Novedades a tener en cuenta en las operaciones de adquisición y refinanciación de activos o sociedades inmobiliarias

Jaime Díaz de Bustamante

Socio de Inmobiliario del Despacho de Abogados Ontier

Como consecuencia del buen clima y desarrollo del sector inmobiliario español desde principios del ejercicio 2014 hasta hoy, con especial consideración del año 2015, se han impulsado una serie de medidas legislativas y jurisprudenciales, desde los últimos años, tendentes a facilitar, jurídica y fiscalmente, algunos aspectos de las operaciones inmobiliarias.

Aunque las referidas medidas resultan del todo punto insuficientes y no abordan el principal e histórico problema de la múltiple y dispar normativa existente (especialmente en lo urbanístico, fundamentalmente por problemas de falta de competencia) sí que, en mi opinión, son positivas de cara a seguir por el camino de la tan ansiada profesionalización del sector, al menos desde el punto de vista jurídico.
Lógicamente, quedan aspectos generales muy relevantes aún por solucionar si nos comparamos con otros países, tales como la falta de transparencia en las valoraciones y precios de los activos y de las transacciones realizadas, la falta de financiación garantizada ligada al proyecto inmobiliario y no al activo, la eliminación de determinadas obligaciones tributarias y administrativas que encarecen y retrasan los proyectos inmobiliarios, la ya comentada múltiple y dispar normativa urbanística que entorpece una adquisición o promoción inmobiliaria, etc.
Pues bien, dejando de lado la flexibilización de la regulación de las Socimis por todo lo ya comentado sobre ellas, que en mi opinión ha supuesto el primer y fundamental paso para impulsar positivamente la captación de capital nacional y extranjero para la inversión en el inmobiliario en España, podemos encuadrar las novedades mencionadas en tres grupos: (1) mayor correspondencia entre Registro y Catastro; (2) reducción de los plazos de prescripción de las acciones personales (reclamación entre partes en una compraventa inmobiliaria); y (3) en las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios (refinanciaciones inmobiliarias) para determinados supuestos, ya no hace falta contar con la autorización de los acreedores intermedios (posteriores) para el mantenimiento del rango hipotecario.
En primer lugar, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro, ha introducido una serie de novedades dirigidas a incorporar, en los Registros de la Propiedad, información catastral relevante, como es la representación gráfica georreferenciada de la finca que, una vez inscrita, se presumirá tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada.
La incorporación (i) se deberá realizar obligatoriamente en los procesos de inmatriculación de fincas, segregaciones, parcelaciones, reparcelaciones, concentraciones, expropiaciones forzosas, deslindes, etc. y (ii) se podrá realizar con ocasión de cualquier acto inscribible (por ejemplo, compraventas, momento que servirá para fijar aspectos sustanciales como ubicación y localización, por ejemplo, de solares o parcelas). Añadir que la Ley 13/2015 introduce también una serie de procedimientos extrajudiciales para conseguir la adecuación de la realidad registral y catastral con la real, evitando así su judicialización.
Es quizás en este apartado cuando se podría haber profundizado en la relación y coordinación entre los Registros de la Propiedad y los instrumentos e información urbanísticos (planes generales/parciales, etc.) y sectoriales (expropiaciones, etc.) que afecten a la finca registral inscrita, incorporando la obligación de la Administración y/o partes interesadas de solicitar la inscripción registral de, por lo menos, todas las situaciones contenidas en el artículo 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En segundo lugar, la Ley 42/2015, de 5 de octubre modifica el artículo 1.964, en el sentido de reducir el plazo de prescripción de acciones personales de quince (15) a cinco (5) años.
De esta manera, todas las relaciones jurídicas nacidas a partir del 7 de octubre de 2015, en las que no se hubiera establecido un plazo distinto, se les aplicará el plazo legal de cinco (5) años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil. Consiguientemente, las responsabilidades entre las Partes no se extenderán más allá del plazo previsto.
Este plazo de prescripción, muy presente en el régimen de responsabilidad por las obligaciones personales de las partes de todo tipo de contratos/escrituras inmobiliarios, tiene su cobertura en los países anglosajones a través de pólizas de seguros que contratan las partes implicadas para cubrir las eventuales responsabilidades que, una vez obtenida sentencia firme, puedan disponerse contra la parte asegurada.
Aunque en España todavía no es costumbre en el Sector legal, teniendo en cuenta la creciente influencia que la forma de trabajo anglosajona tiene en España (a mi juicio absolutamente positiva) sería deseable que se tienda a este tipo de coberturas respecto de operaciones representativas/singulares o quizás respecto de aquellas que pudieran tener un mayor riesgo, y entiendo que lo facilitará la reducción del plazo mencionado.
Por último, una novedad relevante es la que ha establecido la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) a través de su resolución de 14 de mayo de 2015, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón nº5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario y de ampliación y modificación de hipoteca de máximo.
La cuestión analizada por la DGRN consiste en si la novación de la Hipoteca afecta a su rango de la inscripción original en el Registro de la Propiedad, cuando existen cargas intermedias y los titulares de las mismas no prestan su consentimiento.
La DGRN reconoce la posibilidad de la “recarga” de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de estos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca, que seguirá siendo única.
Con esta interpretación, solamente en los supuestos de (i) ampliación del capital inicial y del plazo del préstamo hipotecario en una misma escritura; y de (ii) ampliación de capital inicial excediendo el capital del préstamo primitivo (ampliación de la responsabilidad hipotecaria) será necesario contar con el consentimiento de los titulares de los derechos posteriores inscritos.
Si tales consentimientos no se obtuvieran, se producirá, en el supuesto (i) la pérdida de rango del préstamo hipotecario inicial y, lógicamente, de la novación; y en el (ii) la división de la garantía (es decir, el préstamo inicial recargado garantizado con la hipoteca inicial mantendría su rango y el exceso quedaría garantizado a través de una segunda hipoteca de rango posterior a los derechos inscritos posteriores).
La resolución de la DGRN tiene mucha relevancia de cara a los procesos de refinanciación/reestructuración de financiaciones inmobiliarias, de cara a no perder garantías por parte de la entidad acreedora.
En este sentido, esta situación proporcionará un mayor confort a las entidades para no ver perjudicada su posición acreedora respecto de su paquete de garantías en una refinanciación inmobiliaria, lo que dejará de ser ya un obstáculo en cuanto al estudio y cierre de procesos de refinanciación/reestructuración.
Como conclusión, indicar que aunque las novedades introducidas son, a mi juicio, positivas, queda pendiente avanzar en otras cuestiones (ya mencionadas) que son de mayor preocupación para los inversores, de cara a conseguir una mayor profesionalización del sector, y dejar de convertirnos así en un país de oportunidad inmobiliaria (que atrae inversión de forma puntual) y establecer los mimbres para la creación de un mercado inmobiliario nacional profesional, receptivo de forma recurrente a la inversión y estable. Ai