“Nos quedan varios años de intensidad, consolidación y mayor especialización financiera”
Mikel Echavarren Pablos
CEO de Colliers International Spain
Con la reciente integración de Irea en Colliers International, Mikel Echavarren se ha convertido en el protagonista de la última gran operación de concentración en el sector inmobiliario en España. Nombrado hace escasas semanas CEO de Colliers International Spain, Echavarren fue presidente y consejero delegado de Irea desde su fundación en 2002 hasta comienzos de marzo de 2018, cuando pasa a liderar la nueva firma.
Anteriormente fue socio de Arthur Andersen, donde encabezó la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal. Cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario y es experto en planificación estratégica de grupos inmobiliarios y en transacciones complejas de carteras de deuda hipotecaria, sociedades inmobiliarias e inmuebles. Ha gestionado la reestructuración financiera de más de 8.000 millones de euros de deuda de empresas del sector inmobiliario, constructor y de servicios. Es MRICS en Estrategia Inmobiliaria y preside en la actualidad la Comisión de Relaciones con Entidades Financieras y Sareb de Asprima.
Es asimismo socio de Honor del Círculo Inmobiliario, socio de Land Economics Society y miembro del Consejo Asesor de esta publicación. Es además profesor del MDI del Instituto de Empresa, del MIP – Máster Inmobiliario ‘Asset, Property and Real Estate Management’, organizado por la Escuela de Edificación (COAATM), referente de opinión del sector inmobiliario en múltiples medios de comunicación, autor del libro ‘Del mercado inmobiliario a la industria inmobiliaria’.
Gran conocedor del sector, asegura que el capital extranjero ha llegado a España para quedarse porque nuestro país “ha demostrado en los últimos años que es el mercado adecuado en el que posicionarse para hacer buenos negocios en el sector inmobiliario”. Y se muestra optimista respecto al futuro: “Tenemos por delante al menos tres años apasionantes en cuanto al dinamismo de los inversores financieros e inmobiliarios”.
Primero fue la adquisición de Aguirre Newman por parte de la británica Savills, y sólo unos meses después la integración de Irea en Colliers International. ¿Estamos inmersos en un proceso creciente de concentración en el sector de la consultoría inmobiliaria?
En el mercado de prestación de servicios profesionales se pueden seguir tres vías de posicionamiento estratégico. Intentar competir con las grandes firmas ofreciendo los mismos servicios, pero sin una red internacional, formar parte de una plataforma global o centrarse en una estrategia de boutique con servicios súper especializados de alta calidad.
En el año 2002 creamos Irea viniendo de Arthur Andersen, con una estrategia de nicho como una boutique especializada en los sectores hotelero e inmobiliario, con la diferencia de ser los mayores expertos financieros en dichos mercados y al mismo tiempo los mejores especialistas inmobiliarios entre los asesores financieros.
Con esta estrategia nos fuimos adaptando a las circunstancias del mercado, antes, durante y después de la crisis, con gran éxito, pasando del asesoramiento en compraventa de activos y sociedades a las refinanciaciones de promotores inmobiliarios y a las transacciones de grandes carteras de deudas hipotecarias.
Nuestra “rareza” ha sido nuestra virtud y la diferenciación de Irea. Sin embargo, siempre hemos sentido que nos estábamos perdiendo algo importante: la potencia de una marca internacional y de su red global.
Este proceso creemos que es imparable en un mundo globalizado donde se replican las mejores prácticas en todo el mundo y donde los principales players exigen servicios consistentes y homogéneos en todos los mercados en los que operan.
Esta oportunidad de unirnos a una plataforma con la potencia de Colliers International es la evolución lógica para una boutique que no pierde su genética en la integración y encuentra en otra dimensión excelentes profesionales en Colliers International Spain y el apoyo ilimitado de la cuarta firma global de servicios inmobiliarios a nivel mundial.
¿Qué consecuencias tienen estas fusiones y adquisiciones para el sector de la consultoría?
Las consecuencias inmediatas son, en mi opinión, abrir un punto de reflexión a las pequeñas y medianas firmas de servicios inmobiliarios.
Se puede sobrevivir de forma aislada y prestar excelentes servicios profesionales bajo una estrategia de nicho, pero a largo plazo la capacidad de crecimiento, de atracción de talento y de competir en un mercado cada vez más global, es realmente complicado. Y si eso es complejo, lo es mucho más la continuidad de una empresa más allá de la de los socios fundadores de estas firmas.
