La accesibilidad a vivienda en España se sitúa por debajo de la media de la UE

Leopoldo Parias

Socio director Deloitte en Andalucía

 

El ajuste del precio de la vivienda desde 2008 sitúa ya este ratio en 4,4 veces el salario bruto individual en España, frente a la media europea del 6,1.

 

El área de Real Estate de Deloitte ha llevado a cabo, por cuarto año, un análisis del mercado residencial en España, que establece, entre sus conclusiones, tres fases de recuperación de la actividad inmobiliaria.

Para realizar el diagnóstico comparativo del potencial de recuperación del mercado inmobiliario provincial se ha llevado a cabo un análisis cruzado de dos categorías de variables: datos macroeconómicos y datos del mercado inmobiliario de cada provincia, basándose el potencial de mercado de cada provincia en una combinación ponderada de factores macroeconómicos y de factores específicos del mercado inmobiliario.

El informe ratifica que España es un país muy heterogéneo, donde la crisis inmobiliaria no está afectando a todas las regiones por igual, y refleja para este ejercicio un contexto más positivo que el del último trienio, con hasta veinte provincias españolas en buena posición ya para afrontar la recuperación de la actividad inmobiliaria, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica (demografía, desempleo, crecimiento de la población, etc.) como los fundamentales inmobiliarios (precio de la vivienda, tasa de esfuerzo, stock, etc.). Estas provincias son Álava, Asturias, Baleares, Barcelona, Burgos, Cantabria, Guipúzcoa, Guadalajara, Huesca, La Coruña, Lérida, Madrid, Navarra, Palencia, Segovia, Soria, Teruel, Valencia, Valladolid y Vizcaya.

El análisis también destaca cómo se reduce al respecto el grupo de provincias que no se encuentran aún condiciones para normalizar su actividad inmobiliaria, tanto por la peor posición relativa de su coyuntura macroeconómica como por la debilidad de sus fundamentales inmobiliarios, muy penalizados por el exceso de oferta. En 2014 estas provincias son cuatro (Almería, Castellón, Ciudad Real y Toledo), frente a las once de 2013 y las 21 de 2012.

Tasa de esfuerzo de los hogares

La tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos años hasta situarse en el 33%, un nivel cercano a las cotas razonables de equilibrio. Esta disminución es debida al descenso acumulado del precio de la vivienda desde el comienzo de la crisis. En concreto, desde el inicio de la crisis, el descenso medio del precio de la vivienda ha sido del 36%, el 2º mayor de la Unión Europea, solo superada por Irlanda, con un descenso del 47%. Del mismo modo, el precio medio de la vivienda en España (sin tener en cuenta la variable “financiación”, para poder establecer un análisis comparativo con la Unión Europea) es ya 4,4 veces el salario bruto individual, frente al ratio del 6,1 de media en la UE (con países como Reino Unido o Francia con ratios, respectivamente, de 8,5 y 7,9 veces el salario bruto individual).

En un análisis provincial, Barcelona y Guipúzcoa cuentan, por cuarto año, con las tasas de esfuerzo más elevadas de España, debido al elevado precio de la vivienda en estas provincias. En Cádiz, por su parte, la dificultad a la hora de acceder a vivienda viene motivada por sus condicionantes macroeconómicos.

En el lado contrario, la compra de vivienda en provincias como La Rioja, Lérida, Murcia o Pontevedra es más accesible, con tasas de esfuerzo por debajo del umbral del 30%.

En el caso concreto de Andalucía, la tasa se sitúa en el 38,5% para Sevilla, y en el 36,9% para Málaga. En la banda alta se sitúa Cádiz con el 46,6% y Córdoba con el 42,1%

Stock de vivienda nueva

España no solo tiene uno de los parques de viviendas más relevantes a nivel europeo en términos absolutos, hecho que podría estar justificado por la presencia de la segunda residencia. En términos relativos por habitante, España es el país que concentra mayor número de viviendas por 1.000 habitantes.

Gran parte de las viviendas de obra nueva no vendidas en España se localizan en Madrid, Barcelona y las principales provincias del Levante español, debido en este último caso a la doble condición de mercado de primera y segunda residencia. De las 50 provincias analizadas, Barcelona (con 47.466 unidades), Alicante (47.022 unidades), Madrid (42.821) y Castellón (27.253 unidades) son las provincias que cuentan con mayor stock disponible. Cáceres (467), Badajoz (620) y Cantabria (849), por el contrario, son las provincias con menor stock de viviendas.

Teniendo en cuenta la relación entre población y stock de vivienda nueva, Castellón, Toledo y Almería son, por tercer año, las provincias con un mayor stock por cada 1.000 habitantes (45 en el caso de Castellón y 34 en Almería y Toledo). Las provincias que presentan menor stock son Badajoz (0,9), Cáceres (1,1) y Navarra (2,7), mientras que la media para España es de 14 viviendas.

Bajo la actual coyuntura económica, 46 provincias están viendo reducir su stock de viviendas nuevas. Dentro de este grupo destacan Badajoz, Cantabria y Cáceres, con un ajuste del 67%, 66% y 64%, respectivamente, desde el año anterior.

El proceso de absorción de este stock de vivienda invita a pensar en una dinamización del mercado de alquiler. Actualmente, en la mayoría de las provincias españolas la cuota hipotecaria es superior al precio medio de alquiler de viviendas.

España presenta una evidente descompensación entre las viviendas en propiedad y en alquiler. Estas últimas tan solo representan un 18% del inventario, mientras que la media de la unión europea es del 36%.Todo ello hacer pensar que en España el mercado de alquiler debería seguir desarrollándose.

No obstante, el alquiler es un negocio de especialistas, que requiere una gestión profesional e intensiva, en la que juegan un papel fundamental factores como: gestión activa de la ocupación y rentas (nunca se acaba de vender), marketing personalizado, eficiencia comercial, gestión y control de gastos, morosidad, mantenimiento del activo, etc.

El verdadero despegue del mercado de alquiler dependerá de que los promotores e inversores tengan un incentivo suficiente, para ello es necesario un adecuado marco legal (planes de vivienda, LAU) y fiscal (fiscalidad de vehículos de inversión institucional, IVA, ITP, IBI). Ai