«La formación debería exigirse, no creo que cualquiera pueda responder con garantías para el consumidor»
Manuel Bermudo Valero
Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla y de la Mesa de la Construcción de Sevilla
Manuel Bermudo Valero, arquitecto y agente de la propiedad inmobiliaria (API), ejerce ambas actividades desde mediados de los años 80. En la actualidad, y desde hace ya más de ocho años, es presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla. Asimismo, desde 2007 hasta abril de 2011 formó parte como consejero del Consejo Rector de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPIs) de España, siendo responsable de las Áreas de Urbanismo, Valoración y Formación del mismo. Durante dicha etapa creó el Registro de Tasadores Inmobiliarios de España, del que fue primer director. También desde 2007 y hasta 2011 presidió el Consejo Andaluz de COAPIs, mientras hace escasos meses ha sido nombrado presidente de la Mesa de la Construcción de Sevilla, tras haber sido miembro constituyente de la primera formación de la misma. Asimismo, es vocal de la Comisión de Infraestructura y Vivienda de la Cámara de Comercio de Sevilla.
Durante su vida profesional, además de desarrollar sus facetas de arquitecto y API, Bermudo ha extendido su trabajo a todo el sector de la construcción, habiendo incluso desarrollado algunas promociones inmobiliarias, tanto de nueva planta como de rehabilitación, al tiempo que ha asistido en la gestión inmobiliaria (Project Management) a instituciones, empresas y entidades desde los tiempos de la Exposición Universal de Sevilla de 1992. Experto en valoración inmobiliaria, ha impartido numerosos cursos y ponencias, muchos de ellos de gran relevancia.
Como no podía ser de otro modo, Manuel Bermudo se proclama firme defensor de una mayor regulación en la actividad de la intermediación inmobiliaria, como ya existe o avanza por el buen camino en otras comunidades autónomas. “No creo que cualquiera pueda responder con profesionalidad y garantías para el consumidor”, asegura al respecto de la liberalización existente en el sector, donde pueden actuar personas que no tengan ni la formación específica ni la seguridad –a través de un seguro que se paga desde el propio colegio- que ofrece el API. Lamenta, asimismo, que los ciudadanos identifiquen al API como un corredor, “cuando realmente es un asesor”.
Al respecto del producto inmobiliario en Sevilla, asevera que los precios de las viviendas seguirán bajando en la primera y segunda corona, pero no en determinadas zonas muy bien localizadas de la ciudad. Afirma que, si bien la vivienda sigue siendo un valor de inversión fiable a medio y largo plazo, como valor especulativo “no va a volver jamás”. Apuesta por la vivienda en alquiler, especialmente por el alquiler protegido y el alquiler con opción a compra. Optimista por naturaleza, Bermudo lo tiene claro: “estamos en el último escalón de la crisis, en el último peldaño. A partir de aquí tendría que empezar la recuperación”.
En primer lugar, ¿podría resumir brevemente qué diferencia la tarea del agente de la propiedad inmobiliaria de la que realiza cualquier otro profesional de la intermediación inmobiliaria?
La gente sigue identificando al API como toda persona que intermedia y eso es falso. En el año 2000 hubo un decreto que impulsó Rodrigo Rato, por entonces ministro, que desreguló por completo la profesión. Se trataba de liberalizarla, pero lo que consiguió fue desregularla. Anteriormente, nada más actuábamos nosotros como agentes de la propiedad inmobiliaria y no podían actuar los demás. Se hablaba de intrusismo, y a partir de ese decreto, ya podía actuar cualquiera; es decir, podían ejercer la intermediación por un lado, los API, y por otro lado todo el mundo: una cosa ridícula. Pero así quedó. En ese sentido, cuando se me pregunta la diferencia la tengo muy clara: nosotros tenemos una formación, pues se exige una titulación universitaria, una formación específica. A nosotros se nos exige eso, mientras a cualquiera que pueda intermediar no se le exige absolutamente nada.
