La inversión inmobiliaria en el segmento Retail en España

Por Leopoldo Parias

Socio director de Deloitte en Andalucía

El segmento “retail” (centros comerciales y locales a pie de calle) se mantiene como uno de los principales dinamizadores de la actividad transaccional inmobiliaria no residencial en España, representando en lo que llevamos de ejercicio el 35% del volumen de inversión total, mientras que en 2015 representó únicamente un 16%.

Según el último estudio llevado a cabo desde el área de Real Estate de Deloitte, que analiza anualmente la situación actual y tendencias en el segmento de retail y centros comerciales en España, a finales de septiembre, la inversión en este segmento alcanzó en los nueve primeros meses de 2016 los 2.085 millones de euros sobre un total de aproximadamente 5.900 millones de euros.

Es remarcable el interés que los inversores extranjeros están mostrando por el mercado español. En este sentido, la operación de Diagonal Mar (495 millones de euros de inversión) ha sido la transacción más importante realizada en Europa en lo que va de ejercicio. Además, en España se han realizado tres de las diez operaciones más relevantes realizadas en Europa (cinco si consideramos las veinte primeras), siendo superada únicamente por Reino Unido y dejando atrás a países como Italia o Francia con una o ninguna operación en el Top Ten.

El crecimiento de las operaciones y del volumen obedece, entre otras causas, a la reducción de la rentabilidad mínima exigida por los inversores para este tipo de activos. Este hecho sumado a la mejora en rentas pagadas por los operadores ha influido en un alza del precio que estos están dispuestos a pagar y ha acercado posiciones entre compradores y vendedores.

Los motivos de la reducción de rentabilidad exigida están ligados a una menor percepción del riesgo por parte de los inversores que se debe básicamente a cuatro factores: la disminución progresiva de la prima de riesgo país; cierta recuperación del consumo; mejora del empleo; y, sobre todo, la reactivación del mercado de financiación y la llegada de nuevos jugadores como las SOCIMI.

Analizando los próximos meses, el estudio indica que el “pipeline” de operaciones en curso o pendientes de salir al mercado  asciende a unos 4.000 millones de euros, siendo las CCAA de Madrid, Andalucía y Murcia donde se esperan más operaciones con un 55% del total de volumen previsto.

En lo que respecta a la oferta, en 2015 y 2016 se han inaugurado 8 centros comerciales en España, situando la densidad comercial en 334 m2 por cada 1.000 habitantes y se espera que se abran otros 10 hasta 2019. La tendencia es la apertura de grandes centros comerciales, inmuebles en general muy grandes, de moderno diseño y enfocados más a los consumidores del futuro que al consumidor actual (mayor de 35 años y mucho más tradicional en su enfoque de proceso de compra).

Esperamos pues que el mercado siga activo durante al menos los dos próximos años y la recuperación de la economía española siga atrayendo a inversores internacionales en este tipo de productos, así como en inversión inmobiliaria del sector logístico, muy ligado también a la recuperación de la economía. Ai

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