Todo ello abre un proceso de reflexión sobre las ventajas de la integración en plataformas globales que respeten el buen saber y hacer de los fundadores de estas boutiques. Colliers International lo hace, y trataremos de convencer a los mejores profesionales y empresas, que prestan servicios inmobiliarios y hoteleros, para que se unan a nuestro proyecto para seguir creciendo.
Estas operaciones corporativas, no sólo en el ámbito de la consultoría sino en el sector en general, están dibujando un nuevo panorama, con actores cada vez más fuertes. ¿Cuáles considera que son las principales fortalezas o virtudes y las principales debilidades de este nuevo sector inmobiliario?
Efectivamente, el sector está viendo cómo las empresas patrimoniales y los promotores residenciales son cada vez más grandes, fruto sobre todo de la necesidad de cotizar en bolsa como vía de salida los accionistas, que han provocado dicha consolidación.
Empresas más grandes y financieramente más sofisticadas que se convierten en dominantes en muchos mercados locales y en diferentes segmentos de la actividad inmobiliaria.
El reto de estas empresas es compaginar dicha fortaleza financiera con las ventajas operativas que otorga la flexibilidad de un tamaño menor.
Para el mercado inversor este proceso de consolidación ofrece también la ventaja de una mayor transparencia por la obligación de información que tienen las empresas cotizadas. Ahora bien, dicha transparencia debería potenciarse por el análisis independiente que deberían ejercer los especialistas del sector, prensa y analistas bursátiles, que hoy por hoy no están siendo excesivamente críticos ni profundos en sus evaluaciones de algunas empresas cotizadas.
Imaginamos que la fusión con Colliers International, una de las firmas de asesoramiento más potentes a nivel mundial, habrá estado precedida de un duro proceso de negociación, tras el cual Ud. se queda como CEO de la nueva compañía. ¿Qué representa para Ud. este reto y cuál es su valoración al respecto de la operación?
El proceso de negociación no ha sido duro sino laborioso y largo, y como expertos en Corporate Finance nos hemos asesorado a nosotros mismos. El comportamiento de Colliers International en todo el proceso ha sido exquisito y de auténticos caballeros. Su aproximación a Irea fue extremadamente respetuosa, tratando de conocer nuestra actividad, a nuestro equipo y de convencernos de las ventajas de la integración. Tiene un modelo único en el mundo de las firmas de servicios inmobiliarios, tanto en la integración de firmas líderes en sus mercados como en los servicios que prestan de partnership, lo que significa que ofrecen la posibilidad de unirse a la organización mundial siendo socios y gestores de dicha actividad a nivel local.
Todo lo que hemos visto y analizado nos ha gustado desde el principio. Su equipo en España, liderado por Neil Livingstone y Antonio Pan de Soraluce, es muy parecido a lo que teníamos en Irea en tamaño, profesionalidad y cercanía a los clientes.
La complementariedad de nuestros servicios combinados y de los profesionales es total y la sintonía con Neil y Antonio es perfecta. Somos muy parecidos. Juntos vamos a ser mucho más potentes, y sin perder la especialización financiera y hotelera, vamos a poder prestar servicios globales con una mayor fortaleza; la que resulta de unir experiencias y expertos en múltiples áreas de un sector cada vez más complejo.
Para mí, personalmente, es un reto apasionante. Vamos a intentar ser líderes en España en la prestación de servicios inmobiliarios y hoteleros de valor añadido. Y lo vamos a conseguir trabajando juntos, con mis socios y amigos de toda la vida y con unos excelentes profesionales, que tienen el mismo ADN que el que hemos desarrollado en Irea en los últimos 16 años.
La unificación de esfuerzos y equipos procedentes de ambas compañías hará de Colliers International Spain uno de los gigantes líderes del asesoramiento en España. ¿Qué aportan una y otra firma al proyecto común?
No sé si el calificativo gigantes nos definirá en el futuro. Aspiramos más a que se nos reconozca como los mejores asesores para operaciones complejas, transacciones de volumen y asesoramiento de valor añadido.
El equipo que tenía Colliers International en España destaca por una gran especialización en transacciones de grandes activos inmobiliarios, con una actividad de Capital Markets muy efectiva. Son grandes expertos en transacciones de activos comerciales. Asimismo, tienen una actividad de valoración inmobiliaria de gran prestigio e independencia, impermeable a presiones externas. Su experiencia en la prestación de servicios técnicos, tanto en el análisis de activos como en la gestión de obras, es extraordinaria, abarcando todas las funciones de cualquier proyecto constructivo.
Por último, Colliers International es líder en España en el asesoramiento en el diseño y comercialización de promociones residenciales de altísima calidad, habiendo gestionado en los últimos años la venta de las promociones de viviendas de mayor precio y calidad de la ciudad de Madrid.
