El nuevo modelo de negocio inmobiliario
El modelo de negocio inmobiliario seguido en España hasta 2007 por la mayor parte del sector no será el que sobreviva a la actual crisis económica. El nuevo modelo que surja tras ella deberá estar, necesariamente, mucho más orientado al negocio patrimonialista -residencial y terciario-, desarrollado por muchos menos operadores en número, al tiempo que con mayor tamaño y cualificación, junto con una mayor certidumbre, fiabilidad y seguridad jurídica.
En cuanto a la demanda, tradicionalmente orientada a la vivienda en propiedad, irá evolucionando hacia el arrendamiento como consecuencia de los cambios estructurales que se están produciendo en la economía española, junto con las modificaciones legales y fiscales impulsadas por el Gobierno.
De igual forma que ha ocurrido en España, otros países europeos como Suecia y Finlandia atravesaron una situación similar a principios de los 90, como consecuencia de la expansión del crédito y del alza de los precios de la vivienda desde inicios de los 80, que acabó en una grave crisis económica y financiera. Este episodio, con sus diferencias, puede considerarse uno de los ejemplos más recientes y homologables al caso español, en el que a un acusado crecimiento del crédito en el sector privado le siguió el inevitable desapalancamiento.
La principal diferencia con la situación que se vive en España radica en la simultaneidad en la reducción del endeudamiento actual que pretende llevar a cabo tanto el sector privado como el público. Esta situación hará que el proceso de recuperación sea mucho más largo y doloroso, como ya es posible comprobar.
Por otro lado, desde el inicio de la crisis en España, es posible observar un reducción del precio de la vivienda en relación a los niveles alcanzados en 2007.
En este sentido, un reciente informe publicado por el Banco Nacional Suizo (SNB) en el que analiza, en 14 países de la OECD, la evolución del precio de la vivienda y su posterior corrección tras el estallido de la burbuja muestra que, en España, el ajuste del precio de la vivienda aún no ha terminado. Este estudio analiza la desviación del precio de la vivienda observado respecto del nivel que fijan las variables fundamentales que lo definen: la suma de las rentas futuras esperadas, siendo estas, a su vez, función de la evolución del PIB (demanda) y de las actividades ligadas a la construcción (oferta).
Como puede observarse en el Gráfico 3, en algunas economías ya se ha corregido la desviación observada –especialmente Estados Unidos-, aunque no aún en España.
Sin embargo, al igual que ya ocurrió en los países nórdicos mencionados, esta nueva situación impone un importante cambio estructural en el sector inmobiliario español, que necesitará adaptarse para poder seguir teniendo un peso relevante en el conjunto de la economía española aunque, parece evidente, con un menor peso relativo sobre su PIB y siendo más homologable al de otras economías desarrolladas.
Por otro lado, durante la fase expansiva del crédito, la ya de por sí acusada tendencia de la demanda a tener una vivienda en propiedad, fue reforzada por una mejora de la accesibilidad a la compra debido a las condiciones en las que era posible obtener financiación hipotecaria. En ese momento los compradores disponían de una amplia oferta de préstamos hipotecarios destinados a la compra de primera vivienda y, también, de segunda residencia. Esta oferta se caracterizaba por: tipos de interés históricamente reducidos, plazos de amortización de hasta 40 años, e importes que podían llegar al 100% del precio de compraventa. Sin embargo, esta situación difícilmente podrá reproducirse en un previsible futuro y, desde luego, no en el corto plazo.
Otro de los factores que impulsaba la preferencia por la vivienda en propiedad era la fiscalidad: comprar una vivienda implicaba unos beneficios fiscales –deducción en la cuota por IRPF, opción hoy ya desaparecida- muy superiores al alquiler, cuando este los tuvo. Había pues un sesgo fiscal en favor de la vivienda en propiedad y en detrimento del alquiler. Además, el alquiler presentaba otro problema, en este caso de índole jurídico, dado que si bien la legislación al respecto se mejoró en su momento, sigue generando mucha incertidumbre para el arrendador, con plazos de cinco años de prórroga obligatoria, las rentas que no se pueden actualizar más que el IPC, en definitiva, contratos muy rígidos.
