit puede tener un cierto impacto negativo en las ventas residenciales en costa como consecuencia de una debilidad de la libra, pero en términos generales creo que el impacto en España debería ser positivo. Empezamos a detectar algunos movimientos de gestores de fondos alternativos, de empresas de tecnologías asociadas con el mundo financiero, en el sentido de que como hoy en día, con la conectividad enorme que existe en el mundo de los negocios, cualquiera puede gestionar una compañía casi desde donde quiera, un país como España brilla con luz propia y es muy interesante para que el talento se venga a vivir aquí.
Es decir, alguien con talento, que sabe que puede funcionar desde cualquier sitio, buscará dos cosas: un país agradable para vivir, y un marco fiscal que no sea confiscatorio. En la medida en que pretendamos meterles la mano en el bolsillo de forma extraordinaria, para seguir financiando una política de gasto público desmesurada, no vendrán. Pero si les ofrecemos, como nuestro vecino Portugal, un marco fiscal beneficioso, florecerán; hoy por hoy, el mercado residencial de Lisboa está en ebullición como consecuencia de la deslocalización de ejecutivos. España tiene la oportunidad de hacer exactamente lo mismo, de hecho, empezó antes que Portugal a tomar esas medidas, pero se truncaron al limitarse la normativa relativa al Régimen Especial de Trabajadores Desplazados, la conocida como Ley Beckham, hace ya muchos años. España ha ido echando tierra sobre ese mecanismo, pero si no lo hiciera, es un país muy interesante para venirse a vivir, para cualquiera que tenga una profesión liberal y que pueda gestionar desde cualquier lugar su negocio.
En cuanto a deslocalización de organismos públicos vamos a beneficiarnos poco, porque desgraciadamente el peso actual de España en la Unión Europea es bajo. Pero en negocios privados, relacionados con el nuevo sistema, con los negocios financieros, sí que creo que hay posibilidades, y como el número de metros cuadrados por desplazarse desde la City es alto, con que España tenga una cuota de mercado pequeña en ese desplazamiento, representa un número de metros interesantes que pueden venir a parar a ciudades como Madrid y Barcelona fundamentalmente. Y este hecho irradia al resto de ciudades del país, porque sus ejecutivos -y se lo digo con conocimiento de causa porque en nuestra compañía trabajan varios ejecutivos extranjeros-, encantados de vivir en España, cada viernes cogen un AVE y se van a los rincones más remotos del país a ocupar hoteles y a gastar dinero en restaurantes; en general, a disfrutar de las ventajas que les otorga un país amable para vivir como es España.

En clave interna, más allá de todo lo reflexionado anteriormente, ¿de qué depende en mayor medida que el sector inmobiliario español reciba el impulso que le falta para que la reactivación llegue a todos los segmentos y a todas las plazas?
Creo que la clave fundamental, que además es gratuita, radica en favorecer y proteger como el bien más preciado la seguridad jurídica. No puede ser que alguien tenga un sistema de pagos a cuenta del impuesto de sociedades y se lo cambien de un día para otro, u otro tanto de lo mismo con, por ejemplo, el sistema de compensación de bases imponibles negativas, que lo cambien de un día para otro porque justo ese mes el Estado necesita dinero para pagar las nóminas. Eso es tremendamente importante, porque sólo un país con seguridad jurídica es un país homologable internacionalmente a efectos de inversión.

¿Cuántos años buenos presagia que le quedan por delante al sector?
Con la matización importantísima de que eso sólo será así en ausencia de externalidades, sobre todo políticas o de convulsiones sociales, en ausencia de eso, el sector tiene todavía entre tres y cinco años muy interesantes por delante.

¿Qué opinión le merece Sareb y la gestión realizada hasta ahora?
Yo soy un gestor del sector privado y no tengo ningún tipo de conocimiento interior de cómo funciona Sareb, pero la opinión que tengo es muy positiva. Sareb fue una grandísima medida, una gran idea por parte del gobierno, pues ayudó a despejar muchas dudas sobre la solvencia de la banca española, cumpliendo perfectamente su función. Mi única crítica, que obviamente los políticos te rebaten diciendo que es lo único que podían hacer en ese momento, es que la estructura de capital es una estructura imposible de sostener en el tiempo, porque se basa en muy poco capital y muchísima deuda, y eso lo único que te hace presagiar es que en los próximos años irá habiendo sucesivas capitalizaciones de deuda hasta que prácticamente la totalidad de la deuda no garantizada de la compañía acabe siendo capital. Pero más allá de eso, lo están haciendo bien y de forma seria.

Elementos del mercado como la subida de los precios del suelo empiezan a despertar la alarma de algunos expertos. ¿Ve posible una nueva burbuja inmobiliaria en el medio plazo?
En mi caso, de suelo entiendo menos, pero creo que, hablando del residencial, en los próximos años se va a sustentar sobre todo en un mercado de nicho, donde la compraventa de viviendas se limitará a las que vayan saliendo del mercado por obsolescencia, y a las pocas -el año pasado de hecho la evolución fue negativa- relacionadas con la formación de hogares. En un stock como el español, que no está aquejado de un gran problema de obsolescencia -nuestras casas son mejores, más nuevas y mejor acondicionadas que por ejemplo las de Reino Unido aunque no nos lo creamos-, al tiempo que no se espera una formación masiva de nuevos hogares, pensar que se van a volver a construir decenas de miles de viviendas en prácticamente los cuatro puntos cardinales de cualquier ciudad, es ilusorio.
Como mercado de nicho el residencial es muy interesante en determinadas ubicaciones donde hay una demanda, bien por obsolescencia o bien aspiracional, como por ejemplo en el centro de Madrid. Cualquier persona que vive en las afueras y tiene suficiente dinero aspira a vivir en el centro de Madrid; por tanto, la demanda aspiracional en ese enclave es tremenda y resulta un mercado interesante, pero de nicho. Se puede ganar mucho dinero operando en mercados de nicho. Pero extrapolar que de ahí se pueden volver a hacer decenas de miles de viviendas, y por tanto que los suelos ya reflejen en sus valoraciones ese tipo de expectativas, creo que es un error.

Para concluir, y ante las fechas en las que estamos, un deseo a los Reyes Magos para 2017.
Si tiene que ser un deseo con ilusión infantil, aunque las expectativas de cumplirse sean bajas y es más probable que nos traigan carbón, pediría que el 1.200.000 m2 que se tienen que desplazar de la City ligados a actividades financieras del Eurosistema, se vengan todos para España. Sería espectacular porque significaría en torno a 120.000 profesionales muy bien pagados que vendrían a vivir a ciudades españolas; acabaríamos de un plumazo con el problema de crecimiento vegetativo negativo que tenemos, y además recibiríamos gente con un altísimo poder adquisitivo que consumiría en los bares, los concesionarios de coches, los centros comerciales o los chiringuitos de las playas españolas. Y un poco de seguridad jurídica sería fantástico también. Ai

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