El equipo de Irea es líder en asesoramiento financiero en el sector inmobiliario y hotelero en España. Ha asesorado transacciones de carteras de deuda hipotecaria y activos adjudicados por más de 46.000 millones de euros. Es el principal asesor en transacciones corporativas de promotoras residenciales (Vía Célere, Promociones Hábitat) y el referente número uno en España en asesoramiento en transacciones hoteleras.
Asimismo, tiene un equipo de expertos en el sector residencial que desde hace más de 20 años habla y conoce el mismo lenguaje de los promotores inmobiliarios, lo que nos ha permitido asesorar en planes estratégicos de sociedades, transacciones de suelo, financiación de proyectos y venta de empresas.
Todas estas experiencias configuran a Colliers International como un súper especialista en asesoramiento en servicios de valor añadido en los mercados inmobiliario y hotelero.
¿Qué ha significado para Irea, tras 15 años de recorrido, haberse integrado en una marca global de la talla de Colliers International?
Para Irea, la integración en Colliers International supone el salto a una nueva dimensión.
La dimensión local de unir a los servicios financieros la experiencia en transacciones de activos comerciales en procesos off market.
La dimensión internacional, por supuesto. En solo dos semanas desde la integración, estamos trabajando en transacciones de hoteles en Latinoamérica y en Centroeuropa y en una transacción de cartera de deuda hipotecaria en Grecia.
Acabamos de cerrar para España un acuerdo de gestión de un fondo de financiación alternativa de 100 millones de euros para la adquisición de suelo residencial.
Todo se acelera en esta nueva dimensión y tenemos el convencimiento de que las sinergias entre los equipos de ambas firmas nos van a permitir hacer grandes cosas, crecer incorporando empresas y profesionales y, lo que no es un objetivo menor, divertirnos durante los próximos años.
¿Qué datos destacaría respecto a Colliers International a nivel global que nos den una idea de su magnitud?
Las cifras de Colliers International son apabullantes, pero detrás de las cifras hay factores que nos han impresionado aún más. Es una firma muy descentralizada que predispone a la colaboración entre equipos y países. Está muy centrada en el cliente y favorece la interacción con los mejores especialistas sin perder la autonomía de los equipos locales. Su burocracia es mínima y sus herramientas tecnológicas para compartir las mejores prácticas y conocimientos son inmejorables.
¿Cuál ha sido su trayectoria en España?
Han asesorado operaciones inmobiliarias muy destacables como la venta del centro comercial ABC de Serrano, Preciados, 9 o el proyecto Canalejas. Han desarrollado una actividad de valoración y consultoría donde el valor de la independencia y de la profesionalidad, que cotizan al alza, destacan muy significativamente.
Sus expertos técnicos son capaces de transformar un edificio entero de oficinas y de ofrecer servicios de consultoría técnica de primer nivel.
Y como muestra de la visión de sus gestores, han desarrollado una actividad de comercialización de viviendas del máximo nivel de calidad y precio, única en España, conjugando comerciales, abogados y técnicos y un nivel de servicios inigualable. Estamos encantados de unirnos a un equipo de excelentes profesionales.
¿Qué servicios proporciona Colliers International Spain? ¿Seguirá apostando por la especialización?
Colliers International Spain será el referente en asesoramiento de valor añadido y eso significa seguir siendo líderes en asesoramiento en Corporate Finance y en consultoría financiera en el sector inmobiliario. Seguiremos liderando la prestación de servicios financieros y de transacciones en el sector hotelero en España y al mismo tiempo intentaremos liderar la actividad de capital markets en Portfolios, grandes activos comerciales y suelo residencial.
La capacidad de añadir a todos estos servicios el asesoramiento técnico y comercial creemos que nos hará destacar en el sector inmobiliario como los más “raros”, los más confiables y los mejores expertos.
Nuestros principales valores seguirán siendo la efectividad en la gestión de procesos complejos, la confidencialidad a prueba de bomba y la independencia frente a presiones externas.
Pasando a cuestiones más globales, ¿esperan que el mercado inmobiliario español siga acaparando un volumen creciente de inversión?
El mercado inmobiliario español seguirá recibiendo el interés de los inversores institucionales en los próximos años. Fundamentalmente por el entorno económico de crecimiento, estabilidad y creación de empleo que afectaron muy positivamente al mercado residencial y a la rentabilidad de los activos comerciales.
