¿Cuánto bajan los precios de las viviendas?

Julio Rodríguez
Julio Rodríguez

Con el Real Decreto Ley 2/2012 (BOE de 4.2.2012), de saneamiento del sistema financiero,  el gobierno pretende la recuperación del ritmo del crédito bancario y  una mayor consolidación del sistema financiero. El Real Decreto Ley citado, junto a las mayores provisiones exigidas  a los bancos para los activos inmobiliarios problemáticos, favorece la realización de nuevos procesos de concentración bancaria. Los planes de fusión bancaria en cuestión deberán incluir, según dicha norma,  compromisos y objetivos para incrementar el crédito a las PYMES y colocar en el mercado los activos inmobiliarios propiedad de las entidades.

El suelo para promociones inmobiliarias, las promociones en curso y las viviendas teminadas son los activos que requerirán de mayores provisiones o de recapitalizaciones adicionales. Esto último reducirá el valor neto contable de los activos inmobiliarios citados. Las entidades de crédito podrán así aceptar sin pérdidas unos descuentos mayores en el valor de los activos que lo que ha sido la pauta general hasta el momento.

Sin embargo, no está clara la incidencia efectiva de la nueva norma sobre los precios de las viviendas.  En el caso de los activos inmobiliarios de menor calidad las entidades financieras estarán más dispuestas a vender. En el caso de los activos inmobiliarios más atractivos la decisión de los bancos dependerá sobre todo de las expectativas sobre  el valor real de mercado de dichos activos. La situación contable de los “activos tóxicos” citados puede variar mucho de una entidad de crédito a otra. Las ventas de tales activos estarán ligadas a la demanda existente de viviendas, ahora muy debilitada por la pésima situación del mercado de trabajo y por la restricción crediticia.

Dicha situación frena la creación de nuevos hogares, que es la variable clave a efectos de explicar el comportamiento de las ventas de viviendas. Los 140.000 hogares netos efectivamente creados en 2011, según la Encuesta de Población Activa, quedan por debajo de las cifras que con frecuencia se citan como “de crucero” de la economía española en lo que se refiere a la creación de nuevos hogares. Junto a lo anterior, el ritmo de ventas dependerá de la existencia efectiva de crédito bancario. Según los cálculos del gobierno, el mayor saneamiento de los activos facilitará la captación de recursos en los mercados por parte de los bancos, lo que a su vez impulsaría el ritmo de concesión de nuevos créditos.

Los precios de las viviendas son el mejor indicador de la situación del mercado. Las características de la vivienda dificultan el seguimiento estadístico de los precios. No hay dos viviendas iguales, se venden con escasa frecuencia y sus precios de mercado sólo pueden observarse cuando son objeto de venta. Existen tres problemas que hacen especialmente difícil la medida de los precios de forma rigurosa y actualizada. El primero es el de los desfases temporales entre la realización de una compra-venta y el momento en el que la estadística administrativa correspondiente detecta la operación y el precio pactado en la misma.

El segundo es el de los cambios continuos en la composición de la información obtenida, puesto que sólo una fracción reducida del stock de viviendas es objeto de venta en un periodo determinado. Por último, los cambios en los precios de las viviendas reflejan no sólo la inflación sino también los cambios de calidad de las viviendas.

Como sucede asimismo en otros países, abundan en España las estadísticas de precios de viviendas. Entre las más divulgadas, destacan la realizada por el Ministerio de Fomento, trimestral, que se apoyan en los precios de tasación de un número importante de viviendas, la de la empresa tasadora Tinsa, mensual,  que tiene la mayor cuota de mercado y que también se apoya en los precios de tasación, y la del INE, trimestral, que tiene como datos básicos los precios de venta declarados en las escrituras de compra-venta formalizadas ante notario. Esta última corrige los resultados de los cambios de calidad de las viviendas.

Desde el inicio de la crisis, las tres estadísticas citadas han experimentado retrocesos significativos: según Tinsa, los precios de las viviendas han descendido en un 25%, en el caso de la estadística del Ministerio de Fomento dicho descenso ha sido del 19%, mientras que el índice de precios de viviendas del INE ha descendido en un 18,2%, aunque en este caso el periodo de comparación es algo inferior.

Se considera que en el caso español el ajuste ha sido de “vía lenta”, puesto que la evolución del mercado se ha reconocido de forma gradual en los balances bancarios. Ello contrasta con los ajustes más rápidos seguidos en los casos de países tales como Reino Unido, Estados Unidos e Irlanda. En estos ejemplos el impacto del retroceso de los precios inmobiliarios fue casi inmediato, registrándose disminuciones en los precios de la vivienda superiores al 30%.

Ahora que con la nueva norma se puede acelerar el ajuste a la baja  de los precios de la vivienda en España, se reactiva el interés por la evolución de las estadísticas de precios mencionadas, en especial de las realizadas por las administraciones públicas, INE y Ministerio de Fomento, que aportan informaciones complementarias y que en algún caso pueden requerir alguna actualización de la metodología. Es posible que la reciente aportación de liquidez por parte del Banco Central Europeo (LTRO, unos 500.000 millones de euros), que en dos meses ha aportado a las entidades de crédito españolas unos 200.000 millones de euros, anime más el mercado que la aplicación de la nueva norma por parte de dichas entidades.

Julio Rodríguez López

Doctor en CC Económicas y vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid

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