Por otro lado, los API tenemos un seguro de responsabilidad, que pasa del millón de euros por colegiado y cubre nuestra responsabilidad en cualquier actuación, beneficiándonos del coste reducido que puede implicar el contratarlo a niveles generales. Puedo decir con total seguridad que todo colegiado tiene seguro, porque se paga desde la cuota del propio colegio. De esta manera, las diferencias principales son formación y seguridad. La formación implica profesionalidad, y la seguridad implica garantía. Lo que no puede ser es que un ciudadano, ante la mayor inversión de su vida, que es la compra de la vivienda, no tenga garantía ninguna. Decía la ministra Trujillo que parecía mentira que para vender una lechuga hiciera falta el carnet de manipulador de alimentos, y para vender una vivienda no hiciera falta absolutamente nada.
Los API abogáis entonces por una mayor regulación del sector.
Nosotros estamos abogando por una regulación del sector desde hace mucho tiempo. En Cataluña, por ejemplo, han aprobado una Ley del Derecho a la Vivienda que regula la profesión, la intermediación. Se exige una identificación, la inscripción en un registro, y no vale un teléfono pegado en una farola en la calle, pues cuando vas a protestar, ¿quién está detrás de ese móvil? Hay que apostar pues por la identificación, por la inclusión en un registro.
En segundo lugar, hay que exigir un seguro de responsabilidad. Lo que no es de recibo es que yo haga una tasación inmobiliaria, me equivoque en un momento determinado, que esa tasación no responda como garantía de la cantidad que se ha prestado, y qué pasa entonces; yo tengo una responsabilidad en esa situación, y para eso tengo un seguro que me cubre.
La batalla será difícil, porque la tendencia desde Europa, de la directiva de servicios, es hacia la liberalización de todos los servicios profesionales. Pero la realidad es que la formación debería exigirse, aunque sea un mínimo, pues no creo que cualquiera pueda responder con profesionalidad y con garantías para el consumidor. Todo hay que enfocarlo en defensa del ciudadano y del consumidor. En definitiva, es necesario que haya una regulación del sector, pues lo que se hizo en su día, desde nuestro punto de vista, fue una salvajada.
Esa es nuestra lucha. Queremos algo similar a lo que hay en otros lugares como el resto de Europa o Estados Unidos. En Estados Unidos está el broker, que es el que tiene capacidad máxima, y está el agente. Aquí podríamos hacer algo parecido, podrían convivir ambas figuras y tener competencias distintas, porque la formación y las garantías son distintas.
¿Existe, a su juicio, mucho intrusismo en su profesión?
No podemos hablar de intrusismo desde el momento en que el ejercicio de la actividad es legal por cualquier persona. Así pues, no hay ningún intruso, pero lo que sí es cierto es que hay gente preparada y con más garantías para el consumidor, y gente menos preparada y con menos garantías para el consumidor. Desde el Decreto del año 2000 no hay intrusos, porque todo el mundo puede ejercer la intermediación. Otra cosa es que haya gente mejor preparada que otra, o gente que no tenga una formación específica.
¿Tiene la figura del API el suficiente reconocimiento y respaldo por parte de la Administración Pública?
Creo que no estamos teniendo respaldo suficiente, pese a que tuvimos en el año 2007 la aprobación de unos estatutos en los que se sigue reconociendo la actuación del API. Salvo eso, que fue una lucha donde personalmente tuve el honor de participar, porque la hicimos estando yo en el Consejo General de COAPIS con el presidente, Santiago Baena, como le digo, salvo eso, queda mucho por hacer. Antes he comentado que hay que hacer una ley de regulación de la intermediación, que se ha hecho ya, porque es competencia autonómica, en Cataluña, al tiempo que algunas otras autonomías están intentando sacarla adelante. Pero aquí, ni siquiera se ha empezado a trabajar sobre este tema. E insisto en que como la gente siga confiando en el teléfono pegado a la farola, puede haber más de un disgusto, y de hecho, ya los ha habido.
¿Y por parte de la sociedad?
Creo que aquí la gente sigue identificando al API como un corredor, cuando realmente es un asesor, un profesional asesor, y no se dedica solo a decir esto está aquí o allí y se vende y vale tanto o cuanto. Vamos al Registro de la Propiedad a ver si hay cargas, asesoramos la gestión de la hipoteca, redactamos un contrato, hacemos el estudio de mercado, etc. Hay una confusión porque la gente llama API a todo aquel que intermedia. Y no todo el mundo es API, y eso tiene que quedarle claro a la gente. También le digo que hay API buenos, malos y regulares, como también gente que intermedia sin ser API y que no son malos, son capaces y han aprendido; pero lo normal es que no haya formación ni profesionalidad fuera de nuestro título.
