Deberíamos olvidar 2013

Fernando Encinar

Jefe de Estudios de idealista.com

 

El año 2013 es problemático, lo fue entonces y lo está siendo todavía hoy. Si queremos comprender en qué punto está el mercado inmobiliario ahora deberíamos olvidarnos de 2013. No es cuestión de superstición ni de fobias, pero si hacemos el ejercicio de que nunca existió, el diagnóstico de la situación tendrá menos posibilidades de ser erróneo.

Nadie se sorprende si se califica al año 2013 como el peor año de la historia del sector, su particular ‘annus horribilis’. Fueron los cuatro trimestres más anormales, extraños y terribles que hemos vivido en probablemente toda la historia inmobiliaria contemporánea. La tormenta perfecta arrancó antes, a finales de 2011, cuando se generó un rally alcista de ventas basado no en una mejora del sector sino en una mera consecuencia de un acto político: la desaparición de la desgravación fiscal en diciembre de 2012, que provocó que se adelantaran miles de operaciones. Pero que erróneamente fue interpretado como un “ya vamos a mejor”.

A esta situación se sumaron varios factores simultáneos: coletazos de las fortísimas dudas sobre el futuro del Euro y la economía europea que surgieron en el verano de 2012, pánico en los comités de riesgos de todas las entidades financieras (prácticamente dejaron a cero cualquier crédito hipotecario), expectativas negras o muy negras sobre el futuro inmediato en creación de empleo, crecimiento económico y productividad, y dudas sobre los portfolios de los bancos. En el plano social, fue un año convulso por los recortes de los gobiernos autonómicos y central, además de los ayuntamientos. Todo se alineó para que 2013 fuera, se mire como se mire, un año para olvidar.

Para poder tener una visión más correcta de la evolución del mercado y no caer en un estado de falsa euforia, debemos comparar los datos actuales con otro ejercicio más estable, con menos factores que hayan distorsionado la realidad, y el año 2012 podría servirnos de perfecta guía para poner en valor los datos que nos va ofreciendo el mercado, un ejercicio en plena crisis y que será mucho más útil para marcar tendencias.

Los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) en cuanto a compraventas de viviendas vienen ofreciendo variaciones interanuales espectaculares (los datos del mes de marzo ofrecían un crecimiento del 22,5% en solo doce meses), una tendencia que se ha venido repitiendo a lo largo del año y que ha provocado grandes titulares. La realidad es que en el mes de agosto se vendieron 23.525 viviendas en España, que son un 15,1% menos que las que se vendieron en el mismo mes de 2012.

Similar análisis se puede realizar analizando el número de hipotecas concedidas. Los últimos datos en el mercado son los referentes a septiembre de este año, cuando se concedieron 19.323 hipotecas (un fabuloso incremento del 30% interanual). Pero si lo ponemos en comparación con el mismo mes de 2012 observamos que aún se mantiene una caída del 10,1%.

Mención aparte merece la evolución de los precios, que dependiendo de qué organismo público lo diga todavía siguen cayendo (un 2,9% según el Ministerio de Fomento) o están comenzando a subir (0,8% según el INE). Los datos que manejamos en idealista.com, y que a nuestro juicio suponen la mejor herramienta para tomar la temperatura real del sector, indican que los precios siguen cayendo a una tasa del 4,4% interanual.

Esta tendencia aún bajista, en un entorno en el que el resto de indicadores están (anormalmente) al alza, debería ayudarnos también a comprender que no estamos todavía en una situación ideal para hablar de la recuperación del mercado. Aún quedan pendientes algunos ajustes antes de llegar al punto de equilibrio: debe mejorar más el crédito, los precios en algunas zonas necesitan un mayor descuento y el país necesitará llegar a unos niveles aceptables de desempleo. Ai