Nos encontramos ya ante un mercado inmobiliario nacional sostenible y maduro

Rosa Madrid Racero

Directora Regional CBRE Andalucía

¿Cuáles considera que son las características esenciales que definen al sector inmobiliario actual en España y qué retos afronta?

El pasado año el sector inmobiliario ha mostrado fortaleza, ya que los diferentes segmentos del sector han evolucionado positivamente, incluso alcanzando en algunos casos cifras históricas. Los datos dicen que nos encontramos ya ante un mercado inmobiliario nacional sostenible y maduro, marcado por la innovación tecnológica y la transformación digital que permiten mayor productividad y calidad, así como mejores servicios.

Por tanto, a día de hoy el mercado inmobiliario tiene una estupenda salud tanto en España como en Andalucía y las proyecciones para el próximo año es también optimista, según los indicadores, que señalan la entrada de nuevos inversores y desafíos que se van a transformar en oportunidades si apostamos por la sostenibilidad y la digitalización.

¿Cómo están transformando el sector las nuevas tecnologías asociadas al PropTech?

Igual que ocurre en otros sectores, la llegada de las nuevas tecnologías al sector inmobiliario ha traído numerosas ventajas. El cliente final es el centro de esta transformación, haciendo que todos los productos y servicios se orienten a mejorar su experiencia y a garantizar procesos más eficientes y sencillos.

Así, mediante el uso de Apps y otras herramientas, optimizamos procesos como la comercialización de activos, gestión de inmuebles, automatización en los procesos de valoración, inversión, etc. En definitiva, el proptech no consiste en una única tecnología que produzca avances significativos por sí misma, sino que esta transformación será dada gracias a un conjunto de soluciones y herramientas que permitirá al sector resolver sus problemas gracias a esta que llamamos cuarta revolución industrial.

Realizando un acercamiento a cada segmento y empezando por el residencial, ¿qué cabe destacar? ¿Está evolucionando con moderación en cuanto a promoción de obra nueva y crecimiento de los precios?

El ritmo de crecimiento de la demanda de vivienda confirma la recuperación del sector, orientada hacia la compraventa de vivienda usada y fuertemente influida por el comprador extranjero en algunas provincias. Por su parte y aunque todavía en niveles muy inferiores a la media histórica, la vivienda nueva está mostrando signos de recuperación y se apunta a una tendencia alcista.

La producción de obra nueva se concentra en las principales ciudades, como Málaga y Sevilla y Córdoba capital, aunque algunos municipios como el sevillano Dos Hermanas o la malagueña Estepona registran también una intensa actividad constructora. En cuanto a precios, la intensidad de la demanda, no está generando fuertes tensiones sobre los precios, salvo en algunos municipios costeros donde la demanda es más acentuada.

¿Existe un equilibrio entre oferta y demanda en el mercado de alquiler?

Respecto a este segmento, nuestra opinión es que hay una clara oportunidad de negocio y que ésta va a ir incrementándose. La nueva forma de vivir que está conociendo nuestra sociedad hace que el alquiler sea cada vez más una opción principal. En este sentido, en Málaga en concreto, ya hay desarrollos importantes específicos con buenas rentabilidades.

Tanto en Sevilla como en Málaga hay una fuerte demanda de alquiler y una oferta bastante limitada, factores que impulsan al alza los precios de alquiler de ambas ciudades. Esto sitúa a Málaga como la séptima ciudad española con las rentas más elevadas (10€/m² al mes de renta media a finales de 2017), superando a grandes ciudades como Valencia (8,2€/m² al mes) o Tenerife (8,0€/m² al mes).

Según los datos de Idealista, la renta media en Sevilla ha experimentado ya un crecimiento del 25% desde el mínimo registrado tras la crisis (2013), alcanzando niveles equivalentes a los de 2010. En Málaga en cambio, en ese mismo periodo, el crecimiento registrado es muy superior, casi el 48%.

En relación con el mercado de oficinas, más allá del stock que pueda haber en determinadas zonas, ¿hay disponibilidad de espacios adecuados a los nuevos requerimientos de las empresas? ¿Sería necesario algún nuevo desarrollo?

Tradicionalmente se ha tratado mal a este sector en Andalucía y la realidad demuestra que cuando se promueven desarrollos de calidad, de futuro, con promotores especializados, los espacios se ocupan y lo hacen por empresas solventes y con recorrido. Hay ejemplos muy recientes en Sevilla y también en Málaga.

Desde CBRE animamos a promover en el sector terciario, concretamente en este mercado donde hay demanda aún por satisfacer y no siempre la oferta actual es válida. Las nuevas formas de trabajar implican nuevos espacios y de esos carece nuestra tierra.

En cuanto a la adecuación, este mercado, de hecho, ha tenido un gran impulso gracias a los desarrollos centrados en satisfacer las necesidades de los ocupantes fundamentalmente. Por ello, la rehabilitación, el diseño y la sostenibilidad convierten nuestra propuesta en totalmente diferencial.

El segmento logístico se está viendo especialmente afectado por el fenómeno creciente del e-commerce. ¿Cómo se espera que evolucione en el medio plazo? ¿Ha habido operaciones recientes significativas en este terreno?

Esta cuarta Revolución Industrial ha transformado segmentos como el retail o el logístico. Con la aparición de nuevas tendencias digitales y el comercio online, se está obligando a adaptar las estrategias hacia nuevos modelos con una fusión entre la venta online y la tienda física. Estos cambios vertiginosos, sin embargo, han beneficiado al sector industrial y logístico y actualmente vive un gran momento gracias al impulso de la digitalización del retail, aunque debemos tener en cuenta que la ubicación sigue siendo el principal atractivo para la inversión.

Por otra parte, en cuanto a operaciones significativas, cabe destacar el MegaHub Andalucía en Málaga, un proyecto en marcha que convertirá este centro en el mayor nodo logístico intercontinental y multimodal del sur de España. El dato en este sector es que geográficamente Andalucía aporta y se están haciendo y se harán operaciones relevantes. De nuevo aquí es necesario poner en carga promociones adaptadas a los nuevos ocupantes con exigencias diferentes en muchos casos a la oferta actual. Este mercado es el que más rápidamente ha cambiado.

En retail, un sector en constante transformación en este nuevo ciclo, ¿qué datos destacaría como más relevantes y qué operaciones resaltaría por su especial importancia?

En este mismo sentido, como decía, el retail está en constante transformación, enfrentando importantes retos muy relacionados con la digitalización de servicios y el e-commerce. Hay que tener en cuenta que las ventas de e-commerce en España crecen entre un 20% y un 25% anualmente y los retailers están modificando sus estrategias hacia modelos omnicanal adaptándose a los ámbitos de consumo, que afectan, por supuesto, a la cadena de suministro. En este sentido, sólo podemos esperar una continua y vertiginosa transformación del retail que, a su vez, seguirá implicando a otros, como el sector logístico.

Siguiendo con el retail, debemos de tener en cuenta los locales High Street, que conforman una parte muy importante de este sector. Con Madrid y Barcelona a la cabeza, hay una tendencia a enfocarse a otras de las principales ciudades españolas, como Sevilla y Málaga, particularmente en sus respectivos centros urbanos.

Desde el punto de vista de los centros comerciales, cabe destacar tres hitos en nuestra tierra: la apertura de la Torre Sevilla, un centro diferente en la capital; la apertura del centro comercial Torrecárdenas en Almería por parte de Bogaris supone uno de los hitos más significativos en este mercado y en esta ciudad. Además, destaca la construcción en Sevilla del Centro Comercial Lagoh, que pronto será el centro familiar más grande de toda Andalucía, potenciando la oferta de retail en la capital

También se constata mucho movimiento en el mercado hotelero, tanto en compraventas como en rehabilitaciones y reconversiones de edificios. ¿Algunos datos y operaciones que pueda aportarnos?

Aunque la inversión hotelera a nivel nacional ha descendido en los primeros 6 meses del año un 55% respecto al primer semestre del año pasado, nuestro país sigue siendo uno de los mercados más demandados. Los inversores ven oportunidades de crecimiento en sus retornos en el mercado español, especialmente en las principales zonas vacacionales, muchas de las cuales las encontramos precisamente en Andalucía.

En cuanto a Andalucía en concreto, cabe destacar la futura reconversión en hoteles o apartamentos turísticos de algunos edificios ubicados en el Centro Histórico, unido a la transformación que está experimentando esta zona. Málaga registró números muy sólidos en 2017 y las perspectivas son positivas, aunque el crecimiento de la oferta ha sido bajo en estos años. En cuanto a Sevilla, donde 5 proyectos de hoteles en rehabilitación abrirán en los próximos 2 años, el centro sigue acaparando la atención de grandes cadenas hoteleras y es donde se concentra el 80% de los proyectos de este sector en la ciudad.

¿Qué productos son a día de hoy los más atractivos para el inversor? ¿Se prevén cambios de tendencias?

En Andalucía podemos ver claramente cómo el interés de los inversores se encuentra enfocado a la búsqueda de suelo finalista en ciudades con buenos índices de venta a precios sostenibles. Además, tras años sin actividad, la demanda ha generado la reactivación de la actividad promotora. En este contexto, encontramos que los fondos internacionales siguen interesados en Andalucía y las empresas tienen que transmitir su profesionalidad y el valor de los proyectos en desarrollo, además del alto potencial de ciudades como Málaga y Sevilla para inversiones sostenibles.

En Sevilla, por ejemplo, según nuestro estudio ‘Sevilla desde el cielo’ que toma el pulso a la actividad constructora y de rehabilitación, se ve un gran movimiento sobre todo en el segmento residencial, aunque el proyecto que acapara toda la atención es el Centro Comercial Lagoh, que acabamos de mencionar. Éste es el principal y mayor proyecto en marcha en la ciudad ahora mismo, con 8 grúas trabajando en él, lo que le convierte en el proyecto con más grúas a su disposición.

Encontramos que el sector hotelero está en pleno auge, pero si tuviera que escoger sólo uno, sería claramente el segmento logístico que cuenta con una alta demanda y aún mucho por decir.

Para concluir, en este renovado sector inmobiliario, ¿cómo ha cambiado el valor de la profesionalización?

La profesionalización en un mercado cambiante es, sin duda, esencial. La profesionalización y la seriedad con la que manejamos cualquier proyecto, así como nuestra experiencia en el sector y nuestra capacidad para adelantarnos a las tendencias, aporta siempre un valor diferencial a nuestros clientes.

Esto es algo que en CBRE sabemos muy bien y llevamos a rajatabla porque además de tener capacidad para desarrollar y poner en marcha nuevas herramientas tecnológicas, estamos muy bien valorados por los fondos internacionales gracias a nuestro profundo conocimiento del mercado local.