¿Cómo definiría la actual situación por la que atraviesa el colectivo y la actividad de los API en el marco de la crisis?
El colectivo está regular, como todos, pero sobreviviendo. Tenemos las tasaciones judiciales, ahora estamos haciendo también las fiscales, y los jueces están encantados con nosotros. Estamos haciendo las peritaciones judiciales y las tasaciones fiscales contradictorias de la Junta de Andalucía. También nos dedicamos al alquiler de manera importante, que es lo que más se está moviendo ahora, y se está sobreviviendo. No se está ganando dinero, pero aquí estamos todavía.
Estamos pues pasando la crisis como cualquier profesión, como los arquitectos, los ingenieros, todos estamos teniendo problemas. Pero, no obstante, estamos consiguiendo tirar para adelante y el API se está manteniendo con unas actividades mínimas. De alguna manera, sufriendo pero soportándola.
¿Les ha perjudicado mucho la Agencia de Fomento del Alquiler?
Nos ha afectado en la medida en que nos ha dejado colgado mucho dinero. Han puesto mil problemas para los contratos, nos han echado para atrás muchos diciendo que no cumplían, y hemos tenido que dar la cara delante del cliente y decirle: lo siento mucho, yo le informé, y verdad que usted tenía derecho a todo esto, pero la Junta de Andalucía no le da un duro. Están dejando “tirada” a mucha gente y nos están haciendo quedar mal a nosotros con ellos. No se están haciendo las cosas bien con esas personas.
En otro orden de cosas, ¿podrían tener todavía más recorrido a la baja los precios de las viviendas en Sevilla?
Depende de la vivienda de que se trate. Si hablamos de una vivienda en el centro de Sevilla, que reúna las características adecuadas, no va a bajar más, salvo por razones muy singulares. Si ya estamos hablando de la primera corona, y sobre todo de la segunda corona metropolitana, es otra cosa, todavía podrá bajar porque el stock de los bancos en esta ciudad está en la corona metropolitana, y el banco se va a ver obligado a bajar el precio de sus viviendas. Pero el que esté esperando a comprar su apartamento delante de la Catedral a precio de ganga, que no espere porque no va a encontrarlo a mejor precio que ahora. Por eso, no se pueden hacer estadísticas al respecto, porque no es lo mismo una zona que otra. Hay viviendas que están bajando de 150.000 euros a 60.000 o 70.000, ¿puedes decir por ello que, en general, la vivienda ha bajado más de un 50%? Pues no, hay que ser muy cautelosos con las estadísticas. La vivienda bien situada en el centro de Sevilla no va a bajar más.
Entonces, ¿puede hacer falta todavía vivienda nueva en algunas zonas?
A este respecto le tengo que decir que ni el stock es el que están diciendo ni es cierto que no haga falta nueva vivienda. Hace falta, si bien es cierto que en determinadas ubicaciones, en otras condiciones y quizás con otros sistemas.
¿Sigue siendo la vivienda un valor de inversión fiable?
Si lo analizamos como un valor especulativo, no. Ahora bien, si lo vemos como un valor fiable a medio y largo plazo, entiendo que sí. A la postre, la vivienda te da valor. Sí puede ser una inversión estable si la consideramos a medio-largo plazo, pero el que esté esperando que la vivienda siga siendo el valor especulativo que fue, que representó uno de los motivos de la crisis, que se olvide. En los últimos años se engañó en cuanto a la demanda real que existía.
La vivienda como valor especulativo creo que no va a volver jamás, y creo, además, que estamos todos escarmentados, empezando por los bancos, que ya saben que no deben dejar el dinero con el exceso que lo han hecho.
¿Qué características tienen las viviendas con más salida hoy en día?
Si nos atenemos al tipo de vivienda, la pequeña, de 2-3 dormitorios. De hecho, una de las grandes reclamaciones urbanísticas que se están haciendo es que no se diseñe el urbanismo para viviendas enormes, sino para viviendas adecuadas al tamaño que la gente realmente necesita, para lo que hoy en día se precisa. El precio también sería más competitivo y más asequible.