Asimismo, frente a otros mercados más consolidados, como el Reino Unido, Alemania o Francia, España sigue ofreciendo a los inversores la oportunidad de obtener rentabilidades por encima de dos dígitos, y un mercado cada vez más maduro en cuanto a su transparencia y a las nuevas oportunidades que ofrece a los inversores en productos de bajo riesgo, aprovechando el proceso de desinversión y rotación de activos de algunas socimis.
Por último, hay que destacar que la potencia del sector hotelero español es un atractivo adicional para los inversores institucionales, tanto en productos consolidados y de bajo riesgo como para los inversores de valor añadido en búsqueda de oportunidades de reposicionamiento de hoteles vacacionales.
¿Qué comportamiento esperan de los distintos segmentos?
El mercado hotelero, tal y como he indicado anteriormente, presenta oportunidades de todo tipo tanto para los inversores en productos de bajo riesgo ubicados en las principales ciudades y gestionados por marcas internacionales, como para la adquisición de hoteles turísticos en buenas ubicaciones y con la oportunidad de crear valor a través de su reposicionamiento y remodelación. Asistiremos a procesos de consolidación en el sector hotelero mediante la adquisición de hoteles individuales gestionados por sus actuales propietarios, la inversión en su remodelación, la incorporación de un portfolio gestionado por cadenas de reconocido prestigio y su salida bolsa o venta a inversores institucionales centrados en este mercado.
Seguiremos por tanto viendo volúmenes muy significativos de inversión en el sector hotelero tanto en ciudades principales como en costa, y por supuesto con una relevancia significativa de las Islas Canarias y Baleares.
Otro de los sectores enormemente relevante en inversión será el de la promoción residencial, donde la carrera para la adquisición de suelo finalista e incluso de suelo con necesidades de gestión en el corto y medio plazo será enormemente relevante. Las grandes promotoras competirán de forma significativa en la adquisición de esas bolsas de suelo, extendiéndose como una mancha de aceite a mercados secundarios con mayor recorrido. Al mismo tiempo, los fondos de inversión que no han participado en la carrera de creación de grandes promotoras y su salida a bolsa, se centrarán en la gestión e inversión en oportunidades individuales de promoción directa o a través de socios promotores en el sector residencial.
Veremos por tanto un crecimiento singular en la actividad de promoción de vivienda nueva en toda España, donde los grandes protagonistas serán las empresas cotizadas y la alianza de fondos de inversión y promotores medianos.
Otro sector que creemos que tendrá una relevancia muy significativa es la inversión en locales comerciales ubicados en zonas prime, pero de dimensiones significativamente mayores a las que estamos habituados, como resultado del proceso de reubicación de las grandes firmas, y de las nuevas tiendas escaparates ligadas al comercio electrónico.
El sector logístico, ligado fundamentalmente a la actividad creciente de comercio electrónico, será también un sector muy relevante, que actualmente está dominado por muy pocos fondos, y en el que se desatará una feroz competencia en los próximos años.
No podemos dejar de destacar, asimismo, las transacciones corporativas dentro del sector residencial, fruto de la carrera por alcanzar un tamaño significativo que permita cotizar en bolsa, con una relevancia destacable frente al resto de los competidores. Asistiremos por lo tanto a fusiones, adquisiciones e integraciones de empresas inmobiliarias, incluso fusiones de sociedades cotizadas.
¿Seguirá manteniendo el capital extranjero su apuesta por el inmobiliario español mucho más tiempo?
El capital extranjero ha venido a España para quedarse. Puede cambiar la naturaleza del mismo mediante la sustitución del capital de fondos oportunistas por fondos con un coste de capital menor. Pero lo que ha demostrado España en los últimos años es que es el mercado adecuado en el que posicionarse para hacer buenos negocios en el sector inmobiliario y en el sector hotelero. Por lo tanto, los gestores de dichos fondos probablemente no cambiarán en el futuro, aunque sí el coste de capital de los fondos que manejen para la inversión en el sector inmobiliario.
Lo que al principio de la crisis nos pareció un movimiento ajeno y oportunista formará parte de nuestra actividad económica dentro del sector inmobiliario durante muchos años. Además, hay que tener en cuenta que el capital dedicado a la inversión inmobiliaria es un capital que tiene como mercado el mundo globalizado. Y España, por la crisis que sufrió desde el año 2008 hasta el año 2013, ofrece un tamaño singular para los inversores oportunistas, un entorno de seguridad jurídica suficiente, aunque mejorable, y una potencia de crecimiento extraordinaria ligada al desarrollo de nuestro mercado hotelero y turístico.
