Márquez Berral, protagonista en el Panel Inmobiliario Antares

Rafael Márquez Berral, secretario general de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana, protagonizó el pasado mes de marzo la segunda jornada del Panel Inmobiliario Antares, un encuentro al que asistieron en torno a 40 profesionales, empresarios y responsables públicos relacionados con el sector.

Inició Márquez Berral su intervención mencionando los objetivos básicos de las políticas de su Secretaría, coincidiendo con los del Gobierno andaluz, que no son otros que “apuntalar la recuperación económica y mejorar la calidad de vida de las personas que viven en Andalucía”. “Siempre digo -continuó- que en materia de urbanismo tenemos que estar a la altura de las circunstancias, y en estos momentos eso implica hacer todo lo posible para evitar que se reproduzcan los errores del pasado, pero también propiciar que Andalucía sea una tierra segura, competitiva y atractiva de cara a la inversión”.
Para alcanzar esas metas, desde la Dirección General de Urbanismo, que depende de la Secretaría General de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana, se firmó a finales de 2016 un decálogo de medidas, consensuadas con el conjunto de agentes económicos y sociales de la comunidad autónoma que pueden participar en un proceso urbanístico, de ordenación del territorio, destinado a la flexibilización y agilización de los instrumentos de planeamiento, con el objetivo último de “hacer que esta tierra sea atractiva”.
“Es inconcebible que un Plan General tarde lo que se tarda en tramitar, no tiene ningún tipo de justificación, ni siquiera por las garantías perseguidas. Un procedimiento que tarde 12 años no es más garante que uno que tarde mucho menos, y por eso es un elemento fundamental que queremos abordar con determinación. Es cierto que desde hace ya tiempo venimos trabajando en esta línea, y en ese marco hace un par de años pusimos en marcha las comisiones provinciales de valoración”.
Expuso el ponente cómo a lo largo de la tramitación urbanística uno de los elementos que más influyen en el retraso de la tramitación son los informes sectoriales. “Lo que hemos propiciado con esas comisiones provinciales de valoración de informes sectoriales es, primero, que un órgano los coordine y armonice para que no haya contradicciones entre unos y otros; y segundo, establecer casos similares y plazos iguales a los informes sectoriales que dependen de la Junta de Andalucía. De hecho, ahora todo el que dependa de la Junta tiene tres meses para su emisión y un mes para su ratificación”.
En ese contexto, también se le ha solicitado al Gobierno de España que informes tan importantes como el de Carreteras del Estado, de Costas, etc., se pudieran circunscribir también a esas comisiones para que todo esté mucho más seguro y armonizado.

Un cambio radical de escenario

Argumentó acerca de lo importante que es, tanto desde el ámbito público como privado, que los responsables de empresas e instituciones sean capaces de interpretar lo que está pasando en el mundo, porque el escenario macroeconómico, con la globalización, ha generado un cambio enorme en las reglas del juego. “Estamos en un escenario tan complejo, que ha variado tanto, que hace que tengamos que poner en marcha obligatoriamente instrumentos distintos. Siempre pongo el ejemplo de la empresa Inditex, que ha entendido a la perfección cómo ha cambiado el mundo. Esta firma ha transformado el sector de la moda, y no sólo tiene una enorme plataforma logística, sino que ha sido capaz de transformar su sector flexibilizándose, adaptándose en tiempo real respecto a las demandas de los usuarios”.
“Está cambiando todo tan rápido, que si seguimos con el estatus y las circunstancias que funcionaban en otro tiempo, nos vamos a quedar atrás. La empresa, el profesional o la tierra que no sea capaz de interpretar que esto cambia, se va a quedar atrás”.
Aseguró que los instrumentos de planeamiento, los instrumentos urbanísticos, no pueden ir por detrás de la realidad, “sino que tienen que ir por delante y ser capaces de adaptarse a esa realidad cambiante prácticamente día a día”.
Profundizando en el decálogo de medidas anunciado, explicó que el grueso tienen un carácter interno porque están destinadas a mejorar y unificar la toma de decisiones de la Administración, algo complejo en una comunidad autónoma con ocho provincias que implican ocho órganos en las que se toman decisiones, además de los órganos centrales de la Junta. “Llevamos tiempo intentando unificar criterios para que sobre elementos comunes no haya en Almería un pronunciamiento distinto sobre el que puede haber en Sevilla, porque es algo que genera gran incertidumbre jurídica. No podemos permitir que distintos operadores, públicos o privados, ante las mismas situaciones tengan distinta respuesta. Con vistas a ese objetivo, vamos a aprobar una instrucción para nuestros órganos para intentar homogeneizar aquellos aspectos donde hemos detectado que hay disparidad de criterio, a partir de lo que nos habéis trasladado los distintos actores”.
Otro aspecto clave, según el secretario general, es que junto a la flexibilización y agilización se transmita seguridad jurídica para que se active y dinamice la inversión, al tiempo que otras medidas van dirigidas a mejorar los órganos de decisión y consulta. “Tenemos que hacerlos más agiles, no puede imperar la burocracia. Y tenemos que introducir la administración electrónica en todo lo relativo al urbanismo y al instrumento de planeamiento. Tenemos unas tramitaciones en las que las TICs no están presentes y son un aspecto fundamental para mejorar esa eficiencia de la tramitación de los planeamientos”.