Nos hablaba antes de que se está moviendo mucho el mercado del alquiler…
En efecto, hay un movimiento muy grande de demanda de vivienda en alquiler, en todas las zonas, cada una con su especialidad. Así, hay zonas de viviendas para estudiantes en entornos universitarios, para gente que trabaja en el sector financiero que se mueve por Nervión y Centro, personal de hospitales que también busca en el entorno, y fundamentalmente para la gente joven que se casa, ya que no tienen capacidad ni solvencia para adquirirla en compra. En definitiva, hay mucha demanda de vivienda en alquiler. Tengo clientes promotores que tienen cientos de viviendas en alquiler en Sevilla, y su nivel de ocupación es del 99,9% y con listas de espera. Hablamos de vivienda de alquiler protegido en Bermejales, Jardines de Hércules, Sevilla Este, viviendas a 235 euros de 2 y 3 dormitorios.
Ahora la gente no puede comprar, pero sí alquilar, y aunque quieras comprar, el banco te lo va a denegar. Hagamos todo el esfuerzo por desarrollar viviendas en alquiler, y si son protegidas, pues mejor. Muchas promotoras de las que sobreviven se están dedicando a este régimen. Insisto, en Bermejales, Jardines de Hércules, Sevilla Este, Pino Montano, Arroyo, hay cantidad de promociones concretas con un precio moderado en alquiler que están al 99,9% de ocupación. Si hablamos de alquiler con opción a compra, pues mejor.
Lo cierto es que es más fácil alquilar que comprar. Se empieza de joven con un alquiler, o bien con un alquiler con opción a compra que va generando una entrada, y llega un momento en que tu vida ha mejorado, tienes más estabilidad en el empleo, tienes ya la entrada, al banco le has demostrado que eres solvente y te dan la opción de comprar.
Puedo decir muy claramente que el esfuerzo de la Administración hoy debe centrarse en la vivienda en alquiler. Hay quien habla incluso de que el stock de vivienda existente podría reconvertirse en vivienda protegida en este régimen. El problema es de financiación, y también lo hay en la vivienda en alquiler, porque el banco dice, ¿a un promotor le voy a dar un préstamo para vivienda en alquiler? ¿Y si el promotor me falla, qué hago, me convierto yo en casero de 200 personas?
El banco al promotor le está obligando a provisionar, aunque sea un cliente buenísimo y sin incidencias, hasta el 30% meramente por estar en el sector inmobiliario. Es una barbaridad, somos los apestados. Si es para montar una empresa de barcos de lujo por el Guadalquivir, no hay problema. Pero como huela a ladrillo, provisione el 30%. Pero además, el banco suele ser muy reacio a dar financiación para vivienda en alquiler. Por ello debería instrumentarse desde la Administración algún recurso o mecanismo que facilite los préstamos para estas viviendas.
¿Cuánto cree que queda aún por delante para poder hablar de una recuperación del mercado inmobiliario?
Yo creo que la situación es tan delicada que realmente estamos en el último escalón ya. Creo que a partir de aquí tendría que empezar una recuperación que parece que va a ser lenta. Pero realmente pienso que estamos ya en el último peldaño. Creo que en España se han adoptado las medidas oportunas, que estas tardarán algún tiempo en hacer efecto, pero que deben comenzar a hacerlo desde prácticamente el último semestre del año. Ciertamente soy optimista.
Un consejo para quien esté pensando en adquirir una vivienda.
El consejo es muy fácil: quien quiera comprar una vivienda y la necesite, o simplemente le guste y la quiera comprar, que lo haga, porque la vivienda no es una inversión en un principio, es algo que vas a disfrutar y que hoy puedes adquirir si la encuentras y mañana quizás no la vas a poder localizar. Mi consejo, le repito, es que la persona que necesite y quiera comprar una vivienda, que compre.
También hay algunas oportunidades de inversión grandes, pero hay que pensar que esta inversión la tienen que mirar a medio y largo plazo, nunca a corto. Piense que hoy se tiene la oportunidad de tener la vivienda que uno quería y que hace cinco años era imposible. Ahora tienes la oportunidad de vivir en un ático en Sevilla, en el barrio que tú quieras.