Nueva Ley del mercado de alquiler
Como novedad importante en esta materia, el pasado 24 de agosto de este año, el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley de dinamización del mercado de alquiler de las viviendas. Entre otros aspectos pretende reforzar la libertad de pactos, dándose prioridad a la voluntad de las partes, de manera que se pueda renunciar al derecho de adquisición preferente, se pueda pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta. Asimismo, se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria, y de tres a un año la duración de la prórroga tácita, de manera que propietarios e inquilinos se puedan adaptar con más facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. El inquilino, por su parte, podrá desistir del contrato de arrendamiento, siempre que lo comunique al arrendador con un mes de antelación mínima. Asimismo, las partes podrán pactar que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, mientras anteriormente te podían exigir el 100% de las rentas pendientes.
El nuevo texto mejora la regulación del proceso de desahucio por impago, lento y complejo en la actualidad, hasta el punto que representa una de las causas principales por las que los propietarios no destinan sus viviendas al mercado de alquiler. Así, se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil para que cuando se presente una demanda de desahucio por impago, se pueda requerir al demandado para que en el plazo de diez días pague o justifique el impago, siendo el juez quien toma la última decisión.
Por último, también se prevén en el Proyecto de Ley medidas para incentivar el alquiler desde el ámbito fiscal, entre las que destaca la mejora del régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs), sociedades reguladas y supervisadas por la CNMV, acercando su regulación y fiscalidad a la de los Real Estate Investment Trust (REITs) en cuyo modelo se ha fijado el legislador a la hora de promover este tipo de instrumentos de inversión colectiva, siendo una de sus funciones fundamentales la de convertirse en una fuente alternativa a la financiación de esta actividad.
El PITVI y el Banco de España, con el alquiler
Otro documento legal que reivindica las bondades del alquiler es el PITVI 2012-2024, el Plan de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, que fue presentado el pasado 26 de septiembre y donde se asegura que “el excesivo peso de la vivienda en propiedad introduce rigideces en el funcionamiento del mercado residencial que provoca una tendencia al sobredimensionamiento del parque inmobiliario. Además, un mercado del alquiler eficiente tiene implicaciones positivas sobre la movilidad de los trabajadores y el empleo”. Se afirma en el documento, como ya se ha apuntado anteriormente, que en España solo el 17% de la población reside en una vivienda de alquiler, la menor proporción de todos los países de la Europa de los quince, solo por delante de algunos países procedentes del antiguo bloque del Este.
Por su parte, el Banco de España a lo largo de 2011 ha venido publicando, en el Boletín Económico mensual, varios análisis en los que defiende la necesidad de potenciar el mercado de alquiler de viviendas en España. Así, en el número correspondiente al mes de mayo de 2011, presentó un análisis de la rentabilidad de la vivienda como inversión y de su impacto sobre las decisiones de compra, en el que no ha quedado tan claro que comprar fuese mejor que alquilar, sugiriendo la necesidad de reequilibrar, de propiedad a arrendamiento, el modelo de tenencia de vivienda en España. De nuevo, en noviembre de 2011, estudiaba la situación del mercado del alquiler en España, comparando su regulación con la existente en otros países de nuestro entorno, al tiempo que hacía un análisis muy interesante de la eficacia judicial en estos contratos, destacándose la creciente tasa de congestión judicial en España en asuntos de desahucio, y sugiriendo la mejora de la legislación que regula esta actividad con el fin último de incentivar su desarrollo. En parte, el nuevo proyecto de Ley recoge los cambios propuestos.