Revisión integral de la LOUA

Al margen de todo lo anterior, la más importante actuación prevista por el equipo que encabeza Márquez Berral es la revisión integral de la LOUA: “Durante mucho tiempo hemos estado valorando si abordar la reforma de la Ley o hacer ajustes puntuales, sopesando si era oportuno revisarla de forma integral en este momento, en el cual se empezaba a generar cierta recuperación económica. Finalmente, también fruto del diálogo y el consenso, hemos llegado a la conclusión de que tenemos que cambiar la Ley de una manera integral porque no podemos seguir utilizando instrumentos que no funcionan a día de hoy”. “No tiene sentido –continuó- que de cara a reactivar nuestra comunidad autónoma sigamos utilizando instrumentos que nos llevan a que un Plan General se apruebe en 12 años, o que cada vez que tengamos que hacer una modificación tardemos nueve, o que cuando haya una tramitación tengamos que emitir numerosos pronunciamientos sectoriales y aprobaciones que en ningún caso redundan en la garantía del administrado. Si seguimos utilizando esos mismos instrumentos difícilmente vamos a conseguir los objetivos políticos y económicos marcados”
Para abordar esta reforma, la Administración está celebrando foros provinciales con los diferentes actores que intervienen en el sector, que están haciendo sus planteamientos y propuestas. Se persigue pues que sea una Ley consensuada, que además se enmarca en un escenario político propicio por la estabilidad existente en el Parlamento andaluz, que facilita la aprobación de leyes importantes.
Hace ya más de una década de la aprobación de la LOUA, una Ley que en ciertos aspectos fue novedosa y que ha funcionado en algunas cuestiones pero no en otras.
Otro aspecto fundamental es revisar los instrumentos de planeamiento general. “A día de hoy, y eso lo uno a que el mundo cambia de manera vertiginosa día a día, no podemos tener instrumentos que regulan cuestiones menores. Llegamos a una situación sin sentido. Tenemos que hacer Planes Generales más flexibles, que se acomoden más a lo que en Europa, sobre todo en el mundo anglosajón, está funcionando, que se conoce como Master Plan, donde se establecen las grandes estructuras, las determinaciones, el modelo de ciudad, la ordenación estructural de lo que queremos que sea una ciudad o un pueblo, y después que haya otros instrumentos que determinen el por menor y no requieran las mismas tramitaciones y burocracia para cambiar esas pequeñas cuestiones”.

