El ajuste del ajuste

El RDL 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, introduce una serie de obligaciones adicionales al RDL 2/2012, de 3 de febrero, que afectan de nuevo a las relaciones existentes entre las entidades financieras y el sector promotor inmobiliario español.

Desde la aprobación del RDL 18/2012 se ha producido la nacionalización de la matriz de Bankia (BFA) y el anuncio del saneamiento de esta entidad consistente, básicamente, en provisionar pérdidas de su cartera de sociedades participadas, el crédito fiscal contabilizado por pérdidas recuperables con beneficios potenciales futuros y las dotaciones correspondientes a la cartera crediticia de promotores inmobiliarios tras una revaluación de su recuperabilidad, incluyendo aquellos que estaban considerados como préstamos “normales”.

La constatación de que los préstamos del sector promotor calificados como “normales” en Bankia no eran tales, se alinea con el objetivo perseguido por este último RDL de provisionar préstamos del sector bancario que hasta ahora se habían mantenido al margen de las necesidades de dotación.

Todo el sector inmobiliario y quienes estamos inmersos en el asesoramiento a promotores en la refinanciación de sus deudas, somos conscientes de la imposibilidad de considerar “normales” un volumen de 120 mil millones de euros de préstamos otorgados a este sector. Es materialmente imposible que tras cinco años de crisis no presenten problemas de recuperabilidad préstamos de promotores por este importe.

Los nuevos requisitos de dotaciones adicionales exigidas a los préstamos calificados como “normales” al 31 de diciembre de 2011, vienen a constatar los siguientes aspectos:

•     El RDL 2/2012 cerró en falso la oportunidad de ofrecer una imagen de transparencia del sector financiero respecto a sus riesgos inmobiliarios. En este sentido resulta difícil, por no decir imposible, justificar ahora por qué no se exigieron entonces estas dotaciones que en estos momentos se presentan como imprescindibles.

La introducción del RDL 18/2012 trata de ligar ambos esfuerzos de transparencia sin dar ninguna  razón convincente sobre por qué han sido necesarias dos leyes, cuando solo se necesitaba hacer una que atacara la totalidad de los problemas de falta de transparencia respecto a los préstamos del sector promotor.

Cabe la duda de si se trató de hacer una demostración de transparencia que no trataba realmente de conseguirla o si se ha ido a remolque de la evidencia que mostraban los analistas de que el primer intento era manifiestamente insuficiente.

En cualquier caso, es meritorio el intento y el objetivo de ambos RDL, pero los errores en las formas han diluido el objetivo que se perseguía frente a los mercados.

•     La diferenciación entre préstamos “normales” y tóxicos cuando se trata del sector promotor resulta más que chocante cuando han transcurrido cinco años de refinanciaciones continuas y de drástico drenaje de liquidez de los promotores. Una parte significativa de esos préstamos “normales” podrían recibir cualquier otra calificación excepto ese término.

Incluso si dentro de este concepto se incluyen préstamos no refinanciados a los que se atiende el servicio de la deuda, ponemos en duda que no existan, en la mayoría de los casos, riesgos derivados de la viabilidad de la empresa que los atiende por inversiones y deuda relacionados con suelo o promociones en curso.

Adicionalmente, de acuerdo con nuestra experiencia, existe una bolsa de préstamos otorgados al sector constructor, no incluido en el objetivo de ambos RDL, cuya finalidad es la promoción inmobiliaria o la adquisición de suelo. El importe de estos préstamos, desconocido en la información facilitada públicamente por las entidades financieras, estimamos que no debe ser despreciable y debería ser objeto de igual tratamiento que los préstamos del sector promotor.

•     Las nuevas dotaciones endurecen significativamente las provisiones exigidas a las entidades financieras. No obstante, siguen beneficiando a aquellas entidades que calificaron como normales préstamos refinanciados, fundamentalmente de suelo, cuyas probabilidades de recuperación convergen con las de los préstamos calificados como tóxicos.

Echamos en falta en el RDL 18/2012 un análisis más pormenorizado de las provisiones que deberían exigirse sobre préstamos “normales” con elevadas incertidumbres de recuperación. Nos referimos, fundamentalmente, a la siguiente tipología de  préstamos:

–     Préstamos otorgados para el pago de los intereses de préstamos refinanciados.

–     Préstamos de suelo con antigüedad superior a un año.

–     Préstamos con diferenciales sobre Euribor superiores a 200 pp.bb. o tipos mínimos del 5% o superiores. Son la prueba del nueve de su refinanciación y más que probable incertidumbre de cobro.

–     Préstamos con garantías múltiples, normalmente préstamos sindicados, en los que las posibilidades de recuperación y/o ejecución de garantías razonables suelen ser remotas.