La nueva promoción inmobiliaria
Todo el entorno legal, fiscal, económico y social que empieza a tomar forma como consecuencia de los cambios que son resultado de la crisis que afecta a España y de las medidas que se adoptan para superarla, impondrán un nuevo modelo de negocio al sector inmobiliario español.
El sector deberá adaptarse al nuevo entorno en el que se desarrolle su actividad, orientando su oferta a las nuevas necesidades de la demanda –con tendencia al alquiler-, lo que exigirá innovar todo el proceso de producción con el fin último de ajustar la inversión de tal forma que los ingresos por las rentas esperadas ofrezcan la rentabilidad exigible a este nuevo modelo.
Para poder lograrlo será necesario que el sector –en su más amplio sentido y a lo largo de todo el proceso de producción- identifique, y afronte todos los cambios que este nuevo modelo exigirá.
De nuevo, antes que en España ya se ha llevado a cabo este proceso. Así, en 1998, en el Reino Unido fue presentado el informe Rethinking Construction Report UK, cuya elaboración lo fue a instancias del Gobierno, con el objetivo de facilitar la modernización del sector. Por otro lado, en Suecia se publicó el informe The Swedish Construction Industry (McKinsey, 2006) en el que se identificaban las áreas de mejora de este mercado y las barreras que las impedían.
En ambos casos, sin suponer ninguna sorpresa, los problemas que en estos informes se identificaban son comunes a los que se enfrenta el sector en España. De igual forma, las propuestas que en ellos se hacían, también son trasladables a nuestro país, basándose todas ellas en la integración de todo el proceso de producción, mejorando su productividad mediante la reducción de los plazos, coste de construcción y capital.
Por otro lado, en España la fundación Fedea, con la publicación del informe “Por un mercado de la vivienda que funcione: una propuesta de reforma estructural” (2009), y de un segundo informe, “Una agenda de crecimiento para España” (en colaboración con McKinsey, de 2010), abunda en el mismo sentido.
Otro de los aspectos que cambiará definitivamente para el futuro previsible será la estructura de financiación de los empresas inmobiliarias. Inevitablemente deberán contar con menor financiación bancaria, sustituyéndola por otras fuentes como las SOCIMI´s u otros instrumentos de inversión inmobiliaria y, además, reduciendo significativamente los niveles de apalancamiento alcanzados en la fase previa a la crisis, exigiendo un mayor nivel de fondos propios.
En este escenario, el perfil de empresa inmobiliaria cambiará, siendo muy diferente del de la gran mayoría de las que, hasta el año 2007, han estado operando. Antes de la crisis había más de 40.000 sociedades promotoras en España, la mayoría sin empleados, muchas de las cuales motivaban su creación para el desarrollo de un único proyecto, con reducidas barreras de entrada y sin cualificación ni experiencia previa. Todo ello conducirá a la aparición de un nuevo tipo de empresa, pocas en número pero con un gran tamaño y muy cualificadas, siendo las únicas que tendrán acceso a la financiación necesaria.
Asimismo, los inmuebles en alquiler –en explotación- generan costes durante toda su vida útil, lo que exigirá asegurar la racionalidad económica de todo el proceso: diseño, construcción y explotación. Esta exigencia impondrá la necesidad de integrar todo el proceso, de tal forma que todas las variables que determinan el volumen de la inversión necesaria sean predecibles, permitiéndose muy poco margen de error.
Finalmente, la mencionada escasez de financiación no solo es una limitación para el promotor, sino también para el adquirente, que ante la imposibilidad de comprar una vivienda habrá de tender, necesariamente, hacia la opción del alquiler. Las más que altas cifras del paro en España, unido a unos salarios a la baja y una tasa de desempleo elevada, impedirán a la mayoría de las parejas, compradores naturales de primera vivienda -formación de hogares-, acceder a esta en propiedad, lo que hará crecer el interés por el arrendamiento. Ai
Javier Martín Banderas
El nuevo modelo de negocio inmobiliario