Todo ello ofrece una variedad de oportunidades inmobiliarias que hoy por hoy implican rentabilidades muy superiores a las que pueden conseguirse en nuestro entorno competitivo europeo. Por todo ello esperamos que al menos durante los próximos tres años el capital extranjero sea protagonista del desarrollo de todos los segmentos del mercado inmobiliario español
¿Se esperan nuevas transacciones corporativas en el mercado de la promoción residencial?
El mercado residencial español es el caldo de cultivo perfecto para la ejecución de operaciones corporativas que busquen conseguir un tamaño suficiente como para atraer inversores institucionales. Creemos sinceramente en esta oportunidad, porque el mercado residencial, debido a la demanda latente a los niveles de precios actuales y a la capacidad de financiación de los costes de construcción, ofrece una rentabilidad de la inversión apalancada superior a los dos dígitos. Esta rentabilidad es difícilmente alcanzable en otros segmentos del mercado y por supuesto en otros países.
Por lo tanto, la búsqueda de dicha rentabilidad atrae niveles enormemente significativos de inversión de capital. Parte de dichas inversiones acabarán presentándose ante inversores institucionales que invierten en sociedades cotizadas.
Pero para atraer el interés de dichos inversores será necesario destacar frente a las empresas que ya han cotizado y eso significa ofrecer algo diferente, que difícilmente va a ser el modelo de negocio, y más bien será el tamaño y la diversificación geográfica de dichas sociedades, con el objetivo último de acabar cotizando en el Ibex 35. Por todo ello estamos convencidos de que asistiremos a un proceso acelerado de fusiones
y adquisiciones relacionadas con la atención a dicho tamaño.
Adicionalmente a ese movimiento veremos operaciones relacionadas con alianzas entre fondos de inversión y promotores locales que busquen la rentabilidad de la promoción, y la alternativa de poder integrarse en alguna de estas operaciones corporativas de mayor tamaño.
¿Seguiremos viendo salidas a Bolsa de firmas inmobiliarias, tanto en el Continuo como en el MAB, durante mucho tiempo?
Las salidas a bolsa de las promotoras residenciales se aceleran. Fundamentalmente porque a los mercados institucionales hay que ofrecerles la oportunidad de sacar partido de la recuperación de la economía española y, por tanto, en la actualidad se vende mucho mejor el recorrido que tenemos por delante que el de dentro de unos años, cuando el crecimiento del empleo y la actividad económica tengan unas perspectivas más moderadas de crecimiento en el futuro. Por ese motivo se acelera el interés de salida a bolsa en el corto plazo, aunque se mantiene la incertidumbre sobre el éxito de dichas colocaciones, a la luz de la evolución bursátil de otras sociedades que ya han alcanzado dicho objetivo.
Dentro de las sociedades de inversión patrimonial que cotizaron en el MAB es bastante probable que asistamos también a procesos de fusión, con el objetivo de alcanzar un mayor tamaño y mejorar su liquidez en los mercados bursátiles
¿Cuántos años buenos le augura al negocio inmobiliario?
Tenemos por delante al menos tres años apasionantes en cuanto al dinamismo de los inversores financieros e inmobiliarios.
Esperamos que el protagonismo de la inversión en activos comerciales se desplace desde la Socimis hacia los fondos core y que asistamos también a la consolidación de las empresas patrimoniales cotizadas.
El sector residencial va a ser uno de los grandes protagonistas de la inversión institucional, de las salidas a bolsa y de fusiones y adquisiciones. Asimismo, la actividad de inversión y financiación alternativa para la compra de suelo será enormemente relevante.
Auguramos intensidad en las transacciones en un mercado cambiante, con nuevos retos derivados del incremento de los costes de financiación y la inflación de costes de construcción y de precios del suelo residencial.
El sector hotelero, en máximos de ocupación históricos, seguirá teniendo un gran protagonismo en cuanto a la inversión y a operaciones corporativas y de portfolios. No es un sector para aficionados, ya que cada vez más el valor de estas transacciones se va a concretar en los detalles y en el cambio de los gestores.
El capital internacional seguirá apostando por España y veremos el retorno de fondos de menor coste de capital y el protagonismo de los fondos oportunidad en el sector residencial como accionistas o como financiadores.
En estos años tenemos el reto de la sustitución de parte de dicho capital por el de los ahorradores españoles, que cada vez tomarán más protagonismo en el capital de Socimis y promotoras cotizadas. Cuando se consiga dicha sustitución podremos hablar de un mercado nuevo realmente consolidado.
En definitiva, nos quedan varios años de intensidad, consolidación y mayor especialización financiera. Y nosotros estaremos en el ojo de ese huracán.