Así que el consejo es que compres, pues no sabes si pasado mañana vas a tener ya esa vivienda que deseas, si es que de verdad quieres comprarla porque te apetece, quieres disfrutarla o la necesitas. Si es como inversión, quizás la vivienda que quieres no va a bajar más; puede que sí la de fuera de Sevilla, sobre todo la de la segunda corona.
¿Alguna propuesta para mejorar el actual modelo urbanístico de la ciudad de Sevilla?
Soy un firme defensor de la potenciación del río. Creo que es el gran olvidado y que puede fomentar el turismo, articular el negocio del ocio e incluso el transporte, en cierta medida, de la ciudad de Sevilla. Es el gran olvidado y tiene un gran potencial. Por otro lado, el Plan General de la ciudad está prácticamente sin desarrollar. Como no terminemos de desarrollarlo, llegará la época en que podamos volver a pensar en hacer vivienda y seguiremos teniendo los suelos sin urbanizar ni terminar, y eso creo que es un problema que se tendría que resolver. En cualquier caso, me gustaría que el río fuera la propuesta estrella porque creo que es una fuente de riqueza y empleo para la ciudad.
Para concluir, recientemente se ha constituido una nueva junta de la Mesa de la Construcción de Sevilla, que usted preside. ¿Puede contarnos algo al respecto?
La mesa está compuesta, como ya sabe, por seis colegios profesionales junto con la patronal Gaesco, y nuestra intención en esta nueva etapa, ante la situación que vivimos, no va a ser solo la de denunciar o enumerar los problemas que afectan y asfixian a la actividad de la construcción, sino dentro de nuestras capacidades profesionales, proponer soluciones que devuelvan al sector a una dinámica que pueda volver a generar empleo y riqueza para los ciudadanos. Ai
Más personal
¿Cómo se definiría a sí mismo?
Como una persona emprendedora, pues siempre me ha gustado crear y generar cosas; muy activa, hasta el punto que tengo que llevar muchas cosas por delante, y optimista por naturaleza.
Lo que más y lo que menos le gusta de Sevilla.
Lo que más me gusta, Sevilla en sí, la ciudad, pero si hay que concretar, las dos fiestas de primavera, la Semana Santa y la Feria. Y lo que menos me gusta es la chabacanería que a veces se instala en este tipo de celebraciones. No puedo soportar a la gente aplaudiendo una entrada de silencio, o los botellones y peleas callejeras en la Feria, que dejan atrás el estilo de Sevilla como ciudad señora.
De tapas por la ciudad se quedaría con…
Si hablamos de los antiguos establecimientos me quedaría con El Rinconcillo y Casa Moreno, y también con Trifón. De los nuevos, me encanta Zelay.
Una película y un libro.
En cuanto a la película, como soy muy fantástico y optimista, me gusta la Guerra de las Galaxias, toda la saga. Tanto en lo escrito como en el cine me gusta lo que hace disfrutar. En cuanto a un libro, La Carta Esférica, de Arturo Pérez Reverte.
Un plato preferido.
La fabada asturiana si me deja la dieta.
Un país por conocer.
Me gustan todos los lugares exóticos, pero Egipto es un país que me encantaría visitar, con todo el misterio de las pirámides, etc.; toda la cultura egipcia me encanta.
Una ciudad donde vivir y trabajar que no sea Sevilla.
Eso es imposible. Para trabajar y vivir no, no me sentiría cómodo. Difícilmente me podría imaginar un sitio, salvo que fuera por obligación.
Tipo de música favorita.
Me encantan la música clásica, el Folk, el Indie Folk, el Blues y el Jazz.
Un sueño por cumplir.
Retirarme algún día con mi velero y mi mujer por esos mares. Soy muy aficionado a navegar. Afortunadamente, tengo varios hijos que pueden echar una mano en la empresa, así que mi sueño sería irme con mi velero y venir de vez en cuando.
Su lema preferido.
Hay un lema que me gusta mucho y me parece bastante práctico: “La perfección está reñida con la eficacia”. Veo a mucha gente queriendo hacer tan bien las cosas que no son eficientes , o incluso nunca las acaban. Hay que conjugar la rapidez y la eficacia con la corrección. Muchas veces, buscando la perfección te quedas en el camino.