–     Préstamos con garantía pignoraticia de acciones de las propias entidades financieras, donde la disminución del valor de la garantía puede ser muy elevada.

–     Préstamos con vencimiento de intereses al término del mismo, prueba de que se han refinanciado.

–     Préstamos con devengo de intereses anual.

–     Préstamos con garantía de segundas hipotecas.

–     Derivados especulativos o de otra naturaleza susceptibles de anulación por vía judicial.

Valorando el esfuerzo requerido para provisionar adecuadamente el efecto de los riesgos inmobiliarios sobre el sector financiero, en nuestra opinión deberían haberse incrementado las dotaciones requeridas para acercarse a la realidad de la magnitud total de los préstamos tóxicos.

En este sentido, resulta significativo que el porcentaje de préstamos subestándar y dudosos de la banca intervenida o nacionalizada sea muy superior a la media del resto de la banca. ¿Es así porque es la razón de su intervención o porque una vez intervenida se ha verificado la realidad? Nosotros pensamos que la segunda opción es la más probable.

Para el sector promotor inmobiliario se añaden nuevas incertidumbres respecto a su futuro inmediato. Las entidades financieras no estarán tan incentivadas como hasta ahora para gestionar el vencimiento “indefinido” de sus préstamos, por lo que las probabilidades de éxito en la gestión de las refinanciaciones en curso y futuras se reducen de forma significativa.

Creemos que esta normativa, unida a la desarrollada en el RDL 2/2012, provocará un mayor número de daciones en pago, así como mayores dificultades en la interlocución con entidades financieras intervenidas por el FROB. Asimismo, se darán situaciones en las que la dación en pago sea más costosa que el concurso de acreedores en términos de dotaciones necesarias a corto plazo.

En este sentido, es más necesario que nunca poder anticipar el comportamiento de cada entidad financiera del pool bancario y tomar decisiones muy pragmáticas respecto de la continuidad de los negocios.

La creación de sociedades inmobiliarias por parte de las entidades financieras no añade, de momento, nada significativo respecto a las figuras mercantiles existentes actualmente. La indicación de que las que se desarrollen bajo la tutela del FROB deberán convertirse en sociedades de participación minoritaria por parte de dichas entidades financieras nos parece de muy difícil aplicación en un periodo de tres años.

Seguirá habiendo refinanciaciones, pero más complejas y con un mayor porcentaje de liquidaciones y daciones en pago. Nada diferente a lo que preveíamos hace unos meses. El margen para la refinanciación ya tendía a cero en la mayoría de los promotores antes de este RDL. Lo que provoca este es el acercamiento de las entidades financieras a una realidad que era evidente hace mucho tiempo.

Asimismo, prevemos que las escasas promotoras inmobiliarias que no se han sometido a procesos de refinanciación global acabarán iniciando este tipo de negociaciones. Otras muchas promotoras y constructoras acabarán en concurso de acreedores en los dos próximos años.

¿Cómo hemos podido llegar a esta situación? Por una combinación de decisiones que han conformado el peor de los escenarios posibles en el sector inmobiliario y en la banca:

•     El ocultamiento de la realidad sobre la recuperación de liquidez de préstamos otorgados a un sector quebrado.

•     La sobrerreacción de la banca en 2008 y 2009 ahogando financieramente a promotores inmobiliarios y negándose a subrogar préstamos a compradores de viviendas.

•     El incremento de diferenciales de los préstamos a promotores que era evidente que no se podían pagar. Se han estado contabilizando ingresos por esos diferenciales para provisionar otros préstamos. Una ficción.

•     La dación a la banca de garantías en pago de sus préstamos sobre valoraciones realizadas “ad hoc” para no dejar ninguna liquidez, lo que configura escenarios de sálvese quien pueda que incrementan los riesgos de inviabilidad.

•     La exasperante demora en reconocer la realidad, tratando de maquillarla mediante la fusión de cajas y bancos menos vulnerables con entidades financieras quebradas.

•     La deflación de los activos que garantizan los préstamos por la inexistencia de crédito para desarrollar los proyectos correspondientes.

Estancamiento, deflación, ausencia de crédito y falta de transparencia. La tormenta perfecta.

Por último, simplemente nos gustaría imaginar qué hubiera ocurrido si hace cinco años las entidades financieras hubieran hecho un esfuerzo colectivo de reconocimiento de pérdidas sobre sus instrumentos de crédito en mucha menor cuantía que el actual, si no hubieran incrementado sus diferenciales que no van a acabar cobrando y si hubieran apoyado las subrogaciones y la promoción de los proyectos que entonces eran viables.

Estamos seguros que el efecto que todos los españoles estamos sufriendo por esta debacle hubiera sido mucho menor. Ai

 

Mikel Echavarren

Consejero delegado de Irea