Simplificación del Plan General

Es necesario pues acometer la simplificación del Plan General, porque es tan complejo en la tramitación y en la documentación “que prácticamente cualquier impugnación que se realiza ante los tribunales tiene muchos visos de prosperar, y no hay nada que genere más inseguridad jurídica que eso. Es imposible acertar al 100% en un documento tan complicado. Por tanto, tenemos que ser capaces de simplificarlos para blindar la esencia, y después en los pormenores, si se impugnan, serán cuestiones menores”.
Elemento esencial es también adaptar la Ley a la diversidad de Andalucía, y al mismo tiempo reforzar las competencias de los ayuntamientos: “La Junta de Andalucía no tiene que ocuparse de cuestiones menores porque sus competencias tienen que ver con cuestiones supramunicipales, con la esencia del municipio y el modelo de la ordenación estructural”.
La gestión fue otro elemento abordado por el secretario general en su alocución, recordando la interesante y novedosa figura establecida en la LOUA del agente urbanizador, una figura que puede funcionar en ayuntamientos grandes, con mayores capacidades, “pero difícilmente en los pequeños”. “Tenemos que hacer que la gestión sea ágil, y tenemos que evitar que se especule con el suelo, que se produzca una retención del suelo en aras de un interés, legítimo desde un punto de vista privado, pero no desde el colectivo”.
Afirmó asimismo que es necesario superar el carácter residual que actualmente tiene el suelo no urbanizable, partiendo de dos aspectos básicos: que ese suelo no puede ser ciudad ni puede ser objeto de urbanización, pero que existen muchos usos en Andalucía que no son propios de una ciudad, porque serían contraproducentes, como todo lo relacionado con el mundo del caballo, que puede tener mucho recorrido y ser muy fructífero pero que en la normativa actual tienen serias dificultades para implantarse: “Hemos querido dar tanta garantía en el suelo urbanizable que hemos olvidado ciertas potencialidades de nuestra tierra”.
En materia de ordenación del territorio, desde la Secretaría se están analizando los POTs de la primera generación, los que tienen más de una década, para ver en qué han funcionado y en qué no y tomar las oportunas determinaciones. “Hay varias revisiones de POTs en marcha, en concreto el de la Costa del Sol Occidental y el de la Bahía de Cádiz, y ahí vamos a intentar reflejar toda la filosofía que he trasladado en este foro, para que los instrumentos de ordenación del territorio preserven lo que sea necesario, pero que potencien lo que tengan que potenciar”.

