Brotes verdes en el sector inmobiliario residencial

Por Javier Eguidazu
Consejero director general de dospuntos

Muchas son las voces en el sector inmobiliario que aluden ya al profundo cambio de tendencia que se está produciendo en nuestro país. Los indicadores que avalan la existencia de brotes verdes no son sólo los puramente inmobiliarios, también son macroeconómicos: Un crecimiento del producto interior bruto que a 31 de diciembre estará en torno al 3,3% según las previsiones del informe “Situación España” elaborado por el BBVA Research; el impacto que tendrá el Brexit en nuestro PIB será limitado, a pesar de que aún es pronto para aventurarlo; una mejora del mercado de trabajo, en donde nos hemos situado en tasas de paro de 2009, y una recuperación de la inversión en el sector residencial con un repunte de la compraventa de vivienda, que el citado BBVA Research sitúa en un 3,1% en 2016 y prevé alcanzar el 3,5% en 2017.
A estos indicadores habría que añadir otros factores que están contribuyendo a la recuperación de la demanda en el sector inmobiliario, tanto de vivienda nueva como de segunda mano, una demanda que está creciendo a buen ritmo. Me refiero a indicadores como la buena evolución de los créditos, con unos tipos de interés muy atractivos y el incremento de la demanda extranjera. Cuando hablamos de la demanda extranjera conviene explicar por qué el impacto del Brexit en el sector inmobiliario español a nivel global será restringido.
La demanda extranjera, de la cual los británicos suponen un 21%, está muy concentrada en algunas zonas costeras. A esto se une que el precio de la vivienda en España se encuentra todavía un 30% por debajo de los precios máximos de 2007, lo que la hace atractiva para el comprador extranjero. Además, el abandono del Reino Unido de la Unión Europea afectará a la compra de vivienda vacacional, y no todas las regiones muestran la misma exposición a la demanda que los potenciales compradores británicos. De hecho, en 2015 el 98,4% de las operaciones se realizó en Valencia, Andalucía, Canarias, Murcia, Baleares y Cataluña. El mercado más expuesto a la demanda inglesa es el de Murcia, donde el 12,5% de las viviendas vendidas en 2015 fueron adquiridas por ingleses, seguido de los mercados de Canarias y Baleares, donde este porcentaje se situó en el entorno del 9%; Valencia y, en menor medida, Andalucía.
El cambio de tendencia del mercado está haciendo que toda la “demanda embalsada” que existía y que, por la situación macroeconómica del sector o por problemas laborales, estaba retraída en sus decisiones de inversión en vivienda, haya comenzado a fluir. Estudios sectoriales, como el publicado por BBVA Research el pasado mes de septiembre, subrayan el buen comportamiento que este año está teniendo el mercado inmobiliario, con un incremento interanual de ventas de viviendas de cerca del 16% en el primer semestre con respecto al mismo periodo de 2015. Un comportamiento que sigue la pauta del ejercicio anterior con datos muy positivos, confirmando un nuevo ciclo expansivo y previsiones para 2017 en la misma línea. Se espera que a lo largo de 2017 los brotes verdes continúen aumentando, siempre y cuando se cumplan las expectativas previstas de crecimiento económico, reducción de desempleo y mejora del crédito hipotecario.
También se aprecia una cierta recuperación en el precio de la vivienda. Los indicadores apuntan a un aumento de los precios de la vivienda entre un 3% y un 5%, debido en primer lugar, a un incremento de la demanda por encima de la oferta de vivienda nueva, sobre todo en las grandes ciudades (los precios han subido un 5,1% en Madrid y un 8,2% en Barcelona); en segundo lugar, a que el stock de viviendas es ya muy reducido; y en tercer lugar, al incremento del precio del suelo, que ha experimentado una subida del 5,2% en tasa interanual en el primer trimestre de 2016. A lo que habría que añadir que los precios de los alquileres empiezan a subir, y la demanda se traslada del alquiler, antes más barato, a la compra.
Pasando de la teoría a la práctica, hemos constatado que la compraventa de vivienda de nueva construcción se está recuperando. Desde que lanzamos al mercado nuestras primeras promociones, en junio, estamos comprobando el aumento de la demanda de vivienda, ya que nuestro volumen de interesados crece mes a mes, superando el 20% de reservas en los cuatro últimos meses del año.
 
La transformación
empresarial del sector
 
Los actores del mercado inmobiliario estamos ante un nuevo ciclo expansivo, y después de ocho años de un durísimo ajuste, el panorama ha cambiado notablemente. La recuperación del sector inmobiliario en España es innegable, como innegable es que tanto el sector como el comprador de vivienda han cambiado considerablemente.
Nuestro sector poco tiene que ver con aquel que existía en 2007, y en su transformación ha tenido un papel clave la llegada de los fondos de inversión. Su nueva percepción del sector, unida a una profesionalización de la gestión inmobiliaria y a un nuevo enfoque de la oferta acorde con las nuevas tendencias que demandan los compradores, han supuesto un revulsivo para la modernización del sector.
El cambio de un modelo empresarial inmobiliario personalista a otro profesional, como el de dospuntos, supone la adopción de nuevas y mejores prácticas empresariales y financieras de otros sectores al inmobiliario. Esto ha enriquecido y mejorado las expectativas inmobiliarias de nuestro país.
Por otra parte, la crisis provocó un cambio relevante, no sólo en quien oferta pisos sino también en quienes lo demandan. El comprador en 2016 es mucho más exigente, no se conforma con una oferta inmobiliaria clásica, y busca nuevas posibilidades que satisfagan sus exigencias y necesidades. Los promotores en esta nueva etapa nos encontramos con un cliente con mayor implicación en el proyecto inmobiliario, que quiere formar parte del diseño de su propia vivienda y busca, no sólo un espacio físico, sino su propio espacio personal en el que construir su historia vital.
Todo el equipo humano de nuestra compañía tiene muy claro que la crisis inmobiliaria ha cambiado las expectativas del comprador. Por eso, somos una promotora que se ha adaptado a este nuevo modelo de demanda mediante una política comercial nueva, que supone un cambio en la concepción del sector, y que sitúa al cliente en el centro del negocio. Nuestro sistema se basa en que sea el interesado quién tenga la posibilidad de personalizar su vivienda. Esta opción ha pasado a ser una oferta obligada para satisfacer la necesidad del nuevo comprador de vivienda. Para ello, contamos con personal especializado, dedicado a acompañar al cliente durante todo el ciclo de construcción, venta y post-venta de la vivienda.
Esta nueva forma de concebir los proyectos inmobiliarios supone no sólo la implicación de técnicas constructivas innovadoras sino también de las nuevas tecnologías o el desarrollo y la implantación de energías limpias y renovables. Se requiere de profesionales cualificados, no sólo en la promoción inmobiliaria, sino en otras muchas disciplinas. Profesionales que aporten una nueva visión y forma de actuar en la promoción inmobiliaria y que completen la oferta actual. Por ello, en nuestra compañía, nos sentimos muy orgullosos de haber sido capaces de conformar en tiempo récord un equipo profesional que combina expertos del sector inmobiliario, con profesionales de otras parcelas de la industria, que tienen mucho que aportar a nuestro negocio.
La pasada crisis, además de ordenar el panorama empresarial de nuestra industria, ha supuesto una modernización en la concepción del negocio. Los promotores de nueva generación tenemos la responsabilidad de no repetir los errores del pasado, de contribuir a la recuperación del sector y aportar con ello nuestro granito de arena a la mejora económica de nuestro país, generando riqueza y empleo, que redunde en el bienestar de todos. Ai