Los inversores mueven ficha en el tablero comercial

Por Elena Segura

El sector retail está desde hace años en el punto de mira de las Socimis y los fondos de capital riesgo, e incluso de los inversores privados, que han visto en las zonas comerciales un producto muy atractivo para rentabilizar su dinero.

En el año 2015 los consumidores se asomaron a los centros comerciales con el entusiasmo propio de quien parece venir de una larga hibernación. A nivel nacional, las ventas en estos espacios alcanzaron los 40.978 millones de euros, un 6,1% por ciento más que en 2014, con una afluencia estimada de 1.907 millones de visitas, un 5,8 por ciento más que en el mismo periodo del año anterior. El consumo creció y las perspectivas también, y este efecto dominó que suele darse en la economía ha arrastrado también a los inversores, que atraídos por las buenas expectativas del sector retail, han cerrado importantes operaciones inmobiliarias en el último año.
La incertidumbre política que vive el país tras las pasadas elecciones parece haber frenado algo la confianza de los consumidores, que en el primer trimestre del año se ha visto resentido. Las cifras que dejó 2015, especialmente el mes de diciembre, en el que, según datos del CIS, el Indicador de Confianza del Consumidor se sitúo en 107,4, es decir, 17 puntos por encima en relación al mismo mes de 2014, no se han mantenido en los primeros meses del presente año, donde se han registrados índices más bajos en relación al primer trimestre del 2015.
De cualquier forma, la bajada de precios de los últimos años, las nuevas opciones de financiación y el aumento del consumo, han hecho de los centros comerciales el cóctel perfecto para los inversionistas. Ya el 2014 fue un buen año para los fondos inmobiliarios. En el 2015 se mantuvo esta tendencia, con inversiones en el sector de los centros comerciales por un valor superior a los 1.500 millones de euros, con lo que la recuperación que se inició allá por el año 2013 parece haberse consolidado, y sólo la falta de estabilidad política parece que podría romper este ritmo de crecimiento.
El hecho es que todos los analistas destacan este sector como uno de los más estratégicos dentro del mercado inmobiliario. En el marco del IV Observatorio de Inversión Inmobiliaria organizado por CBRE y el IE Business School se evidenció el protagonismo de los centros comerciales, destacándose que en el periodo 2015-2020 se espera que se desarrollen 60 nuevos centros en toda España, que sumarán casi dos millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), una cifra que contrasta con los cinco centros comerciales que se inauguraron en 2015 y que sumaron tan sólo 115.000 metros cuadrados.

El dinamismo de Andalucía

Esta tendencia se ha hecho fuerte además en Andalucía, donde los movimientos, dentro del tablero comercial, se han multiplicado. Según la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), entre 2016 y 2018 está prevista la apertura de un total de cincos centros comerciales más en la comunidad andaluza, lo que aumentaría en 288.837 metros cuadrados la superficie bruta alquilable (SBA) respecto a las 2.687.000 metros cuadrados actuales existentes.
Estas aperturas se repartirían entre Jaén, donde está previsto el centro Jaén Plaza, de Grupo Alvores, con 22.000 metros cuadrados. En Armilla (Granada), se prevé un centro de 85.000 metros cuadrados de General de Galerías. Mientras que en la provincia de Almería se esperan dos inauguraciones más, Torrecárdenas y Puertalmeraya, de 60.000 y 107.000 metros cuadrados, respectivamente, de la mano de Bogaris Retail y del Grupo Tejera. El último centro, de 14.837 metros cuadrados, se situaría en el municipio gaditano de Chiclana, y vendría de la mano de Redevco.
Pero existen otros proyectos que podrían aumentar aún más esta cifra. En Sevilla el dinamismo de este sector es evidente y el interés de las Socimis, también.  Destaca la operación que Lar España ha llevado a cabo con la compra a Viapol de los terrenos de Palmas Altas, no sólo por ser su primera operación en la comunidad andaluza, sino por la implicación que ha demostrado en este proyecto y en su promoción. El ejemplo de Palmas Altas sirve para ver cómo este tipo de sociedades de inversión inmobiliaria también pueden entrar en la propia promoción de este tipo de centros, y no sólo limitarse a comprar, como han hecho hasta ahora. Esto da una idea de que algo puede estar cambiando, y muestra una nueva imagen de las Socimis, que de ser meras compradoras pueden pasar a introducirse también en el negocio de la promoción.
En la provincia de Sevilla también se están viendo otros movimientos. El grupo francés Unibail-Rodamco, que es el actual propietario de Los Arcos, está negociando su entrada en el proyecto Waterland de Espartinas, que supone una inversión de 350 millones de euros y podría ver la luz en 2018 en una ubicación privilegiada, junto a la A-49 y el enlace a la futura SE-40.

También se invierte en ocio

Más orientado al ocio estaría Sevilla Park, junto al Puente de las Delicias, que promueven las empresas Octagon, Live Nation, RLM y Last Tour, y supondría una inversión de 180 millones de euros. Aunque sería más bien un palacio multiusos de conciertos para 21.000 personas, el proyecto incluye también un centro comercial.
Y en la vecina localidad de Dos Hermanas el proyecto estrella es Megapark, que promueven Arcona Ibérica, Rusvel y Baremo, y supone una inversión de más de 200 millones. Se trata de un nuevo parque comercial y empresarial junto al polígono industrial La Isla. El Megapark abarca 2.680.000 de metros cuadrados y una edificabilidad de 1.646.808 metros cuadrados, por lo que podría convertirse en el mayor de Andalucía. Quedan unos 10 años de trabajos, que ya han empezado con la urbanización de los terrenos que lleva a cabo Heliopol.
A estos se unirían también el proyecto de un nuevo Ikea en Sevilla, que viene gestándose desde hace años y que por fin podría ver la luz, así como el de Puerto Triana, de Caixa Bank, que ya ha solicitado la licencia de obras.
Fuera de la provincia de Sevilla nos encontramos con el que podría convertirse en el mayor centro comercial de Andalucía. Se trata de un proyecto de la británica Intu, que pretende ubicar en Torremolinos con complejo de comercial y de ocio que supondrá una inversión directa de 650 millones de euros. El nuevo PGOU de Torremolinos da luz verde a este proyecto, que se localizaría junto al Palacio de Congresos, y que incluiría, además de cines, restaurantes y locales comerciales, una piscina de olas gigantes para hacer surf, un rocódromo al aire libre y pistas de esquí durante todo el año. De momento ya han comenzado los estudios del terreno previos a los inicios de las obras.
El interés por Andalucía llega también a los inversores chinos. Uno de los grupos más importantes a nivel internacional, Wanda, conocido por su culebrón con el Edificio España, en Madrid, explora ahora posibilidades de inversión en la provincia de Málaga, en concreto en Benahavís, donde ya se ha interesado por un centro comercial.
También destacan otros proyectos en provincias como Córdoba, donde se está gestando el Rabanales Plaza, un centro comercial en el Parque Científico Tecnológico Rabanales 21, cuya inversión ronda los 30 millones, y que podría darle viabilidad al recinto tecnológico, que se enfrenta a múltiples problemas económicos.
Así las cosas, los datos actuales de la comunidad andaluza, que según AECC actualmente cuenta con 2.687.000 metros cuadrados de SBA repartidos en un total de 105 centros y parques comerciales, podrían variar mucho en los próximos años.  Zonas con poca oferta y otras con más densidad comercial pero que siguen presentando atractivas oportunidades son las áreas más buscadas por los inversores, que ven la región un horizonte más que interesante. Ai