Ronda de preguntas

Al término de la exposición inicial se abrió una ronda de reflexiones y preguntas, la primera de las cuales la formuló Ana Llopis (empresaria, Grupo Llopis), quien lamentó las dificultades con las que se topan los empresarios para sacar adelante cualquier proyecto desde el punto de vista administrativo.
Aseguró el ponente que, si bien hay que hacer cambios normativos “con valentía y determinación”, hay cuestiones que dependen “del conjunto de la sociedad”, al tiempo que recordó que no todas las competencias son de la Junta de Andalucía, porque existen competencias municipales donde el Gobierno autonómico no puede entrar.
El abogado urbanista Rafael Salinas preguntó sobre los tiempos que manejan para la aprobación del POT de la Costa del Sol Occidental, a lo que respondió Márquez Berral que para este año “estará el documento encima de la mesa pero no la aprobación, porque materialmente no da tiempo”. Afirmó que ya tienen en su poder no sólo el diagnóstico de lo ocurrido, sino también unas líneas generales, teniendo previstas próximas reuniones con todos los alcaldes afectados para intercambiar opiniones. “Tenemos que hacer que esto funcione, porque la Costa del Sol es un territorio muy valioso, por eso es fundamental no equivocarnos”.
Juan María López Espinar, arquitecto, puso sobre la mesa las limitaciones al crecimiento que a su juicio impone la norma 45 del POTA (Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía), “potenciando a los que ya sólo podrían crecer en altura como Fuengirola o San Juan de Aznalfarache, pero perjudicando a municipios pequeños pero con un enorme término municipal, al haberse hecho de forma simplista la ecuación del número de viviendas”. Explicó el secretario que, desde que se cambió la instrucción que regula los cómputos de los crecimientos, “rara vez ha habido dificultades con el artículo 45; al menos de una forma genérica, ese artículo hoy no es un problema. Si se produce un caso notorio, en el cual hay elementos que justifican que puede haber mayor crecimiento, se abordará”.
La siguiente en tomar la palabra fue Catalina Madueño, secretaria general de Vivienda de la Consejería de Fomento y Vivienda, quien trasladó sus felicitaciones al equipo de Rafael Márquez “por la valentía que supone modificar una Ley tan importante, pues aunque existen muchas razones para hacerlo, también hay muchas razones para no hacerlo, por las dificultades que implica y porque cuando se piensa en profundidad nunca parece que sea el momento totalmente oportuno, en una realidad tan cambiante”.
Coincidió asimismo en la importancia de que se reduzcan los tiempos de tramitación y los procedimientos en la medida de lo posible, sin olvidar los marcos legislativos existentes, así como en el acierto al tratar de apostar por un modelo de planeamiento general más flexible, que distinga cuestiones menores de otras más importantes, “con objeto de que si se impugna un PGOU por una cuestión menor, esa circunstancia no impida que dicho Plan siga desplegando sus efectos, aunque existan limitaciones para una parte”.
Insistió el secretario general en esa necesidad de blindar la esencia de los planes generales, procurando “separar los actos administrativos, que son los que son susceptibles de impugnación”. En cuanto a la vivienda protegida, apuntó: “No está resuelto a día de hoy pero será uno de los temas que abordaremos, partiendo de la base de que aunque tenemos que reconsiderar el marco actual, tiene que seguir habiendo una vivienda tasada en precio”.
Por su parte, José Luis Sainz Pardo, delegado de JLL en Andalucía, redundando en la intención de hacer más rápida, transparente y ágil la gestión del planeamiento urbanístico, apuntó la idea de que “la impronta del inversor no debe ser quien genere o planifique la ciudad por golpe de inversión. Ahora mismo, los grandes actores en el mundo del sector inmobiliario, que son fondos de inversión con un parámetro financiero aunque hayan puesto delante unas empresas de gestión con conocimiento inmobiliario, están todos centrados en comprar suelo finalista, por lo que el suelo finalista bien ubicado se está agotando”. Lamentó que ningún gran actor se esté dedicando a crear nuevo suelo, la materia prima del desarrollo inmobiliario, huyendo precisamente de lo que implica la gestión urbanística, y eso está provocando que el propietario de ese suelo finalista de cierto valor, al ser tan escaso, esté subiendo los precios, “cuando en el mercado real el comprador de vivienda no tiene mayor poder adquisitivo”. Por eso, entiende necesario vincular la transparencia y la agilidad urbanística con la realidad del mercado, por la manera negativa en la que repercute en el usuario final: “El exceso de garantía que se quiere dar desde el urbanismo a los procesos de desarrollo tiene como consecuencia que al final esté subiendo la vivienda y el que no tiene capacidad de compra se está quedando aún más fuera del mercado”
Eduardo Caruz, abogado de Cuatrecasas, reflexionó acerca de la importancia de la gestión urbanística en el contexto de la revisión integral de la Ley. “Precisamente lo que sobra en Andalucía es suelo ordenado, que no se desarrolla por razones principalmente financieras o económicas, pero es verdad que el marco normativo tampoco ayuda”. De la figura del agente urbanizador resaltó que 15 años después de su creación en Andalucía no se habían alcanzado los objetivos deseados: “Hay muy pocos, y los que ha habido han tenido enormes dificultades por la complejidad del procedimiento o la falta de desarrollo reglamentario”.
Márquez Berral mostró su acuerdo con la reflexión de Caruz, si bien apuntó que la Junta de Andalucía no participa en la gestión urbanística porque es una cuestión municipal, si bien “es obvio que la Ley de urbanismo tiene que abordar esta cuestión como una de sus metas”.
Ramiro Moreno, responsable de suelo y residencial en Andalucía de CBRE, rompió una lanza en favor de la figura del promotor, al que se “ha dilapidado, cuando han sido auténticos generadores de negocio y riqueza, que dan de comer a muchas familias en todo el proceso de desarrollo de un suelo”. Señaló que la propia Junta de Andalucía debiera, como organismo público, fomentar que esta figura se perciba de otra manera en la sociedad.
Lamentó el secretario general que el urbanismo tenga unas connotaciones negativas, y explicó cómo desde la Dirección General de Urbanismo se han puesto en marcha recientemente varias campañas de concienciación, para que la población perciba el urbanismo como un instrumento fundamental en la transformación de la vida de las ciudades, y que no se vincule de forma generalizada con la especulación.
Preguntado por el abogado Rafael Salinas sobre las previsiones de la Junta con el Corredor Ferroviario de la Costa del Sol, apuntó que si bien se está analizando el tema de la movilidad como una cuestión esencial en una aglomeración urbana como esta, aún no hay una decisión firme al respecto: dependerá de muchas cuestiones, entre otras, de si el Corredor Ferroviario es factible o si existen otras alternativas.
En último término, Miguel Jiménez, representante del Bufete Génova, insistió en la importancia de las decisiones que se tomen sobre la Costa del Sol, al ser un destino preferente para multitud de extranjeros, muchos de los cuales tienen interés por adquirir una vivienda en propiedad en la zona. Argumentó Rafael Márquez que la relevancia que le otorgan al ciudadano extranjero es tan capital, que en gran medida fue por este colectivo por el que se impulsó la regularización de viviendas que estaban en situación irregular en Andalucía. “No nos podemos permitir trasladar a otros países la imagen de inseguridad jurídica que genera el que un ciudadano que hubiera comprado una vivienda con todos sus parabienes, se quedara en un momento determinado fuera de juego. Andalucía no podía proyectar esa imagen exterior por una cuestión de seguridad jurídica”.  Ai

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *