“Las tasadoras desempeñan un rol esencial en el buen funcionamiento del mercado aportando rigor y precisión en la valoración”

Juan Fernández-Aceytuno

Consejero delegado de ST Sociedad de Tasación

 

Juan Fernández-Aceytuno es consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, donde se incorporó el año 2008 como director general. Ingeniero de Minas por la Universidad Politécnica de Madrid, es Master en Dirección de Operaciones por el IE – Madrid, y PDG por el IESE-Madrid. Ha participado en dos grandes proyectos de ingeniería desarrollados en la industria entre los años 1989 y 1998, en BP y General Electric (GE). Anteriormente a su llegada a ST, fue director general durante seis años de GE (2001-2007).

Es autor de los libros ‘Gestión en tiempos de crisis’, de Editorial Deusto (2009), y ‘Lógica sencilla’, editado por Underbau (2015). Es asimismo patrono de la Fundación Jaime Alonso Abruña y miembro del Círculo de Empresarios, del Círculo de Economía, benefactor de la Fundación Foro de Foros y fundador del think tank Know Square.

En esta entrevista, Fernández-Aceytuno se muestra convencido del importante papel que están llamadas a ocupar las sociedades de tasación en el proceso de recuperación que viene experimentando el mercado inmobiliario, una recuperación que “va por barrios” tanto en el territorio nacional como en Andalucía. En la Comunidad andaluza, ubicaciones como la Costa del Sol empiezan a destacar tanto por el ritmo de transacciones y la creciente demanda, como por el precio del suelo y consecuentemente, los precios finales de la vivienda.

 

¿Se puede hablar ya de forma contundente de recuperación del sector inmobiliario español y de estabilización de precios?

Desde finales del año 2015 venimos anunciando una estabilización progresiva de los precios y, en algunos casos, una tímida recuperación. Es una tendencia que se ha idoåΩ afianzando desde entonces en los sucesivos informes trimestrales que hemos ido publicando desde ST Sociedad de Tasación. Estos mismos informes reflejan que, sin embargo, la situación no es homogénea en todo el territorio español; así, ciudades como Madrid o Barcelona ejercen un efecto “tractor” sobre el resto de los territorios, y a día de hoy aún encontramos algunas zonas en las que los precios se encuentran estabilizados o experimentando leves descensos. Por tanto, si queremos ser precisos diremos que la estabilización y la recuperación de los precios en realidad “va por barrios”. Respecto al comportamiento futuro de los precios, la proyección temporal de nuestros modelos en el horizonte de los próximos meses sugiere una ligera tendencia al alza sostenida.

¿En qué situación se encuentra el mercado andaluz en comparación con el nacional?

Andalucía tiene unas características equiparables a las del resto del país, y en consecuencia se está produciendo una evolución similar, es decir, un mercado en general dispar, que hay que analizar localmente: mientras algunas zonas experimentan crecimiento positivo relevante, otras aún se encuentran más estabilizadas.

En algunas ubicaciones, como la Costa del Sol, el ritmo de transacciones es elevado y la demanda es creciente, lo que se traslada también al precio del suelo y consecuentemente a los precios finales de vivienda. Es significativo que gran parte de esa demanda creciente procede de fuera de Andalucía, tanto de compradores nacionales como internacionales. Destaca Málaga capital, con una demanda relativamente elevada.

Respecto al resto de Andalucía, la demanda se mantiene en un estado de cierta atonía: zonas como la Costa Tropical de Granada o el Levante Almeriense empiezan tímidamente a promover suelos, pero aún con ritmos de venta lentos dado el carácter local del comprador. Cabe destacar que en Andalucía se firmaron en 2016 el 27% de las hipotecas constituidas sobre solares en toda España, si bien el capital prestado fue del 14%.

¿Cuántos años buenos puede tener por delante el sector a partir de ahora?

Es difícil hacer una predicción a largo plazo, ya que, como comentábamos anteriormente, la recuperación no está siendo homogénea en todos los territorios. En el corto plazo, sin embargo, se puede afirmar que el mercado crece de una manera sostenible y no es previsible a corto plazo un recalentamiento del sector.

Así lo demuestran los principales indicadores que identificamos desde ST Sociedad de Tasación:

El número de hipotecas respecto al número de transacciones está equilibrado, a diferencia de los años anteriores a la crisis, en los que el número de hipotecas era muy superior.

La relación entre el crecimiento del PIB, la afiliación a la Seguridad Social y el precio de la vivienda está equilibrada, con crecimientos similares en torno al 3%.

El precio del suelo y el de la vivienda varían acompasadamente salvo en determinados territorios en los que encontramos focos de inestabilidad en el precio del suelo.

La relación entre los tipos de interés y el precio del dinero. Continuamos en un entorno de tipos bajos que favorecen la inversión inmobiliaria, por lo que éste es un aspecto clave a seguir de cerca.

Por último, fuerte incremento del precio del alquiler, sustentado eso sí en una mayor demanda, pero que induce a pensar que estamos ante un ciclo de crecimiento al que habrá que estar atentos.

¿Qué papel juegan las sociedades de tasación en este proceso de recuperación?

Las tasadoras desempeñan un rol esencial en el buen funcionamiento del mercado aportando rigor y precisión en la valoración. ST Sociedad de Tasación además apuesta por la transparencia generando información y difundiéndola tanto a profesionales como al público general. Desde el año 1985 generamos informes de evolución de precios y hemos incrementado nuestra oferta de información y servicios progresivamente, incluyendo estudios de oferta y demanda, censos (stock), etc., modelo éste que luego ha sido replicado a partir del año 2004 tanto por competidores como por otras instituciones públicas y privadas, lo que sin duda es una buena noticia para el mercado.

El modelo empresarial por el que hemos optado desde ST es mantener nuestra trayectoria de 35 años, invertir en personas, seguir siendo una empresa de servicios profesionales independiente con el objetivo de ofrecer servicios de calidad, alto valor añadido, e independencia.

¿Cuáles son los principales retos y los principales riesgos que a día de hoy afronta el mercado inmobiliario?

Quizás, a modo de ejemplo, recordar que en el último encuentro promovido por Andalucía Inmobiliaria en Madrid, accesible desde el canal ST Tv (plataforma online abierta de ST Sociedad de Tasación desde la que se puede acceder a eventos del sector inmobiliario), el secretario general de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana de la Junta de Andalucía, Rafael Márquez, anticipaba que modificar la LOUA en aquellos apartados que ponen barreras al inversor, agilizando trámites que en ocasiones hacen inviables las operaciones financieras o crean inseguridades jurídicas que interfieren en la confianza de los inversores, era uno de los retos del sector.

¿Qué esfuerzos se han realizado / se están realizando desde las sociedades de tasación para contribuir a la mejora de la imagen del sector en la sociedad? ¿Qué aportan a la necesaria transparencia del mismo?

Las sociedades de tasación somos entidades reguladas y supervisadas por el Banco de España, que dejó en manos de éstas la responsabilidad de emitir tasaciones para el Mercado Hipotecario. La Orden ECO 805/2003 es la normativa de referencia y el estándar bajo el que se realizan todas las tasaciones. ST Sociedad de Tasación asume esta responsabilidad desde la transparencia y el rigor como base de nuestro servicio. Además, ST Sociedad de Tasación participa activamente en el sector, no solo con el resultado de su trabajo y la aportación de información, sino acudiendo y promoviendo cuantos encuentros divulgativos y formativos sean necesarios. Uno de los esfuerzos más valorados en el sector ha consistido en participar en la creación de la AEV, asociación de empresas del sector de la cual hemos sido miembros fundadores, y el impulso en el Panel de Precios de la Vivienda, espacio común para la gran variedad de información que sobre precios de la vivienda se difunde periódicamente en España.

¿Cree que el alquiler está llamado a ocupar en España un protagonismo tan importante como en la mayoría de los países europeos?

España fue en tiempos muy pretéritos un país perfectamente homologable a los de su entorno en este aspecto. Fue bien entrado el siglo XX cuando, por diversas razones, la tendencia a la compra empezó a predominar sobre la del alquiler. La crisis acaecida desde 2007 ha hecho que se empiece a recuperar progresivamente la cultura del alquiler: la movilidad laboral, la precarización del empleo y el mayor rigor en la concesión de crédito hipotecario han hecho que en España cada vez sean más quienes opten por alquilar en vez de comprar una vivienda. Aunque se observa que la tendencia es creciente, esta modalidad todavía se encuentra lejos de los niveles de los países de nuestro entorno.

Según los últimos informes de tendencias publicados por ST Sociedad de Tasación, ¿debe mejorar mucho el actual Índice de Esfuerzo Inmobiliario del ciudadano medio?

Según el último informe de Tendencias del Sector Inmobiliario publicado el pasado mes de abril, el índice de esfuerzo evolucionaba positivamente de manera sostenida y se situaba como media en el territorio español en 7,4 años de sueldo íntegro de una persona para adquirir una vivienda de tipo medio, con algunas excepciones como Murcia 5,1 años y La Rioja 4,9 años o lugares como Baleares donde se necesitan 14,4 años. A nivel internacional es un criterio generalmente aceptado que el esfuerzo para la adquisición de vivienda no debería superar los 5 años de salario bruto en un mercado sano.

Y respecto a la capacidad de endeudamiento, ¿mejora a buen ritmo?

En nuestro informe del mes de abril, el índice ST de accesibilidad que mide la capacidad de endeudamiento reflejaba una mejora en el primer trimestre del año, sin embargo, se sitúa todavía en 107 puntos, siete puntos por encima de lo que se considera como suficiente. La precariedad laboral y los bajos salarios hacen muy complicado el ahorro por parte de los jóvenes españoles.

¿Qué importancia tienen las nuevas tecnologías en el actual mercado inmobiliario?

La transformación digital ha entrado ya en el sector inmobiliario, desde el proyecto, la construcción (domótica), la comercialización, la gestión, etc. En el sector de la valoración, una parte importante es el tratamiento y control de datos. Las Bases de Datos inmobiliarias son fundamentales para establecer una base de conocimiento, y por tanto, su calidad sí importa. ST Sociedad de Tasación ha cuidado desde su origen este factor y ha dirigido una buena parte de su inversión en tecnología que permita una mejora constante en la calidad de nuestras valoraciones y modelos.

Para concluir, un par de cuestiones relacionadas con su compañía. ¿Cuáles son los principales objetivos que afronta a corto y medio plazo?

El Grupo Sociedad de Tasación está formado por ST Sociedad de Tasación, empresa de valoraciones y tasaciones, por ST Consultores, empresa de consultoría, y por ST Idea, empresa de tecnología aplicada a las dos anteriores. Seguimos apostando por la integración de los valores y principios en los profesionales que forman parte de la organización y en la continua inversión en I+D. La apuesta por seguir innovando para adaptarnos a una demanda cambiante y muy diversificada es la mejor garantía de conseguir un crecimiento orgánico y sostenible en el tiempo. Nuestro objetivo en el medio plazo es seguir creciendo en cuota de mercado sin perder nuestro ADN de empresa independiente, aportando a nuestros clientes un valor real, ya sea una valoración independiente, prudente y en el plazo esperado, un servicio de consultoría preciso y de calidad, o programas y soluciones de tecnología. En total, un Grupo constituido por 200 personas y más de 900 profesionales independientes que colaboran con nosotros.

¿Cuáles son sus planes para Andalucía?

Nuestro objetivo es seguir estando cerca de nuestros clientes y seguir siendo la referencia en Andalucía. Entendemos que el servicio es fundamental y va más allá de ofrecer un producto o servicio: la labor consultiva que hacemos con los agentes que intervienen en el mundo inmobiliario andaluz es muy amplia y diversa, y esta cercanía y conocimiento local marca la diferencia con el resto de competidores. Otro de los objetivos es seguir aumentando nuestra colaboración con Asociaciones de Constructores y Promotores, entidades locales y regionales, y con medios de prensa especializados, etc. Escuchar y compartir son la base del buen entendimiento y contribuyen al desarrollo de la economía de la región. Ai